Dubai finirà con un eccesso di uffici? L'offerta del 2026 è circa il 2% del mercato
L'obiezione standard all'acquisto di un ufficio qui è che tutti hanno visto la carenza e hanno iniziato a costruire. La verifichiamo sulla pipeline: 24,2 mln di piedi quadrati al 2030 contro uno stock di 122 mln, e perché il 4% annuo è assorbimento e non eccesso di offerta.
L'argomento più comune contro l'ingresso nel segmento uffici di Dubai è questo: la carenza è visibile a tutti, i cantieri sono partiti e tra un paio d'anni il mercato sarà inondato. Vale la pena verificarlo sui numeri anziché sulle impressioni.
Cosa arriva nel 2026
- ~230 000 m², circa 2,48 milioni di piedi quadrati, è la stima dei completamenti del 2026.
- 122–123 milioni di piedi quadrati è l'attuale stock di uffici.
- Circa il 2% del mercato esistente in un anno.
Cosa arriva entro il 2030
- 24,2 milioni di piedi quadrati è la pipeline 2026–2030.
- Circa 4,8 milioni di piedi quadrati all'anno se arrivano in modo uniforme.
- Circa il 3,9% dello stock all'anno, un ritmo che il mercato assorbe.
Perché il 4% annuo non è eccesso di offerta
Per confronto: l'assorbimento di uffici a Dubai in un solo semestre del 2025 ha superato un milione di piedi quadrati, quindi la domanda annua si misura negli stessi milioni delle consegne pianificate. Inoltre nessuna pipeline viene mai consegnata per intero o in tempo: i progetti slittano, alcuni non partono mai. I completamenti effettivi risultano quasi sempre inferiori a quelli annunciati.
Un mercato di uffici diventa sovraffollato quando i nuovi spazi superano nettamente l'assorbimento per diversi anni consecutivi. Né la cifra del 2026 né il ritmo medio fino al 2030 descrivono questa situazione.
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Dove sta il vero rischio
Non nel totale, ma nella distribuzione. La nuova offerta è concentrata in cluster specifici, principalmente Business Bay, e un edificio che compete con tre nuove torri sulla stessa strada affronta un mercato diverso da uno in un cluster senza nulla in costruzione. La domanda per un investitore non è «Dubai avrà un eccesso di offerta?», ma «cosa si sta costruendo entro un miglio da questo edificio?».
Il secondo vero rischio è la qualità più che la quantità. Il nuovo stock è efficiente, e le torri più vecchie, con piani poco efficienti e impianti datati, perdono inquilini a suo favore anche in un mercato teso. L'età è una minaccia per un singolo asset più di quanto la pipeline lo sia per il mercato.