Liwan

Ein dicht bebautes, günstiges Apartmentviertel an der Dubai–Al Ain Road: hohe Renditen, dünne Infrastruktur und eine Mieterschaft, die ausschließlich auf den Preis schaut.

• maximale Bruttorendite
• niedrigste Einstiegssumme
• preisgetriebene Mieternachfrage

Wie das Viertel tatsächlich ist

Was Liwan ist

Liwan ist ein Wohnviertel in der Region Dubailand an der Dubai–Al Ain Road, hauptsächlich von Mazaya entwickelt und bestehend aus eng stehenden mehrgeschossigen Apartmentgebäuden mit einem kleinen Anteil an Townhouses.

Die Dichte ist hoch und die Anlage eng – die Gebäude stehen nah beieinander mit wenig Freifläche dazwischen, ein spürbarer Kontrast zu den neueren Masterplan-Communities.

Es ist vollständig fertiggestellt und stark belegt, mit einer großen Wohnbevölkerung.

Die Renditegeschichte

Liwan erzielt einige der höchsten Bruttorenditen Dubais, und der Mechanismus ist einfach: Die Kaufpreise sind sehr niedrig, während die Mieten, obwohl ebenfalls niedrig, nicht im gleichen Maß gefallen sind.

Die Mieterschaft besteht aus preisorientierten Haushalten – Wohngemeinschaften, jungen Familien mit bescheidenem Einkommen und Beschäftigten der umliegenden Gebiete –, für die die Kosten den Ausschlag geben.

Diese Basis ist groß und beständig. In einer wachsenden Stadt gibt es immer Nachfrage nach der günstigsten vertretbaren Unterkunft, und Liwan liefert sie.

Die Kompromisse

Die Infrastruktur ist dünn. Grundlegender Einzelhandel ist vorhanden; für alles darüber hinaus fahren die Bewohner mit dem Auto. Es gibt kein Viertelzentrum und nur wenige Restaurants.

Keine Metro, und die Lage an der Al Ain Road bedeutet, dass Downtown außerhalb der Stoßzeiten etwa dreißig bis fünfunddreißig Minuten entfernt ist.

Dichte und Anlage bedeuten wenig Parkplätze, wenig Freifläche und Gebäude, die einander einsehen.

Bauqualität und Verwaltung schwanken, und einige Gebäude hatten anhaltende Probleme mit Nebenkosten (Service Charge) und Instandhaltung, die in einem Viertel mit niedrigen Mieten die Rendite überproportional belasten.

Worauf zu achten ist

Die Nebenkosten (Service Charge) als Prozentsatz der erzielbaren Miete. In einem Viertel mit so niedrigen Mieten verschlingt eine Gebühr, die anderswo unauffällig wäre, einen großen Teil der Bruttoeinnahmen.

Die Instandhaltungshistorie des Gebäudes und der Zustand von Aufzügen, Klimatisierung und Gemeinschaftsflächen.

Die Zuteilung von Parkplätzen, die hier wirklich knapp sind.

Die Belegung im konkreten Gebäude. Ein Turm mit sichtbarem Leerstand sagt Ihnen etwas.

Für wen es geeignet ist

Für einen Renditeinvestor am sehr erschwinglichen Ende des Marktes, der versteht, dass er Cashflow kauft und keinen Vermögenswert mit Wertsteigerung, und der die Arbeit auf Gebäudeebene erledigt.

Für fast alle anderen ist es schlecht geeignet: Es gibt kein Lifestyle-Argument, kein Argument der Wertsteigerung und kein Argument der Liquidität. Der Fall beruht hier auf Arithmetik.

Wenn die Zahl nach den Nebenkosten, nach einem realistischen Leerstandsabschlag und nach ehrlicher Rückstellung für Instandhaltung aufgeht, dann geht sie auf. Wenn sie nur bei der Bruttorendite aufgeht, dann nicht.

Das Dichteproblem im Detail

Liwan wurde mit einer Dichte geplant, die eine andere Qualität des öffentlichen Raums voraussetzte als die, die gebaut wurde. Die Gebäude stehen nah beieinander, die Lücken zwischen ihnen sind Parkplätze statt Grünanlagen, und viele Einheiten blicken aus wenigen Metern Abstand direkt in die gegenüberliegenden Fenster.

Das hat drei praktische Folgen. Licht und Privatsphäre sind in den unteren und mittleren Geschossen der nach innen gerichteten Reihen schlecht, und dort liegt der größte Teil des günstigen Bestands. Parkplätze sind umkämpft, weil die Ausstattung pro Einheit berechnet wurde und die Realität eine Mehrfachbelegung ist. Und die Straßen tragen mehr Verkehr, als ihre Breite vorsah.

Nichts davon macht das Viertel unvermietbar – die Nachfrage auf diesem Preisniveau nimmt sehr viel auf –, aber es bedeutet, dass innerhalb von Liwan der Abstand zwischen einer guten und einer schlechten Einheit ungewöhnlich groß ist, und er ist bei einer Besichtigung vollständig sichtbar.

Eckeinheiten, obere Etagen und alles mit Ausblick auf eine Straße statt in ein gegenüberliegendes Fenster sind hier einen Aufpreis wert, weil sie schneller vermietet werden, Mieter länger halten und sich leichter verkaufen lassen.

Was die Nebenkosten mit der Rendite tatsächlich machen

Das ist die Zahl, die über einen Kauf in Liwan entscheidet, und sie wird routinemäßig ignoriert. Die Service Charge wird in Dubai pro Quadratfuß berechnet, weitgehend unabhängig davon, welche Miete das Gebäude erzielt, und verschlingt daher in einem Viertel mit niedrigen Mieten einen viel größeren Teil der Bruttoeinnahmen als dieselbe Gebühr in der Marina.

Rechnen Sie es durch: Nehmen Sie die Jahresgebühr der Einheit, teilen Sie sie durch die Jahresmiete und sehen Sie sich den Prozentsatz an. In zentralen Vierteln liegt dieses Verhältnis üblicherweise im unteren zweistelligen Bereich. In Teilen von Liwan kann es ein Viertel oder mehr erreichen, und dann ist aus einer zweistelligen Schlagzeilenrendite unbemerkt eine gewöhnliche geworden.

Dann kommt hinzu, was nicht in der Gebühr enthalten ist: Leerstandszeiten zwischen preisempfindlichen Mietern, die Kosten einer Neuvermietung und die Instandhaltung, die ein alterndes Gebäude im mittleren Segment braucht und die der Rücklagenfonds womöglich nicht deckt.

Verlangen Sie drei Jahre Gebührenhistorie und das Budget der Eigentümergemeinschaft. In Gebäuden, in denen die Einziehung schlecht lief, steigt entweder die Gebühr stark an oder die Instandhaltung findet nicht statt, und beides geht zu Ihren Lasten.

Wie man hier kauft, ohne es zu bereuen

Besichtigen Sie persönlich, ohne Ausnahme. Liwan ist das deutlichste Beispiel in Dubai für ein Viertel, in dem zwei Gebäude an derselben Straße unterschiedliche Investments sind, und keine Menge an Dokumenten ersetzt es, an einem Dienstagabend in der Lobby zu stehen.

Bevorzugen Sie ein Gebäude mit sichtbarer Belegung und funktionierender Eigentümergemeinschaft gegenüber einem günstigeren ohne beides. Der Preisnachlass bei einem schlecht geführten Gebäude ist nie so groß wie die Kosten, es zu besitzen.

Kalkulieren Sie die Rendite netto – nach Gebühr, nach einem realistischen Leerstandsabschlag, nach Rückstellung für Instandhaltung. Wenn sie dann noch komfortabel trägt, ist die Arithmetik wirklich gut, und es ist ein legitimer Cashflow-Vermögenswert.

Und nehmen Sie den Ausstieg, wie er ist: Sie verkaufen an einen anderen Renditeinvestor, der hart verhandeln wird. Planen Sie also so lange Haltedauer ein, dass die Miete und nicht der Wiederverkauf die Rendite ist.

Die Nebenkosten (Service Charge) als Anteil an der Miete sind die Zahl, die entscheidet, ob ein Kauf in Liwan aufgeht. In einem Viertel mit so niedrigen Mieten kann eine gewöhnliche Gebühr einen großen Teil der Bruttoeinnahmen verschlingen.

Häufige Fragen

Warum sind die Renditen in Liwan so hoch?

Die Kaufpreise sind sehr niedrig, während die Mieten nicht im gleichen Maß gefallen sind. Der Ausgleich für diese Rendite sind dünne Infrastruktur, hohe Dichte, keine Metro, große Unterschiede in der Gebäudeverwaltung und praktisch keine Wertsteigerung.

Sie interessieren sich konkret für Liwan?

Sagen Sie mir, um welches Gebäude oder welche Einheit es sich handelt. Bevor Sie ein Angebot abgeben, besorge ich die registrierte Transaktionshistorie, die aktuellen Nebenkosten (Service Charge) und die tatsächlichen Mietpreise vergleichbarer Einheiten.