Fast fertige Apartments im Zentrum von Dubai: der Geheimtipp, den niemand bewirbt

In einem Off-Plan-Projekt gibt es ein Zeitfenster, das fast niemand bewirbt, weil es dazu nichts Aufregendes zu sagen gibt: der Punkt, an dem das Gebäude zu achtzig oder neunzig Prozent fertig ist. Für die meisten Käufer ist es der beste Moment für den Einstieg – und hier ist der Grund.

Wie sieht die Risikokurve bei Off-Plan aus?

Beim Launch kaufen Sie eine Visualisierung. Der Preis ist am niedrigsten und das Risiko am höchsten: Der Entwickler liefert vielleicht nicht, die Ausstattung ändert sich womöglich, der Zeitplan verdoppelt sich eventuell, und Sie verdienen jahrelang nichts.

Bei der Übergabe ist alles Risiko aufgelöst, und der Preis spiegelt das wider. Sie zahlen den vollen Marktwert für einen fertigen Vermögenswert.

Interessant ist, dass der Preis zwischen diesen Punkten nicht gleichmäßig steigt. Er hinkt der Risikominderung hinterher – der Markt behandelt ein Projekt noch lange mit Abschlag als „Off-Plan“, nachdem die wesentliche Unsicherheit verschwunden ist. Die Lücke zwischen tatsächlichem und wahrgenommenem Restrisiko ist bei etwa 80 bis 90 % Fertigstellung am größten.

Was bekommen Sie bei 80–90 %?

Sie sehen das Gebäude. Die Fassade steht, die Geschossplatte ist real, der Ausblick Ihrer konkreten Einheit lässt sich prüfen statt nur vorstellen. Das beseitigt die häufigste Enttäuschung bei Off-Plan.

Der Zeitplan ist kurz und glaubwürdig. Sechs bis zwölf Monate bis zur Übergabe sind eine Prognose, auf die man sich vernünftigerweise verlassen kann, anders als auf eine von vier Jahren.

Oft läuft ein Teil des Zahlungsplans noch, sodass Sie einen Teil des Vorteils gestaffelter Zahlungen behalten, statt einen einzigen Scheck zu schreiben.

Und Sie sind nah genug an der Übergabe, um Finanzierung, Mieter und Möbel mit konkreten Terminen zu planen.

Woher kommen diese Einheiten?

Überwiegend aus Wiederverkauf und Abtretung. Käufer, die beim Launch eingestiegen sind, erreichen die späten Zahlungsmeilensteine, stellen fest, dass die restlichen Raten höher sind als geplant, und verkaufen ihre Position.

Manche stammen aus Entwicklerbestand, der zurückgehalten und spät freigegeben wurde, was bei den oberen Etagen eines gut verkauften Turms üblich ist.

Beide Wege erfordern die Zustimmung des Entwicklers, und beide sind mit einer Abtretungs- oder Übertragungsgebühr verbunden. Lassen Sie sich diese nennen, bevor Sie den Preis vereinbaren.

Welche Prüfungen gelten weiterhin?

Lassen Sie sich den bereits gezahlten Betrag direkt vom Entwickler und schriftlich bestätigen statt aus der Zusammenfassung des Verkäufers.

Prüfen Sie den restlichen Zahlungsplan und die an die Übergabe geknüpften Meilensteine.

Prüfen Sie die genau gelieferte Ausstattung – in diesem Stadium lässt sich oft eine fertige Musterwohnung im echten Gebäude besichtigen statt eines Modells an anderer Stelle.

Lassen Sie sich die voraussichtliche Service Charge geben, die in diesem Stadium ein recht verlässlicher Wert statt einer Vermutung sein sollte.

Warum verkauft Ihnen das niemand?

Weil es keine Launch-Veranstaltung gibt. Ein Entwickler bewirbt ein Projekt am stärksten zu Beginn, wenn der gesamte Bestand verfügbar ist und die Geschichte von der Zukunft handelt. Ist der Turm fast fertig, ist das Marketingbudget längst zum nächsten Projekt gewandert.

Die Einheiten im Spätstadium werden still über Makler und den Wiederverkauf abgewickelt und tauchen in keiner Hochglanzkampagne auf. Genau diese Stille ist der Grund, warum die Preise günstig sein können.

Wenn Sie möchten, dass ich statt eines weiteren Launches nach einer fast fertigen Einheit im Zentrum von Dubai suche, nennen Sie mir Ihr Budget, und ich durchsuche genau diese Preisklasse. Das ist ein viel kleineres Universum, und es erfordert echte Sucharbeit – deshalb funktioniert es.

Wie sieht eine fast fertige zentrale Einheit aus?

Das Beispiel, an dem dies gefilmt wurde, ist Peninsula: eine Halb-Insel im Zentrum von Dubai mit eigener Uferpromenade, Parks und einer Shopping Mall im Masterplan, Ausbau durch einen britischen Entwickler und Blick auf den Burj Khalifa und den Dubai Canal.

Die Entfernungen machen es zur Kategorie statt zur Ausnahme – sechs Minuten bis zur Dubai Mall, zum Burj Khalifa, zur Dubai Opera und zu einer Metrostation. Ein fast fertiger Turm in einer solchen Lage ist das ganze Argument für diesen Teil des Marktes.

Und er ist überprüfbar, anders als ein Launch. Die Uferpromenade existiert, die Parks existieren, der Weg zur Metro lässt sich stoppen, und der Ausblick der konkreten Linie ist vom Boden aus zu sehen. Nichts davon sind Versprechen.

Der Pitch vor der Kamera lautete: Rendite aus Vermietung und aus Wiederverkauf. Die erste lässt sich anhand des Registers prüfen, die zweite ist eher eine Einschätzung als eine Zahl – doch beachten Sie, dass in diesem Stadium eines Gebäudes beide mit etwas Stehendem statt etwas Gezeichnetem begründet werden.

Was sollten Sie bei einer Abtretung prüfen?

Überwiegend aus Wiederverkauf und Abtretung: Käufer, die beim Launch eingestiegen sind, erreichen die späten Zahlungsmeilensteine, finden die restlichen Raten höher als geplant und verkaufen ihre Position. Manche stammen aus zurückgehaltenem und spät freigegebenem Entwicklerbestand.

Beide Wege erfordern die Zustimmung des Entwicklers, und beide sind mit einer Abtretungs- oder Übertragungsgebühr verbunden. Lassen Sie sie schriftlich nennen, bevor Sie einen Preis vereinbaren, denn sie fällt in den meisten Verhandlungen dem Käufer zu und kann fünfstellig sein.

Lassen Sie sich den bereits gezahlten Betrag direkt vom Entwickler bestätigen statt aus der Zusammenfassung des Verkäufers, und fordern Sie den restlichen Plan mit seinen Meilensteinen an.

Prüfen Sie die genau gelieferte Ausstattung – in diesem Stadium gibt es meist eine fertige Musterwohnung im echten Gebäude – und die voraussichtliche Service Charge, die inzwischen verlässlich statt eine Vermutung sein sollte.