Droht Dubai ein Büroüberangebot? Das Angebot 2026 beträgt etwa 2 % des Marktes
Der übliche Einwand gegen einen Bürokauf hier lautet, alle hätten den Mangel gesehen und zu bauen begonnen. Der Test an der Pipeline: 24,2 Mio. sq ft bis 2030 bei einem Bestand von 122 Mio. – und warum 4 % pro Jahr Absorption sind, kein Überangebot.
Das häufigste Argument gegen den Einstieg in das Dubaier Bürosegment lautet: Den Mangel sieht jeder, der Bau hat begonnen, und in ein paar Jahren ist der Markt überflutet. Das lässt sich an Zahlen statt an Eindrücken prüfen.
Was 2026 fertig wird
- ~230 000 m² – rund 2,48 Millionen Quadratfuß – lautet die Schätzung für die Fertigstellungen 2026.
- 122–123 Millionen sq ft beträgt der aktuelle Büroflächenbestand.
- Das sind etwa 2 % des bestehenden Marktes in einem Jahr.
Was bis 2030 fertig wird
- 24,2 Millionen sq ft umfasst die Pipeline für 2026–2030.
- Bei gleichmäßiger Lieferung sind es etwa 4,8 Millionen sq ft pro Jahr.
- Das entspricht rund 3,9 % des Bestands jährlich – ein Tempo, das der Markt aufnimmt.
Warum 4 % pro Jahr kein Überangebot sind
Zum Vergleich: Der Büroflächenumsatz in Dubai überstieg allein im ersten Halbjahr 2025 eine Million Quadratfuß, die Jahresnachfrage bewegt sich also in denselben Millionen wie die geplanten Lieferungen. Zudem wird keine Pipeline je vollständig oder pünktlich geliefert – Projekte verschieben sich, manche starten nie. Die tatsächlichen Fertigstellungen liegen fast immer unter den angekündigten.
Ein Büromarkt gerät in ein Überangebot, wenn neue Flächen die Absorption mehrere Jahre in Folge deutlich übersteigen. Weder die Zahl für 2026 noch das Lauftempo bis 2030 beschreibt das.
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Wo das eigentliche Risiko liegt
Nicht in der Gesamtmenge, sondern in der Verteilung. Das neue Angebot konzentriert sich auf bestimmte Cluster – vor allem Business Bay –, und ein Gebäude, das an derselben Straße mit drei neuen Türmen konkurriert, steht in einem anderen Markt als eines in einem Cluster ohne Bauprojekte. Die Frage für Investoren lautet nicht „Wird Dubai überversorgt?“, sondern „Was wird im Umkreis von anderthalb Kilometern um dieses Gebäude gebaut?“.
Das zweite echte Risiko betrifft die Qualität, nicht die Menge. Neue Bestände sind effizient, und ältere Türme mit schlechten Grundrissen und veralteter Technik verlieren Mieter an sie – selbst in einem knappen Markt. Das Alter bedroht ein einzelnes Objekt stärker als die Pipeline den Markt.