Oleg Svyatenko

Sprzedaję nieruchomości w Dubaju i nagrywam o nich filmy. Jedno łączy się z drugim: filmy powstały, ponieważ niemal wszystko, co publikuje się o tym rynku, piszą osoby, które chcą sprzedać konkretny budynek, a ja chciałem mieć dorobek, który wytrzyma weryfikację.

Jak pracuję

Reprezentuję kupującego. Brzmi to oczywiście, ale na tym rynku wcale nie jest: bardzo duża część dubajskiego pośrednictwa jest sterowana przez deweloperów, co oznacza, że agent otrzymuje wynagrodzenie od sprzedającego, a lista propozycji odzwierciedla ten fakt. Gdy pokazuję Państwu trzy projekty, to dlatego, że odpowiadają temu, co mi Państwo powiedzieli — i powiem też, którego z nich sam bym nie kupił.

Każda rekomendacja ma dołączone dowody. Zarejestrowaną historię transakcji z Dubai Land Department, rzeczywistą opłatę serwisową zamiast szacunku dewelopera, opłatę za cesję, jeśli lokal jest w budowie, oraz pisemną notatkę o tym, co może pójść nie tak. Jeśli prognoza opiera się na założeniu, nazwę to założenie.

Nie stosuję sztucznej presji czasu. Jeśli o dany lokal faktycznie konkurują inni kupujący, powiem o tym i będzie można to sprawdzić; jeśli nie, nie ma powodu, by decydować dziś. Dobre transakcje wytrzymują tydzień namysłu.

Czym faktycznie handluję

Off-plan od deweloperów pierwszej ligi — Emaar, Select Group, Meraas, Omniyat — gdzie plan płatności i pula na starcie sprzedaży znaczą więcej niż broszura. Rynek wtórny w Peninsula, Madinat Jumeirah Living, Dubai Hills, Creek Harbour i Downtown, gdzie praca polega na znalezieniu sprzedającego, któremu spieszy się z terminem. Lokale off-market dla kupujących, którzy chcą prawdziwego rabatu, a nie przeceniony wpis w ogłoszeniu. Coraz częściej także nieruchomości komercyjne: biura w okolicach DIFC i Business Bay, gdzie rentowność od kilku lat jest lepsza niż w segmencie mieszkaniowym, a prawie nikt się tym nie interesuje.

Pracuję też poza Dubajem, gdy ma to sens dla klienta — w Abu Zabi, Ras Al Khaimah, a czasem jeszcze dalej. W kanale jest dział o Omanie, Gruzji, Bali i Arabii Saudyjskiej, napisany głównie po to, by wyjaśnić, dlaczego ZEA zazwyczaj nadal są właściwą odpowiedzią.

Uprawnienia

• Broker z licencją RERA— zarejestrowany w Dubai Land Department
• ORN 11899— Insider Real Estate
• AED 100M+ obrotu od 2022 roku, ponad 50 osobistych transakcji
• 72 filmy na kanale angielskojęzycznym, każdy z pisemnym omówieniem

Droga, która mnie tu zaprowadziła

1. 2026

   Kanał angielskojęzyczny i ta sekcja serwisu

   Zacząłem opisywać ten sam rynek po angielsku: każdy ważny projekt nagrywany na miejscu, a każdy film z pisemnym omówieniem, które można zweryfikować na podstawie danych Land Department.

2. 2025

   Insider Real Estate — własna praktyka

   Własna praktyka pośrednicka pod marką Insider Real Estate, ORN 11899. W ciągu roku obrót wyniósł AED 15m.

3. 2024

   Kierownik zespołu, AX Capital

   Kierowałem zespołem w AX Capital. Największą sprzedażą zespołu była willa w Nad Al Sheba za AED 20.5m.

4. 2023

   Broker, AX Capital

   Transakcje o wartości AED 22m w ciągu roku, ze specjalizacją w off-plan od deweloperów pierwszej ligi oraz w odsprzedaży na rynku wtórnym.

5. 2022

   The Capital Dubai — przeprowadzka do emiratu

   Dubaju uczyłem się powoli: oglądanie lokali, zimne telefony i każda dzielnica emiratu przejechana i przejdzona na piechotę, a nie przeczytana.

6. 2022

   The Capital, Kijów — konsultant ds. nieruchomości

   Pierwszy w biurze pod względem wolumenu prowizji w lipcu 2022 roku, w miesiącu przed przeprowadzką do ZEA.

7. 2017–2021

   Legendary Shop — założyciel i dyrektor, Dniepr

   Producent wyrobów z drewna eksportujący do Stanów Zjednoczonych i UE: pięć osób, roczny obrót USD 400 000, a do tego zarówno hala produkcyjna, jak i sprzedaż.

8. 2013–2017

   Shop.Derma — założyciel i dyrektor, Kijów i Dniepr

   Internetowy biznes apteczno-kosmetyczny w dwóch biurach, roczny obrót USD 675 000, uznany w 2014 roku za najlepszego regionalnego dystrybutora internetowego marki Bioderma.

Wykształcenie

1. 2014–2017

   Moskiewski Uniwersytet Państwowy im. Łomonosowa — dyplom z wyróżnieniem

   Politologia. Zwycięzca uniwersyteckiej olimpiady Lomonosov 2017 z tego przedmiotu.

Języki

• Rosyjski — ojczysty
• Ukraiński — ojczysty
• Angielski — biegły, poziom biznesowy

Poza pracą

• Bieganie i sauna
• Kanał Insider Real Estate na YouTube
• Szkoła zarządzania TERRA

Kontakt

• +971 50 120  32 64
• WhatsApp
• Telegram — @dubai_oleg
• svyatenko.oa@gmail.com
• Onyx Tower 1, Floor 4, Office 413, The Greens, Dubai, UAE

Wszystkie informacje na tej stronie mają charakter ogólny i pochodzą od licencjonowanego brokera; nie stanowią indywidualnej porady inwestycyjnej, prawnej ani podatkowej. Zyski z nieruchomości nie są gwarantowane, a wyniki z przeszłości nie przesądzają o wynikach w przyszłości.

Współpraca z brokerem: pytania, które naprawdę padają

Kto mi płaci — ja czy deweloper?

Przy zakupie nowej nieruchomości prowizję płaci deweloper, a cena jest identyczna, niezależnie od tego, czy kupują Państwo przeze mnie, czy sami wejdą do biura sprzedaży. Różnica polega na tym, że biuro sprzedaży może pokazać wyłącznie własne wieże. Przy odsprzedaży prowizja wynosi dubajski standard 2% plus VAT i płaci ją kupujący. Za listę propozycji, oglądanie, wycenę ani „odblokowanie adresu” nie pobiera się żadnej opłaty — kto o nią prosi, nie jest brokerem.

Jak sprawdzić, że naprawdę mam licencję?

Jestem brokerem zarejestrowanym w RERA, ORN 11899, pracuję w Dubaju od 2022 roku. Rejestrację można zweryfikować w rejestrze Dubai Land Department, a każde legalnie opublikowane ogłoszenie w emiracie ma numer zezwolenia Trakheesi powiązany z konkretnym brokerem — warto poprosić o niego przy każdej nieruchomości, od każdego, i sprawdzić go, zanim przeleją Państwo choćby dirhama.

Czy mogę kupić bez przyjazdu do Dubaju?

Tak, a spora część moich transakcji tak właśnie przebiega. Oględziny odbywają się podczas rozmowy wideo na żywo, z włączoną kamerą, a nie na podstawie zestawu zdjęć; dokumenty podpisuje pełnomocnik na podstawie pełnomocnictwa; rejestracja odbywa się w biurze powiernika bez Państwa udziału. Pełnomocnictwo jest poświadczane notarialnie w konsulacie ZEA w Państwa kraju i legalizowane tutaj. Jeśli to możliwe, i tak będę namawiał do przyjazdu na odbiór lokalu.

Po czyjej stronie jesteś w transakcji?

Po stronie kupującego, a warto powiedzieć wprost, dlaczego trzeba to mówić. Duża część dubajskiego pośrednictwa jest sterowana przez deweloperów, więc pokazywana lista odzwierciedla to, kto płaci, a nie to, co Państwu odpowiada. Gdy przedstawiam trzy projekty, powiem też, którego z nich sam bym nie kupił i co musiałoby się zmienić, aby było inaczej.

Czy zajmujesz się tylko drogimi nieruchomościami?

Nie. Praktyczny próg wejścia w Dubaju to około USD 150 000, a taki budżet to rozwiązywalne zadanie: kawalerka w dzielnicy z realnym popytem na wynajem jest oceniana dokładnie tak samo jak penthouse. Odpowiedź zmienia cel — wynajem, odsprzedaż lub zamieszkanie — a nie wysokość czeku. Jeśli budżet i cel nie pasują do siebie, powiem o tym przed listą propozycji, a nie po niej.

Jak szybko odpowiadasz i w jakim języku?

Zazwyczaj w ciągu godziny w godzinach pracy w ZEA, przez WhatsApp lub Telegram, po angielsku lub rosyjsku. Wystarczy przesłać budżet i cel zakupu — to wystarczy na merytoryczną pierwszą odpowiedź bez rozmowy telefonicznej: które dwie lub trzy dzielnice pasują, co jest teraz dostępne i czego unikać w Państwa konkretnym scenariuszu.