Будет ли переизбыток офисов в Дубае: ввод 2026 года — около 2% рынка
В 2026 году в Дубае ожидается ввод порядка 230 тысяч квадратных метров офисов — примерно 2% существующего фонда. Общий пайплайн на 2026–2030 годы оценивается в 24,2 млн квадратных футов, то есть около 4% стока в год. Почему это не похоже на затоваривание.
Самый частый контраргумент против входа в офисный сегмент Дубая звучит так: сейчас все увидели дефицит, начали строить, и через пару лет рынок зальёт новыми площадями. Проверим его цифрами, а не ощущениями.
Что ожидается в 2026 году
- Около 230 000 кв. м новых офисов (примерно 2,48 млн кв. футов) — оценка ввода на 2026 год.
- 122–123 млн кв. футов — текущий объём офисного фонда Дубая.
- Итого около 2% существующего рынка за год.
Что ожидается до 2030 года
- 24,2 млн кв. футов — пайплайн нового офисного предложения на 2026–2030 годы.
- Около 4,8 млн кв. футов в год при равномерном распределении.
- Порядка 3,9% стока ежегодно — темп, при котором рынок успевает поглощать.
Почему 4% в год — это не затоваривание
Для сравнения: поглощение офисных площадей в Дубае за одно полугодие 2025 года превысило миллион квадратных футов, то есть годовой спрос измеряется теми же миллионами, что и планируемый ввод. При этом ни один пайплайн не реализуется полностью и в срок — часть проектов сдвигается, часть не выходит вовсе. Реальный ввод почти всегда оказывается ниже заявленного.
Затоваривание на офисном рынке выглядит иначе: это ситуация, когда годовой ввод кратно превышает поглощение несколько лет подряд, а вакансия уходит выше 15%. От трёх процентов до пятнадцати — дистанция в несколько лет даже при агрессивном строительстве.
Обращайтесь к профессионалам: 📲 +971 50 120 32 64 Воцап, @dubai_oleg Телеграм
Где риск всё-таки есть
Общая цифра по рынку скрывает главное — распределение. Новый ввод концентрируется в нескольких локациях, и именно там конкуренция вырастет заметно сильнее средних четырёх процентов. Здание вторичного качества в районе, куда одновременно выходят две новые башни класса A, столкнётся с оттоком арендаторов вне зависимости от того, что показывает общегородская вакансия.
Поэтому осторожность имеет смысл проявлять не к рынку в целом, а к конкретному адресу: смотреть, что строится в радиусе пары километров и на какого арендатора это рассчитано.
По оценкам ввода офисных площадей Cavendish Maxwell и оценке пайплайна на 2026–2030 годы Knight Frank.
Видео на эту тему
То же самое голосом и с примерами — разборы на YouTube-канале.
Об этом в новостях
Другие материалы сайта про то же самое.
Коммерческая недвижимость Дубая за квартал: 30,4 млрд дирхамов, офисы прибавили 93%
Продажи коммерческой недвижимости Дубая в третьем квартале 2025 года достигли 30,38 млрд дирхамов — около +30% за год. Офисный сегмент вырос на 93% по объёму: 1153 лота на 3,1 млрд. Лидеры по числу сделок — Business Bay, JLT и Majan.
Офисный рынок Дубая — 108 млн квадратных футов, спрос за полугодие превысил миллион
Объём офисных площадей Дубая достиг 107,9 млн квадратных футов, ввод 2025 года — 848,8 тыс. футов, а поглощение за полугодие превысило 1 млн. Предложение растёт медленнее спроса, и это главная арифметика сегмента.
Аренда офисов по районам Дубая: от 250 AED в Internet City до 760 в DIFC
Разрыв в офисных ставках между районами Дубая — трёхкратный: DIFC 640–760 дирхамов за фут в год, Business Bay 450–490, Sheikh Zayed Road 260–360, Dubai Internet City около 250. Разбираем, за что платят разницу и где она оправдана.
Офисов класса A в Дубае почти не осталось: вакансия 3%, ставки 370 AED за фут
В первом полугодии 2025 года свободных офисов класса A в Дубае было около 3%, а в DIFC и Downtown — от нуля до двух. Ставки в сегменте прибавили 28% и дошли до 370 дирхамов за квадратный фут в год. Что дефицит меняет для арендатора и для инвестора.
Готовый офис под 3% или строящийся под 12%: почему инвесторы выбирают первое
Рост арендных ставок поднял аппетиты владельцев готовых офисов настолько, что покупка за 100% стоимости даёт 2–3% годовых. Строящийся офис при цене 1360 дирхамов за фут и прогнозной ставке 200 давал расчётные 12,3%. Разбираем, чем оплачивается эта разница.
Офисы в Дубае: аренда класса B выросла на 31,5%, свободных площадей почти нет
Ставки аренды офисов класса B в Дубае прибавили 31,5% за год, класс A и премиум — от 14 до 26%. Доля свободных площадей упала до 6,1% — рекордно низкой отметки. Разбираем, что дефицит офисов означает для инвестора в коммерческую и жилую недвижимость.