Liwan

Gęsta, tania dzielnica apartamentowców przy Dubai–Al Ain Road: wysokie rentowności, skromna infrastruktura i najemcy kierujący się wyłącznie ceną.

• maksymalna rentowność brutto
• najniższy próg wejścia
• popyt najemców napędzany ceną

Jaka naprawdę jest ta dzielnica

Czym jest Liwan

Liwan to dzielnica mieszkaniowa w rejonie Dubailand przy Dubai–Al Ain Road, zabudowana głównie przez Mazaya: ciasno rozstawione średniowysokie bloki apartamentowe z niewielką domieszką zabudowy szeregowej.

Gęstość zabudowy jest wysoka, a układ ciasny — budynki stoją blisko siebie, z niewielką ilością wolnej przestrzeni między nimi, co wyraźnie odróżnia Liwan od nowszych dzielnic z master planem.

Dzielnica jest w pełni oddana do użytku i w dużym stopniu zamieszkana, z liczną populacją mieszkańców.

Rentowność

Liwan daje jedne z najwyższych rentowności brutto w Dubaju, a mechanizm jest prosty: ceny zakupu są bardzo niskie, podczas gdy czynsze, choć również niskie, nie spadły proporcjonalnie.

Najemcy to gospodarstwa domowe kierujące się ceną — osoby dzielące mieszkanie, młode rodziny o skromnych dochodach i pracownicy z okolicznych terenów — dla których decydujący jest koszt.

Ta grupa jest liczna i trwała. W rozwijającym się mieście zawsze istnieje popyt na najtańsze rozsądne zakwaterowanie, a Liwan go zaspokaja.

Kompromisy

Infrastruktura jest uboga. Podstawowy handel istnieje; po wszystko inne mieszkańcy jeżdżą samochodem. Nie ma centrum dzielnicy, a oferta gastronomiczna jest ograniczona.

Brak metra, a położenie przy Al Ain Road oznacza około trzydziestu–trzydziestu pięciu minut jazdy do Downtown poza godzinami szczytu.

Gęstość i układ zabudowy oznaczają ograniczoną liczbę miejsc parkingowych, mało wolnej przestrzeni i budynki zaglądające sobie w okna.

Jakość budynków i zarządzanie nimi bywają różne, a w niektórych budynkach utrzymują się problemy z opłatą serwisową i konserwacją, co w dzielnicy o niskich czynszach nieproporcjonalnie obniża zwrot.

Co sprawdzić

Opłatę serwisową jako procent możliwego do uzyskania czynszu. W dzielnicy z tak niskimi czynszami opłata, która gdzie indziej nie budziłaby uwagi, pochłania dużą część dochodu brutto.

Historię konserwacji budynku oraz stan wind, klimatyzacji i części wspólnych.

Przydział miejsc parkingowych, które są tu naprawdę deficytowe.

Obłożenie w konkretnym budynku. Wieża z widocznymi pustostanami coś Państwu mówi.

Dla kogo to miejsce

Dla inwestora nastawionego na rentowność, działającego na bardzo przystępnym cenowo końcu rynku, który rozumie, że kupuje przepływ gotówki, a nie aktywo zyskujące na wartości, i który wykona pracę na poziomie budynku.

Dla prawie wszystkich pozostałych nadaje się słabo: nie ma tu argumentu stylu życia, wzrostu kapitału ani płynności. Racją tej inwestycji jest arytmetyka.

Jeśli liczby się zgadzają po odliczeniu opłaty serwisowej, realistycznego zapasu na pustostany i uczciwej rezerwy na konserwację, inwestycja działa. Jeśli działa tylko w ujęciu rentowności brutto, to nie działa.

Problem gęstości — szczegółowo

Liwan zaplanowano z gęstością zakładającą inną jakość przestrzeni publicznej niż ta, którą zbudowano. Budynki stoją blisko siebie, przerwy między nimi to parkingi, a nie zieleń, a wiele lokali wychodzi oknami wprost na okna naprzeciwko, oddalone o kilka metrów.

Ma to trzy praktyczne skutki. Światło i prywatność są słabe na niższych i środkowych piętrach klatek zwróconych do wnętrza, a tam znajduje się większość taniego zasobu. O parking się walczy, ponieważ liczbę miejsc wyliczono na lokal, a w rzeczywistości mieszka w nim wiele osób. A ulice obsługują większy ruch, niż przewidywała ich szerokość.

Nic z tego nie sprawia, że dzielnica nie nadaje się do wynajmu — popyt na tym poziomie cen wchłania bardzo wiele — ale oznacza, że w obrębie Liwan rozpiętość między dobrym a złym lokalem jest wyjątkowo duża i w pełni widoczna podczas wizyty na miejscu.

Za lokale narożne, wyższe piętra i wszystko z widokiem na ulicę, a nie na okno naprzeciwko, warto tu zapłacić więcej, ponieważ szybciej się wynajmują, zatrzymują najemców dłużej i łatwiej je sprzedać.

Co opłata serwisowa faktycznie robi ze zwrotem

To liczba, która decyduje o zakupie w Liwan, a jest rutynowo ignorowana. Opłata serwisowa w Dubaju jest naliczana za stopę kwadratową w dużej mierze niezależnie od tego, jaki czynsz osiąga budynek, więc w dzielnicy o niskich czynszach pochłania znacznie większą część dochodu brutto niż ta sama opłata w Marinie.

Proszę to przeliczyć: roczną opłatę za lokal podzielić przez roczny czynsz i spojrzeć na procent. W dzielnicach centralnych ten stosunek zwykle wynosi kilkanaście procent. W części Liwan może sięgać jednej czwartej i więcej, a wtedy dwucyfrowa rentowność nominalna po cichu staje się zwykłą.

Do tego dochodzi to, czego opłata nie obejmuje: okresy pustostanu między wrażliwymi na cenę najemcami, koszt ponownego wynajęcia lokalu oraz konserwacja, jakiej wymaga starzejący się budynek średniej klasy, a której fundusz rezerwowy może nie pokryć.

Proszę poprosić o historię opłat z trzech lat i budżet stowarzyszenia właścicieli. W budynkach, w których ściągalność była słaba, opłata gwałtownie rośnie albo konserwacja nie jest wykonywana, a oba skutki spadają na Państwa.

Jak kupować tutaj bez żalu

Oględziny osobiste są obowiązkowe, bez wyjątku. Liwan to najlepszy w Dubaju przykład dzielnicy, w której dwa budynki przy tej samej ulicy to dwie różne inwestycje, a żadna dokumentacja nie zastąpi stania w holu we wtorkowy wieczór.

Lepiej wybrać budynek z widocznym obłożeniem i sprawnie działającym stowarzyszeniem właścicieli niż tańszy, który nie ma żadnego z tych atutów. Rabat na źle zarządzanym budynku nigdy nie jest tak duży jak koszt jego posiadania.

Zwrot należy modelować netto — po opłacie, po realistycznym zapasie na pustostany, po rezerwie na konserwację. Jeśli nadal wypada wyraźnie dobrze, arytmetyka jest naprawdę korzystna i jest to uprawnione aktywo generujące przepływ gotówki.

I trzeba przyjąć wyjście takim, jakie jest: sprzedaje się innemu inwestorowi nastawionemu na rentowność, który będzie twardo negocjował, więc należy planować okres posiadania na tyle długi, by zwrotem był czynsz, a nie odsprzedaż.

Opłata serwisowa jako udział w czynszu to liczba, która rozstrzyga, czy zakup w Liwan ma sens. W dzielnicy z tak niskimi czynszami zwykła opłata może pochłonąć dużą część dochodu brutto.

Najczęstsze pytania

Dlaczego rentowności w Liwan są tak wysokie?

Ceny zakupu są bardzo niskie, podczas gdy czynsze nie spadły proporcjonalnie. Ceną za tę rentowność są uboga infrastruktura, wysoka gęstość zabudowy, brak metra, duże zróżnicowanie w zarządzaniu budynkami i praktycznie brak wzrostu wartości kapitału.

Interesuje Państwa konkretnie Liwan?

Proszę powiedzieć, o jaki budynek lub lokal chodzi. Przed złożeniem oferty przedstawię zarejestrowaną historię transakcji, aktualną opłatę serwisową i rzeczywiste ceny najmu porównywalnych lokali.