Manjothi Real Estate Development

Mały prywatny deweloper z kompaktowym budynkiem w International City — na samym dole drabiny cenowej Dubaju, gdzie lokale kupuje się niemal wyłącznie dla zysku z najmu, a nie dla statusu czy wzrostu cen.

• Inwestor, który liczy rentowność netto, a nie brutto
• Niewielki budżet wejścia i realna baza najemców
• Ktoś, kto ma pewne zarządzanie na miejscu
• Nie dla osoby oczekującej wzrostu cen ani łatwego finansowania

Firma w skrócie

Projekt

Silver Park Residency — jedyny znany projekt dewelopera

Parametry

6 pięter, 78 lokali, według karty projektu — kawalerki oraz mieszkania jedno- i dwupokojowe

Lokalizacja

International City

Jakim deweloperem jest ta firma

Kim jest ta firma i dlaczego dzielnica znaczy więcej niż deweloper

Manjothi Real Estate Development to mała prywatna spółka z jednym znanym projektem w International City, a w tym segmencie tożsamość konkretnego dewelopera ma mniejsze znaczenie niż w jakiejkolwiek innej części rynku: reputacja marki prawie nie wpływa na stawkę najmu, natomiast o wyniku decyduje stan i zarządzanie konkretnym budynkiem. Nie znaczy to, że deweloper jest bez znaczenia — ale najlepiej oceniać go przez pryzmat dzielnicy, a nie odwrotnie.

International City leży na samym dole drabiny cenowej Dubaju, a lokale kupuje się tu niemal wyłącznie dla zysku z najmu — to uprawniona strategia, z realną bazą najemców, ale z uczciwymi ograniczeniami, o których prezentacje zwykle nie mówią wprost.

Co faktycznie daje niska cena

Wysoki stosunek czynszu do ceny — najniższe wartości kapitałowe w mieście, przy stawkach, które nie spadają proporcjonalnie do ceny wejścia, i na tym opiera się cały argument inwestycyjny dla tego segmentu. Duża i stabilna baza najemców: bardzo wiele osób pracuje w Dubaju za skromne wynagrodzenie i potrzebuje taniego mieszkania, a ten popyt jest strukturalny — nie znika w czasie spowolnienia, a raczej rośnie.

Niski próg wejścia pozwala osobie z małym budżetem mieć coś własnego zamiast niczego, a niskie opłaty serwisowe w ujęciu bezwzględnym mają znaczenie dla końcowej rentowności, nawet jeśli w procentach od ceny nie różnią się od innych dzielnic.

Ograniczenia, powiedziane wprost

Wzrost cen nie jest tu tematem. Ogrom gruntów i podaży w tym segmencie strukturalnie ogranicza potencjał wzrostu, a jeśli zakup rozważa się dla przyrostu kapitału, produkt został źle odczytany od samego początku. Odsprzedaż jest powolna, a krąg kupujących wąski — to głównie inni inwestorzy nastawieni na zysk, którzy wyceniają przede wszystkim koszt, a nie przywiązanie do konkretnego budynku.

Finansowanie jest trudniejsze: część banków ogranicza kredytowanie w najtańszych dzielnicach miasta albo go w ogóle nie oferuje, a to ogranicza przyszłego nabywcę Państwa lokalu tak samo, jak ogranicza dziś Państwa. Jakość budynków w tym segmencie bardzo się różni, a dwa budynki przy tej samej ulicy mogą być zupełnie różnymi aktywami przy nominalnie tej samej cenie.

Co faktycznie decyduje o wyniku

Stan i zarządzanie konkretnym budynkiem — ta zmienna znaczy tu więcej niż gdziekolwiek indziej na rynku i to ona odróżnia dobry zakup od złego przy tej samej cenie wejścia. Wysokość opłat i to, jak dobrze są ściągane: zaległości w tanich budynkach są powszechne i uderzają także w sumiennych płatników — przez odkładane remonty i ograniczoną obsługę.

Faktyczne stawki najmu i okresy pustostanów w konkretnym klastrze, na podstawie żywych ogłoszeń — nie średnie dla dzielnicy, lecz najbliższe otoczenie budynku. I może najważniejsze: czy kupujący ma pewne zarządzanie na miejscu — ten segment wymaga aktywnego zarządzania, a nieobecny właściciel bez dobrego agenta prawie zawsze osiągnie wynik gorszy od pierwotnego wyliczenia rentowności.

Rentowność netto jest wyraźnie niższa od brutto

Opłaty, zarządzanie, pustostany między najemcami i utrzymanie pochłaniają w tym segmencie proporcjonalnie więcej niż w średniej półce miasta, a rotacja najemców bywa tu wyższa — ludzie o ciaśniejszych budżetach częściej się przeprowadzają, goniąc za pracą. Pustostan i koszty ponownego wynajmu zabierają zauważalnie większy udział z małego czynszu niż ta sama kwota bezwzględna z droższego lokalu.

Właśnie dlatego kupowanie tutaj ma sens dopiero po wyliczeniu rentowności netto, skorygowanej o realistyczne, a nie idealne obłożenie — kwota brutto podawana w ogłoszeniu sprzedaży systematycznie zawyża oczekiwania.

Jak pracuję z tym obiektem

W przypadku Silver Park Residency zaczynam nie od dewelopera, lecz od dzielnicy: patrzę na stan sąsiednich budynków w tym samym wieku i przedziale cenowym, żeby ocenić typowy poziom zarządzania w klastrze, zamiast oceniać na podstawie jednego budynku. Następnie liczę rentowność netto skorygowaną o realistyczne obłożenie i rotację najemców, a nie stawkę brutto z prezentacji.

Kwestię zarządzania na miejscu omawiam z klientem osobno, przed zakupem, a nie po nim — w tym segmencie brak planu zarządzania niemal gwarantuje wynik gorszy od wyliczeń i lepiej powiedzieć to uczciwie na początku, niż odkryć rok później w postaci pustego lokalu. Klientowi, który po raz pierwszy przygląda się temu segmentowi rynku, zawsze mówię wprost: to, co tu kupujecie, to nie wymarzony dom, lecz przepływ gotówki, a decyzja ma sens tylko w tej logice, nie w logice zakupu domu do zamieszkania.

International City to segment, w którym wzrost cen nie jest realistycznym scenariuszem: ogrom gruntów i podaży strukturalnie go ogranicza. Jeśli rozważają Państwo ten zakup dla przyrostu kapitału, a nie dla dochodu z najmu, błędnie odczytują Państwo sam produkt, niezależnie od konkretnego dewelopera.

Najczęstsze pytania

Jakie projekty buduje Manjothi Real Estate Development?

Katalog serwisu obejmuje 1 projekt Manjothi Real Estate Development, każdy z paszportem budynku — liczba pięter, lokali, termin oddania i struktura pokoi. Znajdą je Państwo wyżej, a blok „Gdzie budują” pokazuje dzielnice, w których jest najwięcej jego lotów. Lokale na sprzedaż pojawiają się bezpośrednio pod swoim projektem.

Czy kupować od Manjothi Real Estate Development bezpośrednio, czy przez brokera?

Pod względem pieniędzy nie ma różnicy: na rynku pierwotnym (off-plan) brokerowi płaci Manjothi Real Estate Development, a nie Państwo, więc telefon do biura sprzedaży nic nie oszczędza. Różni się natomiast spojrzenie — zespół sprzedaży dewelopera sprzedaje tylko własne budynki i nie wspomni, że ten sam lokal obok kosztuje mniej ani że ten projekt zostanie oddany później. Przy odsprzedaży i cesji prowizja wynosi zwykłe 2% plus VAT.

Czy warto kupić od Manjothi Real Estate Development

Odpowiedź zależy od celu. Proszę przesłać budżet i cel — przejdę z Państwem przez to, które projekty Manjothi Real Estate Development warto teraz rozważyć, a które bym pominął.