Sprzedaż gruntów w Dubaju sięgnęła 125 mld AED w siedem miesięcy: 8 % transakcji, 39 % pieniędzy

Podczas gdy kupujący liczą cenę za metr kwadratowy w gotowych wieżowcach, dubajscy deweloperzy zajęci są czymś innym — kupują grunty. W ciągu pierwszych siedmiu miesięcy 2026 r. w emiracie zawarto 7 981 transakcji kupna działek o wartości 125 mld AED (około 34 mld USD). Nie chodzi o to, co jest budowane dziś. Chodzi o to, co rozpocznie budowę jutro — i po jakich cenach będzie sprzedawane za trzy do czterech lat.

Najważniejsze liczby

• 125 mld AED zainwestowano w grunty od stycznia do lipca 2026 r.
• 7 981 transakcji kupna działek — około 8 % wszystkich 99 900 transakcji na rynku nieruchomości w tym okresie.
• 39 % łącznej wartości rynku (321 mld AED we wszystkich typach nieruchomości — apartamentach, willach, budynkach i działkach).
• ~1 140 transakcji miesięcznie o wartości około 17,8 mld AED — stałe tempo, a nie skok.
• ~15,7 mln AED — średnia wartość transakcji kupna gruntu, mniej więcej pięciokrotnie więcej niż średnia dla całego rynku.

Dane: Dubai Land Department (DLD), styczeń–lipiec 2026 r.

Dlaczego 8 % transakcji pochłania 39 % pieniędzy

Ta nierównowaga to najciekawsza część raportu. Osiem procent transakcji absorbuje prawie cztery dziesiąte wszystkich pieniędzy na rynku, bo kupowane są nie apartamenty, lecz surowiec do ich budowy. Jedna transakcja na grunt to przyszły kompleks mieszkaniowy z setkami lokali, a jej cena jest porównywalna ze sprzedażą całego piętra gotowego budynku.

Wniosek praktyczny jest prosty: rynek gruntów jest wskaźnikiem wyprzedzającym. Transakcje na apartamenty pokazują, co rynek myśli o sobie dzisiaj. Transakcje na grunty pokazują, gdzie lokuje on pieniądze na najbliższe trzy do pięciu lat. Gdy deweloperzy przez siedem miesięcy z rzędu stałym tempem powiększają bank ziemi, nie pozycjonują się na „jeszcze jeden dobry kwartał” — pozycjonują się na kolejny cykl podaży.

Druga strona medalu czyta się równie jasno. Grunt kupiony w 2026 r. zamieni się w apartamenty w latach 2029–2030. To przyszła podaż i będzie ona ciążyć na cenach — nie teraz, lecz wtedy. Kto dziś kupuje na rynku pierwotnym z planem odsprzedaży w okolicach przekazania, powinien śledzić tę liczbę uważniej niż bieżące wykresy wzrostu.

Top 10 dzielnic według wartości gruntów

• 1. Me'aisem 2 — 10,4 mld AED, 544 transakcje (średnio około 19 mln AED za działkę).
• 2. Al Yalayis 5 — 7,14 mld AED, 907 transakcji (około 7,9 mln AED). Najbardziej ruchliwa dzielnica pod względem liczby transakcji.
• 3. Al Ruwayyah 1 — 6,3 mld AED w zaledwie 3 transakcjach — około 2,1 mld AED każda.
• 4. Palm Jebel Ali — 5,7 mld AED, 140 transakcji (około 41 mln AED).
• 5. Umm Suqeim 1 — 4,6 mld AED, 30 transakcji (około 153 mln AED za działkę).
• 6. Al Yalayis 1 — 4 mld AED, 177 transakcji.
• 7. Me'aisem 1 — 3,2 mld AED, 229 transakcji.
• 8. Sheikh Mohammed Bin Rashid Gardens — 3 mld AED, 119 transakcji.
• 9. Palm Jumeirah — 2,4 mld AED, 44 transakcje (około 55 mln AED).
• 10. City of Arabia — 2,25 mld AED, 20 transakcji (około 112 mln AED).

Łącznie pierwsza dziesiątka odpowiada za około 49 mld AED — prawie 40 % całości rynku gruntów. Pozostałe 60 % rozkłada się na kilkadziesiąt sektorów.

Trzy wnioski widoczne tylko w tej tabeli

Po pierwsze: to sektory katastralne, a nie „dzielnice”. Me'aisem, Al Yalayis i Al Ruwayyah to nazwy z rejestru DLD, a nie marketingowe nazwy, pod którymi projekt będzie później sprzedawany. Ta sama działka za rok pojawi się w reklamie jako osiedle mieszkaniowe o atrakcyjnej nazwie. Szukanie „apartamentu w Al Yalayis” nie ma sensu — szukać trzeba projektów ogłoszonych na tym gruncie.

Po drugie: rynek gruntów rozpadł się na dwie warstwy. Z jednej strony masowy podział na działki: 907 transakcji w Al Yalayis 5 i 544 w Me'aisem 2 przy średniej wartości 8–19 mln AED. To działki pod domy szeregowe, wille i projekty mieszkaniowe średniej skali, kupowane zarówno przez średnich deweloperów, jak i osoby prywatne. Z drugiej strony działki flagowe: trzy transakcje w Al Ruwayyah 1 o wartości 6,3 mld AED i 30 transakcji w Umm Suqeim 1 o wartości 4,6 mld AED. To duże tereny inwestycyjne i prestiżowe grunty nad wodą, wyceniane na setki milionów za działkę.

Po trzecie: linia brzegowa wróciła do gry. Palm Jebel Ali zajmuje czwarte miejsce z wynikiem 5,7 mld AED, a Palm Jumeirah dziewiąte — choć fizycznych działek jest tam niewiele. Umm Suqeim, z 30 transakcjami o wartości 4,6 mld AED, opowiada tę samą historię: grunty nad wodą sprzedają się w niewielkiej liczbie, po wysokich cenach. Nie chodzi o wolumen — to potwierdzenie, że premium segment nadmorski nigdzie nie zniknął.

Kto kupuje: 125 mld AED w grunty wobec 113,7 mld AED przychodów deweloperów

Raport o gruntach nie wymienia kupujących, ale obok niego stoi druga liczba — półroczne wyniki deweloperów. Dziesięciu największych deweloperów ZEA sprzedało w okresie od stycznia do czerwca 2026 r. nieruchomości za 113,7 mld AED:

• Modon — 23 mld AED. Lider w skali ZEA, ale sprzedający głównie w Abu Zabi, a nie w Dubaju.
• Emaar — 22,4 mld AED w całych ZEA, bez projektów zagranicznych.
• DAMAC — 16 mld AED.

Pierwsza trójka razem odpowiada za 61,4 mld AED, czyli 54 % sprzedaży całej dziesiątki. Potem przepaść się powiększa: czwarty Aldar sprzedał za 9,5 mld AED, prawie dwa i pół raza mniej niż trzecie miejsce.

To porównanie warto przemyśleć. W ciągu siedmiu miesięcy w grunty w Dubaju trafiło 125 mld AED — więcej, niż cała dziesiątka największych deweloperów ZEA zarobiła na sprzedaży w sześć miesięcy. Obie liczby dotyczą różnych geografii i różnych firm, więc nie można ich po prostu od siebie odjąć. Rząd wielkości jest jednak jasny: rynek gruntów jest pod względem pieniędzy porównywalny z całą stroną sprzedażową branży. To odpowiada na pytanie „kto kupuje” — nie osoby prywatne, które biorą działkę pod willę, lecz struktury planujące budowę na lata naprzód i płacące dziś za ten plan.

Korytarz południowy: dokąd naprawdę płyną pieniądze

Naniesienie transakcji gruntowych na mapę pokazuje, że wzrost koncentruje się nie w ugruntowanych dzielnicach, lecz w trzech nowych korytarzach.

• Dubai South i strefa rozbudowy Al Maktoum. Rozbudowa lotniska Al Maktoum jest wyceniana na 128 mld AED — porównywalnie z całym siedmiomiesięcznym obrotem gruntami w Dubaju. Wokół niego formuje się łańcuch „lotnisko – logistyka – miejsca pracy – mieszkania”, a deweloperzy kupują grunty pod zabudowę mieszkaniową, zanim lotnisko osiągnie pełną przepustowość. W oddanych już projektach Dubai South sprzedano 94,5 % z 5 698 lokali.
• Wadi Al Safa. Ta grupa sektorów to masowy podział na działki pod wille i domy szeregowe. W Wadi Al Safa 5 sprzedano 96,4 % z 8 216 willi: popyt wyprzedza podaż, i właśnie dlatego pobliskie grunty schodzą hurtowo.
• Wybrzeże Jebel Ali. 5,7 mld AED w 140 transakcjach w Palm Jebel Ali to część tego samego przesunięcia na południe, tyle że w segmencie premium.

Wszystkie trzy łączy geografia — leżą na południe i południowy zachód od obecnego środka ciężkości miasta. Wzrost Dubaju w ostatnich dwudziestu latach biegł wzdłuż Sheikh Zayed Road; pieniądze z rynku gruntów w 2026 r. mówią, że kolejna fala wzrostu będzie koncentrować się wokół drugiego lotniska.

Oś czasu: kiedy to dotrze na rynek

Między zakupem działki a pojawieniem się billboardu jest przewidywalna luka, którą można przypisać do konkretnych dat.

• 2026 — nabycie gruntów. To, co widać dziś w raporcie DLD.
• 2027–2029 — premiery na rynku pierwotnym. Projekt, zatwierdzenia u głównego dewelopera i w DLD oraz uruchomienie rachunku powierniczego zajmują od roku do dwóch. To okno, w którym pojawi się fala premier sfinansowana dzisiejszymi 125 mld AED.
• 2029–2031 — przekazania. Gotowe klucze i pierwsza fala odsprzedaży.

Praktyczny wniosek z tej osi czasu jest prosty: kupujący na rynku pierwotnym w 2026 r. nie będzie konkurował z dzisiejszymi sąsiadami, lecz z projektami, które jeszcze nie istnieją. Ich grunt został kupiony w tym roku, a na rynek trafią mniej więcej wtedy, gdy Państwa budynek zostanie przekazany.

Co to oznacza dla kupującego apartament

Nie ma prostej linii od „grunt został kupiony” do „apartamenty zdrożały”. Są jednak trzy praktyczne konsekwencje.

• Warto obserwować, gdzie kupowane są grunty w pobliżu Państwa nieruchomości. Aktywny zakup gruntów w danym sektorze oznacza budowy za oknem przez wiele lat — kurz, maszyny, zablokowany dojazd — a zarazem przyszłą infrastrukturę i rozwój dzielnicy.
• Liczyć przyszłą podaż, a nie tylko bieżący popyt. Jeśli w sektorze w ciągu pół roku zmieniło właściciela 900 działek, to do czasu odsprzedaży pojawią się tam setki konkurencyjnych lokali. Tak właśnie „świetna okazja na rynku pierwotnym” zamienia się w długie oczekiwanie na kupca.
• „Kupowanie na poziomie gruntu” nie jest strategią uniwersalną. Działka rzeczywiście kosztuje mniej za metr kwadratowy niż gotowy projekt i właśnie za to płacą deweloperzy. Ale grunt nie przynosi czynszu, a generuje koszty utrzymania, zobowiązania wobec głównego dewelopera i wymóg planu budowy. Dla inwestora bez wykonawcy i z pięcioletnim horyzontem to nie „tanie wejście”, lecz zamrożony kapitał. Wersja tego samego pomysłu, która działa, to zakup w pierwszych fazach w dzielnicach, do których dopiero wchodzi kapitał instytucjonalny: Dubai South, Wadi Al Safa, południowy korytarz Jebel Ali.
• Deficytowe lokalizacje zachowują się inaczej. Tam, gdzie grunt jest fizycznie ograniczony — linia brzegowa, ugruntowane dzielnice willowe — nowa podaż po prostu nie ma skąd się wziąć. To jedyna realna ochrona przed efektem rozwodnienia.

Najczęstsze pytania

Czy cudzoziemiec może kupić grunt w Dubaju? Tak — w strefach freehold, na tych samych zasadach co apartament. Ale działka inwestycyjna nie jest zakupem pasywnym: wiążą się z nią zatwierdzenia, terminy, wykonawca i zobowiązania wobec głównego dewelopera. Bez planu budowy grunt to zamrożony kapitał obciążony kosztami utrzymania.

Czy grunt jest bezpieczniejszy niż apartament? Nie traci na wartości i nie wymaga remontu, ale nie generuje też czynszu. Jedynym źródłem zysku jest wzrost wartości. Dla inwestora oznacza to długi horyzont i zerowy przepływ gotówki po drodze.

Czy 125 mld AED to dużo? To stałe tempo — około 17,8 mld AED miesięcznie, bez gwałtownych skoków. Ta stabilność ma większe znaczenie niż sama kwota: wskazuje na planową działalność deweloperów, a nie spekulacyjną gorączkę.

Czy to oznacza, że ceny wzrosną? To oznacza, że wzrośnie podaż. Co stanie się z cenami, rozstrzygnie popyt w latach 2029–2030, a nie dzisiejsze transakcje gruntowe.

Podsumowanie

Raport DLD o gruntach to rzadki przypadek, w którym sucha statystyka bezpośrednio odpowiada na pytanie „co dalej”. 125 mld AED w siedem miesięcy i 39 % łącznej wartości rynku oznaczają, że deweloperzy są pewni następnego cyklu — i płacą za tę pewność gotówką, z góry.

Praktyczny wniosek dla kupującego: obserwować nie tylko dzisiejszą cenę za metr kwadratowy, ale także to, ile gruntu kupiono wokół Państwa przyszłej nieruchomości. Pierwsza liczba mówi, ile Państwo płacą. Druga mówi, z kim przyjdzie Państwu konkurować, gdy nadejdzie czas sprzedaży.