Liwan

Un quartiere di appartamenti densi e a basso costo lungo la Dubai–Al Ain Road: rendimenti elevati, servizi scarsi e inquilini che decidono solo in base al prezzo.

• rendimento lordo massimo
• ticket d'ingresso più basso
• domanda di locazione guidata dal prezzo

Com'è davvero questa zona

Che cos'è Liwan

Liwan è un quartiere residenziale della regione di Dubailand, lungo la Dubai–Al Ain Road, sviluppato principalmente da Mazaya: edifici residenziali di media altezza costruiti a poca distanza l'uno dall'altro, con una piccola quota di townhouse.

La densità è alta e l'impianto è compatto: gli edifici sorgono vicini, con poco spazio aperto tra l'uno e l'altro, in netto contrasto con le comunità pianificate più recenti.

È interamente consegnato e molto abitato, con una popolazione residente numerosa.

Il tema del rendimento

Liwan offre alcuni dei rendimenti lordi più alti di Dubai, e il meccanismo è semplice: i prezzi d'acquisto sono molto bassi, mentre gli affitti, pur bassi anch'essi, non sono scesi in proporzione.

Gli inquilini sono nuclei sensibili al prezzo — coinquilini che dividono l'alloggio, giovani famiglie con redditi modesti, lavoratori delle zone circostanti — per i quali conta soprattutto il costo.

È una base ampia e stabile. In una città in crescita c'è sempre domanda per la sistemazione più economica ragionevole, e Liwan la offre.

I compromessi

I servizi sono scarsi. Esistono negozi di base; per tutto il resto bisogna spostarsi in auto. Non c'è un centro del quartiere e la ristorazione è limitata.

Non c'è la metropolitana, e la posizione lungo la Al Ain Road colloca Downtown a circa trenta-trentacinque minuti fuori dagli orari di punta.

Densità e impianto comportano pochi parcheggi, poco spazio aperto ed edifici che si affacciano gli uni sugli altri.

La qualità e la gestione degli edifici variano, e in alcuni si sono avuti problemi persistenti di spese condominiali e manutenzione, che in un quartiere a canoni bassi pesano in modo sproporzionato sui rendimenti.

Che cosa verificare

Le spese condominiali (service charge) in percentuale sull'affitto ottenibile. Con canoni così bassi, una spesa che altrove sarebbe normale assorbe una quota elevata del reddito lordo.

Lo storico di manutenzione dell'edificio e lo stato di ascensori, impianto di raffrescamento e aree comuni.

L'assegnazione dei parcheggi, che qui sono davvero scarsi.

Il tasso di occupazione nello specifico edificio. Una torre con evidenti appartamenti sfitti sta dicendo qualcosa.

A chi si addice

A un investitore orientato al rendimento, che opera nella fascia davvero accessibile, sa di comprare flusso di cassa e non un asset che si rivaluta, e farà il lavoro di verifica edificio per edificio.

Si addice male a quasi tutti gli altri: non c'è un argomento di stile di vita, né di crescita del capitale, né di liquidità. Qui il caso è aritmetico.

Se il conto torna dopo le spese condominiali, dopo una ragionevole stima di sfitto e dopo un accantonamento onesto per la manutenzione, funziona. Se torna solo sul rendimento lordo, non funziona.

Il problema della densità, nel dettaglio

Liwan è stata pianificata con una densità che presupponeva uno spazio pubblico di qualità diversa da quello realizzato. Gli edifici sono vicini, gli spazi tra l'uno e l'altro sono parcheggi e non verde, e molte unità guardano direttamente nelle finestre di fronte a pochi metri di distanza.

Ne derivano tre effetti pratici. Luce e privacy sono scarse ai piani bassi e intermedi delle file interne, dove si trova la maggior parte dell'offerta economica. I parcheggi sono contesi, perché la dotazione era calcolata per unità mentre nella realtà gli alloggi sono occupati da più persone. E le strade sopportano più traffico di quello per cui sono state dimensionate.

Nulla di tutto ciò rende il quartiere non affittabile — a questo livello di prezzo la domanda assorbe moltissimo — ma significa che a Liwan lo scarto tra un'unità buona e una cattiva è insolitamente ampio, ed è interamente visibile in un sopralluogo.

Unità d'angolo, piani alti e tutto ciò che affaccia su una strada anziché su una finestra opposta valgono un sovrapprezzo, perché si affittano più in fretta, trattengono più a lungo gli inquilini e si rivendono più facilmente.

Che cosa fanno davvero le spese condominiali al rendimento

È il numero che decide un acquisto a Liwan e viene regolarmente ignorato. A Dubai la service charge è fatturata per piede quadrato, in larga parte indipendentemente dal canone ottenuto dall'edificio, perciò in un quartiere a canoni bassi assorbe una quota molto maggiore del reddito lordo rispetto alla stessa spesa a Marina.

Basta fare il conto: si prende la spesa annua dell'unità, la si divide per l'affitto annuo e si guarda la percentuale. Nei quartieri centrali quel rapporto si attesta di solito su una percentuale di poco superiore al dieci per cento. In alcune parti di Liwan può arrivare a un quarto o più, e a quel punto un rendimento nominale a due cifre è diventato in silenzio un rendimento ordinario.

Poi si aggiunge ciò che nella spesa non c'è: i periodi di sfitto tra un inquilino attento al prezzo e l'altro, il costo di rimettere l'unità in locazione e la manutenzione di cui un edificio di fascia media invecchiato ha bisogno e che il fondo di riserva potrebbe non coprire.

Chieda lo storico delle spese degli ultimi tre anni e il bilancio dell'associazione dei proprietari. Negli edifici dove la riscossione è stata scarsa, la spesa o aumenta bruscamente o la manutenzione non viene fatta, ed entrambe le conseguenze ricadono su di Lei.

Come acquistare qui senza pentirsene

Ispezionare di persona, senza eccezioni. Liwan è l'esempio più chiaro, a Dubai, di un quartiere in cui due edifici sulla stessa strada sono due investimenti diversi, e nessuna documentazione sostituisce lo stare nell'atrio un martedì sera.

Meglio un edificio con occupazione visibile e un'associazione dei proprietari funzionante che uno più economico privo di entrambe. Lo sconto su un edificio gestito male non è mai grande quanto il costo di possederlo.

Calcolare il rendimento al netto: dopo le spese, dopo una stima realistica di sfitto, dopo l'accantonamento per la manutenzione. Se anche così il risultato resta ampiamente positivo, l'aritmetica è davvero buona e si tratta di un legittimo asset da flusso di cassa.

E accettare l'uscita per ciò che è: si venderà a un altro investitore orientato al rendimento, che tratterà duramente, perciò bisogna pianificare di detenere l'immobile abbastanza a lungo da far sì che il rendimento sia l'affitto e non la rivendita.

La quota della service charge sull'affitto è il numero che decide se un acquisto a Liwan funziona. Con canoni così bassi, una spesa ordinaria può assorbire gran parte del reddito lordo.

Domande frequenti

Perché i rendimenti a Liwan sono così alti?

I prezzi d'acquisto sono molto bassi mentre gli affitti non sono scesi in proporzione. Il prezzo di quel rendimento sono servizi scarsi, alta densità, assenza di metropolitana, forte variabilità nella gestione degli edifici e di fatto nessuna rivalutazione del capitale.

Sta valutando proprio Liwan?

Mi indichi quale edificio o quale unità. Prima che faccia un'offerta Le porterò lo storico delle transazioni registrate, la service charge attuale e i canoni reali di locazione di unità comparabili.