Appartamenti quasi pronti nel centro di Dubai: il punto ideale che nessuno pubblicizza

In un progetto off-plan c'è una finestra che quasi nessuno promuove, perché non c'è niente di entusiasmante da dire: il momento in cui l'edificio è finito all'ottanta o novanta per cento. Per la maggior parte degli acquirenti è il momento migliore per entrare, ed ecco perché.

Come si presenta la curva del rischio off-plan?

Al lancio si compra un rendering. Il prezzo è al minimo e il rischio al massimo: il costruttore potrebbe non consegnare, le finiture potrebbero cambiare, i tempi potrebbero raddoppiare e per anni non si guadagna nulla.

Alla consegna tutto il rischio si è sciolto e il prezzo lo riflette. Si paga il pieno valore di mercato per un bene completato.

La parte interessante è che il prezzo non sale in modo regolare tra questi due punti. Tende a restare indietro rispetto alla riduzione del rischio: il mercato continua a scontare un progetto come «off-plan» molto dopo che l'incertezza rilevante è sparita. Il divario tra rischio effettivo residuo e rischio percepito è massimo intorno all'ottanta-novanta per cento di completamento.

Che cosa si ottiene all'80–90 %?

Si può vedere l'edificio. La facciata è montata, la pianta del piano è reale, la vista della propria unità si può verificare invece di immaginarla. Questo elimina la delusione off-plan più comune.

I tempi sono brevi e credibili. Sei-dodici mesi alla consegna sono una previsione su cui ci si può ragionevolmente affidare, a differenza di una a quattro anni.

Spesso una parte del piano di pagamento è ancora in corso, per cui si conserva parte del vantaggio dei pagamenti a tappe invece di staccare un unico assegno.

E si è abbastanza vicini alla consegna da pianificare finanziamento, inquilino e arredi con date effettive.

Da dove arrivano queste unità?

Per lo più da rivendite e cessioni. Gli acquirenti entrati al lancio arrivano alle ultime scadenze, scoprono che le rate residue sono più alte di quanto avevano previsto e vendono la propria posizione.

Alcune provengono da inventario del costruttore trattenuto e rilasciato in ritardo, cosa comune ai piani alti di una torre che vende bene.

Entrambe le vie richiedono il consenso del costruttore ed entrambe comportano una commissione di cessione o trasferimento. Fatevela quotare prima di concordare il prezzo.

Quali controlli restano validi?

Confermate l'importo già versato direttamente con il costruttore, per iscritto, e non dal riepilogo del venditore.

Confermate il calendario residuo e le scadenze legate alla consegna.

Confermate le finiture esatte che verranno consegnate: in questa fase si può spesso vedere un'unità campione completata nell'edificio vero e non un mock-up altrove.

Confermate il service charge previsto, che in questa fase dovrebbe essere un valore abbastanza affidabile e non una congettura.

Perché nessuno ve lo vende?

Perché non c'è un evento di lancio. Un costruttore promuove un progetto con la massima forza all'inizio, quando tutto l'inventario è disponibile e il racconto riguarda il futuro. Quando la torre è quasi finita, il budget di marketing si è spostato sul progetto successivo.

Le unità in fase avanzata vengono gestite con discrezione tramite broker e rivendita e non compaiono mai in una campagna patinata. Proprio questa assenza di rumore è il motivo per cui i prezzi possono essere vantaggiosi.

Se volete che cerchi un'unità quasi finita nel centro di Dubai invece di un altro lancio, ditemi il vostro budget e cercherò in quella fascia specifica. È un universo molto più piccolo e richiede una ricerca vera, ed è per questo che funziona.

Come si presenta un'unità centrale quasi pronta?

L'esempio su cui è stato girato il video è Peninsula: una semi-isola nel centro di Dubai con lungomare proprio, parchi e un centro commerciale all'interno del masterplan, finiture di un costruttore britannico e viste sul Burj Khalifa e sul Dubai Canal.

Sono le distanze a farne la categoria e non un'eccezione: sei minuti da Dubai Mall, Burj Khalifa, Dubai Opera e una stazione della metropolitana. Una torre quasi finita in una posizione simile è tutto l'argomento a favore di questa parte del mercato.

E si può verificare in un modo in cui un lancio non si può. Il lungomare esiste, i parchi esistono, il tragitto a piedi fino alla metropolitana si può cronometrare e la vista della linea specifica si vede da terra. Nulla di tutto questo è una promessa.

La proposta in video riguardava la resa sia dall'affitto sia dalla rivendita. La prima si può verificare sul registro, la seconda va trattata come un parere e non come un numero; ma a questo stadio di un edificio entrambe si argomentano partendo da qualcosa che sta in piedi e non da qualcosa di disegnato.

Che cosa verificare in una cessione?

Per lo più da rivendite e cessioni: gli acquirenti entrati al lancio arrivano alle ultime scadenze, trovano le rate residue più alte del previsto e vendono la propria posizione. Alcune provengono da inventario del costruttore trattenuto e rilasciato in ritardo.

Entrambe le vie richiedono il consenso del costruttore ed entrambe comportano una commissione di cessione o trasferimento. Fatevela quotare per iscritto prima di concordare un prezzo, perché nella maggior parte delle trattative ricade sull'acquirente e può essere a cinque cifre.

Confermate l'importo già versato direttamente con il costruttore e non dal riepilogo del venditore, e procuratevi il calendario residuo con i suoi legami alle scadenze.

Confermate le finiture esatte che verranno consegnate (in questa fase di solito c'è un'unità campione completata nell'edificio vero) e il service charge previsto, che ormai dovrebbe essere affidabile e non una congettura.