Czy w Dubaju powstanie nadpodaż biur? Podaż w 2026 roku to około 2 % rynku

Najczęstszy argument przeciw wejściu w segment biurowy w Dubaju brzmi tak: niedobór widzą wszyscy, budowa ruszyła i za kilka lat rynek zostanie zalany. Warto sprawdzić to na liczbach, a nie na wrażeniach.

Co pojawi się w 2026 roku

• ~230 000 m², czyli około 2,48 mln stóp kwadratowych, to szacunek ukończeń w 2026 roku.
• 122–123 mln stóp kwadratowych to obecny zasób biur.
• To około 2 % istniejącego rynku w ciągu roku.

Co pojawi się do 2030 roku

• 24,2 mln stóp kwadratowych to pipeline na lata 2026–2030.
• Około 4,8 mln stóp kwadratowych rocznie, jeśli trafi na rynek równomiernie.
• Około 3,9 % zasobu rocznie, czyli tempo, które rynek wchłania.

Dlaczego 4 % rocznie to nie nadpodaż

Dla porównania: wchłonięcie biur w Dubaju w jednym półroczu 2025 roku przekroczyło milion stóp kwadratowych, więc roczny popyt mierzy się w tych samych milionach co planowane oddania. A żaden pipeline nie jest oddawany w całości ani na czas: projekty się opóźniają, niektóre nigdy nie ruszają. Faktyczne ukończenia prawie zawsze wypadają poniżej ogłaszanych.

Rynek biurowy ulega nadpodaży, gdy nowa powierzchnia znacznie przekracza wchłanianie przez kilka kolejnych lat. Ani liczba za 2026 rok, ani tempo do 2030 roku tego nie opisują.

Gdzie leży prawdziwe ryzyko

Nie w sumie, lecz w rozkładzie. Nowa podaż koncentruje się w konkretnych skupiskach, głównie w Business Bay, a budynek konkurujący z trzema nowymi wieżami przy tej samej ulicy staje przed innym rynkiem niż budynek w skupisku, w którym nic się nie buduje. Pytanie dla inwestora brzmi nie „czy Dubaj będzie miał nadpodaż”, lecz „co się buduje w promieniu mili od tego budynku”.

Drugie realne ryzyko to jakość, a nie ilość. Nowy zasób jest efektywny, a starsze wieże ze słabymi płytami stropowymi i przestarzałymi instalacjami tracą najemców na jego rzecz nawet na ciasnym rynku. Wiek jest większym zagrożeniem dla konkretnego aktywa niż pipeline dla rynku.