Verkauf einer belasteten Wohnung in Dubai: Ablauf der Ablösung, Gebühr für vorzeitige Rückzahlung und Gesamtkosten

Ein Verkäufer mit laufender Hypothek in den VAE erwartet manchmal, den Restsaldo einfach in einen neuen Kauf „mitzunehmen“ — so kann es auf manchen anderen Märkten funktionieren. Nicht in den VAE: Beim Verkauf einer belasteten Immobilie muss das Darlehen im Moment des Verkaufs immer vollständig abgelöst werden, und jeder weitere Kauf ist eine neue, eigenständige Kreditprüfung mit eigener Zusage.

Wie die Ablösung tatsächlich abläuft

Die Bank stellt ein Liability Letter aus — eine Bestätigung des genauen Restsaldos zum Closing-Datum. Von da an gibt es zwei Wege: Der Verkäufer begleicht den Saldo vor dem Verkauf aus eigenen Mitteln und erhält eine Löschungsbescheinigung für die Hypothek, oder — häufiger — die Mittel des Käufers (sein Bargeld oder das seiner Bank) werden im Trustee Office zuerst zur Tilgung des Darlehens des Verkäufers verwendet, der Rest geht an den Verkäufer. Das Register wickelt beide Schritte als eine Kette ab, sodass Ablösung und Eigentumsübertragung faktisch zusammenfallen.

Woraus sich die Kosten des Verkäufers zusammensetzen

Posten	Übliche Kosten
Gebühr für vorzeitige Rückzahlung	1 % des Restsaldos oder 10 000 AED — je nachdem, was niedriger ist (Regel der Zentralbank der VAE)
Bankbewertung	in der Regel 2 500–3 500 AED zuzüglich 5 % MwSt., manchmal doppelt durchgeführt — für die Bank des Verkäufers und die des Käufers
Löschung der Hypothek und neue Title Deed	Standardtarif des DLD, abgewickelt am Closing-Tag im Trustee Office
Maklerprovision	üblich 2 % des Verkaufspreises, meist vom Verkäufer getragen

Die Gebühr für vorzeitige Rückzahlung ist keine Strafe im eigentlichen Sinn. Die Zentralbank der VAE hat sie 2019 auf 1 % des Saldos oder 10 000 AED gedeckelt — zuvor konnten Banken bis zu 3 % verlangen. Die Regel gilt für vollständige wie für teilweise vorzeitige Rückzahlung, für Residents und Non-Residents gleichermaßen.

Ein durchgerechnetes Beispiel: ein Studio in Dubai Hills

Bei einer realen Transaktion — einem Studio für etwa 234 200 USD mit 20 % Anzahlung — betrugen die Kosten des Verkäufers: die DLD-Gebühr von 4 % mit 9 360 USD, eine doppelte Bankbewertung mit rund 1 900 USD, eine Bearbeitungsgebühr der Bank von 870 USD, die Gebühr für vorzeitige Rückzahlung von 1 630 USD und Home Staging für den Wiederverkauf mit 8 170 USD. Sechs Monate später wurde das Studio für 283 200 USD verkauft und brachte nach allen Kosten netto rund 26 000 USD. Diese Zahlen gelten für diese eine Transaktion — die Gebühren jedes Geschäfts werden auf den eigenen Restsaldo und die eigene Bank berechnet.

Bevor Sie inserieren

• Fordern Sie das Liability Letter Ihrer Bank frühzeitig an — ohne es kann keine Agentur genau berechnen, was Ihnen netto bleibt.
• Klären Sie das genaue Datum, für das der Saldo gilt: Die Zinsen laufen weiter, und eine eine Woche alte Aufstellung ist zum Closing bereits überholt.
• Wenn auch Ihr Käufer finanziert, führt dessen Bank eine eigene Bewertung durch — sie muss nicht mit der Ihrer Bank übereinstimmen, und die Parteien verhandeln dann, wer die Differenz trägt.

Wenn auch Ihr Käufer den Kauf finanziert, behandelt unser Ratgeber zum Form F die MOU-Klausel, die die Anzahlung schützt, falls seine Bank ablehnt. Die vollständige Gebührenaufstellung auf der Käuferseite finden Sie unter was eine Hypothek in Dubai über den Zinssatz hinaus kostet.