Продажа квартиры в ипотеке в Дубае: как погасить кредит и сколько это стоит на самом деле

Продавец с непогашенной ипотекой в Дубае нередко рассчитывает просто «перенести» остаток долга на новую покупку — так это иногда работает в других странах. В ОАЭ так не устроено: любая продажа объекта в залоге у банка требует полного закрытия кредита в момент сделки, а следующая покупка оформляется как новый, отдельный процесс с новым одобрением.

Как закрывается кредит при продаже

Банк-залогодержатель выдаёт liability letter — справку с точной суммой остатка долга на дату закрытия. Дальше есть два пути: продавец гасит остаток своими деньгами до сделки и получает свидетельство о снятии залога, либо — что происходит чаще — деньги покупателя (свои или его банка) на самой сделке в Trustee Office сначала уходят на закрытие долга продавца, и только остаток — самому продавцу. Регистратор оформляет обе операции в одной цепочке, поэтому дата больше не «плавает»: погашение и переход права происходят практически одновременно.

Из чего складываются расходы продавца

Комиссия за досрочное погашение — не то же самое, что штраф. С 2019 года Центробанк ОАЭ ограничил её потолком в 1% остатка или 10 000 дирхамов, раньше банки могли брать до 3%. Правило касается и полного, и частичного досрочного погашения, и действует одинаково для резидентов и нерезидентов.

Пример: студия в Dubai Hills

На реальной сделке со студией стоимостью около 234 200 долларов при взносе 20% продавец заплатил: сбор DLD 4% — 9360 долларов, двойную оценку банка — около 1900, комиссию банка — 870, комиссию за досрочное погашение — 1630, меблировку под продажу — 8170 долларов. Через полгода студию продали за 283 200 долларов — после всех расходов чистая прибыль составила около 26 000 долларов. Цифры по конкретной сделке; в каждом случае комиссии считаются от своей суммы остатка и своего банка.

Что учесть до выставления на продажу

• Запросить liability letter у своего банка заранее — без него агентство не сможет корректно посчитать чистую сумму, которую продавец получит на руки.
• Уточнить у банка точную дату, на которую действует сумма остатка: проценты продолжают начисляться, и справка недельной давности к моменту сделки уже неточна.
• Если покупатель тоже берёт ипотеку, его банк проведёт собственную оценку объекта — она может не совпасть с оценкой банка продавца, и тогда стороны договариваются заново, кто и как закрывает разницу.

Если ваш покупатель тоже оформляет ипотеку, ему полезно заранее прочитать про пункт в MOU, который защищает задаток при отказе банка, — разбор условия финансирования. Полный список сборов при покупке — в материале «сколько нужно своих денег при ипотеке».