Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem w Dubaju: spłata, opłata za wcześniejszą spłatę i pełne koszty
Kredytu hipotecznego w ZEA nie można przenieść na nową nieruchomość — sprzedaż zawsze oznacza spłatę w całości, z gotówki sprzedającego lub ze środków kupującego przy zamknięciu transakcji. Wcześniejsza spłata jest ograniczona do 1% salda lub 10 000 AED. Co sprzedający faktycznie płaci.
Sprzedający z niespłaconym kredytem hipotecznym w ZEA czasem oczekuje, że po prostu „przeniesie” saldo na nowy zakup — tak bywa na niektórych innych rynkach. Nie w ZEA: sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem zawsze oznacza spłatę kredytu w całości w momencie sprzedaży, a każdy kolejny zakup to nowa, osobna procedura oceny zdolności z własną decyzją kredytową.
Jak faktycznie przebiega spłata
Bank wystawia liability letter — zaświadczenie o dokładnym saldzie zadłużenia na dzień zamknięcia transakcji. Dalej są dwie drogi: sprzedający spłaca saldo własnymi środkami przed sprzedażą i otrzymuje zaświadczenie o zwolnieniu hipoteki albo — częściej — środki kupującego (jego gotówka lub środki jego banku) trafiają w Trustee Office najpierw na spłatę kredytu sprzedającego, a reszta do sprzedającego. Rejestr przetwarza oba kroki jako jeden łańcuch, więc spłata i przeniesienie własności odbywają się w praktyce razem.
Z czego faktycznie składają się koszty sprzedającego
| Pozycja | Typowy koszt |
|---|---|
| Opłata za wcześniejszą spłatę | 1% niespłaconego salda lub 10 000 AED — zależnie od tego, która kwota jest niższa (przepis Banku Centralnego ZEA) |
| Wycena bankowa | zwykle 2 500–3 500 AED plus 5% VAT, czasem wykonywana dwukrotnie — dla banku sprzedającego i kupującego |
| Zwolnienie hipoteki i nowy title deed | standardowa taryfa DLD, realizowana w Trustee Office w dniu zamknięcia transakcji |
| Prowizja agencji | standardowe 2% ceny sprzedaży, zwykle płacone przez sprzedającego |
Opłata za wcześniejszą spłatę nie jest karą w sensie represyjnym. Bank Centralny ZEA ograniczył ją w 2019 r. do 1% salda lub 10 000 AED — wcześniej banki mogły pobierać do 3%. Przepis dotyczy zarówno pełnej, jak i częściowej wcześniejszej spłaty, zarówno rezydentów, jak i nierezydentów.
Porozmawiaj z licencjonowanym pośrednikiem: 📲 +971 50 120 32 64 na WhatsAppie, @dubai_oleg na Telegramie
Przykład: kawalerka w Dubai Hills
W jednej rzeczywistej transakcji — kawalerka za około 234 200 USD z 20% wkładem własnym — koszty sprzedającego wyniosły: opłata DLD 4% w wysokości 9 360 USD, podwójna wycena bankowa za około 1 900 USD, opłata za przetworzenie wniosku w banku 870 USD, opłata za wcześniejszą spłatę 1 630 USD oraz home staging przed odsprzedażą za 8 170 USD. Sześć miesięcy później kawalerka sprzedała się za 283 200 USD, co po wszystkich kosztach dało około 26 000 USD zysku netto. Te kwoty dotyczą tej konkretnej transakcji — opłaty w każdej umowie liczy się od jej własnego salda zadłużenia i własnego banku.
Zanim wystawią Państwo ofertę
- Poproście bank o liability letter odpowiednio wcześnie — bez niego żadna agencja nie wyliczy dokładnie, ile faktycznie Państwo otrzymają.
- Potwierdźcie dokładną datę, na którą saldo jest ważne: odsetki nadal narastają, a zaświadczenie sprzed tygodnia jest w dniu zamknięcia już nieaktualne.
- Jeśli kupujący również ma kredyt, jego bank przeprowadza własną wycenę — może ona nie zgadzać się z wyceną Państwa banku, a strony negocjują wtedy, kto pokrywa różnicę.
Jeśli kupujący również finansuje zakup, klauzulę MOU chroniącą zadatek na wypadek odmowy jego banku opisujemy w naszym przewodniku po Form F. Pełne zestawienie opłat po stronie kupującego znajduje się w tekście ile kosztuje kredyt w Dubaju poza oprocentowaniem.