Al Futtaim Real Estate

Ein hundertjähriger Familienkonzern, für den Immobilien nur ein Geschäftsfeld neben Autos, Handel und Finanzdienstleistungen sind — und der in Dubai nicht einen Turm, sondern ein ganzes Viertel rund um Dubai Festival City gebaut hat.

• Ein Viertel mit bereits vorhandener Infrastruktur, nicht erst mit späteren Versprechen
• Widerstandsfähigkeit in einer Abschwungphase — das Unternehmen hängt nicht an einer einzigen Wohnsparte
• Familien als Mieter, nicht nur Investoren
• Käufer, die eine gut nachvollziehbare Konzernstruktur schätzen

Das Unternehmen in Kürze

Ursprünge

Das Familienunternehmen Al-Futtaim wuchs bis in die Mitte des vergangenen Jahrhunderts aus einem kleinen Dubaier Handelshaus zu einem diversifizierten Konzern heran

Automobilgeschäft

Der Toyota-Vertrieb in den VAE begann 1955, der Honda-Vertrieb 1971

Einzelhandel

1998 brachte der Konzern Marks & Spencer in die VAE

Teilung der Familie

Im Jahr 2000 wurde das Familienunternehmen geteilt — der Immobilienzweig, der heute als Majid Al Futtaim (Mall of the Emirates, Tilal Al Ghaf) bekannt ist, wurde zu einem eigenständigen Unternehmen und hat mit der auf dieser Seite beschriebenen Gesellschaft nichts zu tun

Größe heute

Die Al-Futtaim-Gruppe ist in Dutzenden Ländern über Hunderte Tochtergesellschaften in den Bereichen Automobil, Handel, Finanzen und Bau tätig

In unserem Katalog

Die Wohncluster von Dubai Festival City — Marsa Plaza, Al Badia Residences, Al Badia Hillside, Al Badia Living

Was für ein Bauträger das ist

Wer dahinter steht und warum Immobilien nicht das Kerngeschäft sind

Al-Futtaim wuchs aus einem kleinen Handelshaus zu einem diversifizierten Konzern, in dem Immobilien neben dem Autovertrieb, dem Handel für große internationale Marken und Finanzdienstleistungen stehen. Für einen Käufer heißt das: Der Entwicklungszweig ist nicht darauf angewiesen, dass Wohnungsverkäufe seine einzige Einnahmequelle sind — der Konzern verdient in Dutzenden anderen Bereichen. Strukturell verringert das die Versuchung, Verkaufsfristen um jeden Preis zu forcieren, um eine Liquiditätslücke zu schließen.

Die Kehrseite derselben Struktur: Immobilien haben für den Konzern fast nie absolute Priorität. Entscheidungen über Termine, Ausstattung und das Tempo neuer Launches werden im Kontext des gesamten Konglomerats getroffen, nicht allein im Blick auf den Wohnungsmarkt. Das bedeutet mitunter ein langsameres Tempo bei neuen Projekten als bei einem Bauträger, für den Wohnungsbau das gesamte Geschäft ist.

Dubai Festival City ist ein Stadtviertel, kein einzelnes Gebäude

Das wichtigste Wohnobjekt des Unternehmens ist kein einzelner Turm, sondern ein ganzes Viertel am Wasser: eine Mall mit Hunderten Geschäften, ein Hotelkomplex, eine Marina, ein Golfplatz und mehrere Wohncluster rundherum. Das ist derselbe Ansatz wie bei den größten Masterentwicklern der Stadt — Infrastruktur entsteht gemeinsam mit dem Wohnraum, statt einen Turm auf einem leeren Grundstück zu übergeben und Jahre später eine Schule zu versprechen.

Der Wohnteil — Marsa Plaza und der Cluster Al Badia — liegt am Creek mit Blick Richtung Stadtzentrum, ist aber räumlich von Dubais großen Wohnzentren wie der Marina oder Dubai Hills getrennt. Er folgt einer eigenen Logik: Das Viertel dreht sich um die Mall und den Hotelcluster, nicht um einen Strand oder einen Golfplatz, und Mieter zieht hier dieses gemischte urbane Umfeld an, nicht allein die Adresse.

Wie sich eine solche Immobilie beim Wiederverkauf verhält

Viertel, die von großen, diversifizierten Konzernen zusammen mit eigener Einzelhandels- und Hotelinfrastruktur gebaut wurden, altern in der Regel berechenbar: Die verwaltende Struktur hat genug Mittel, um Gemeinschaftsflächen und die Mall über Jahre in ordentlichem Zustand zu halten, und das färbt darauf ab, wie der umliegende Wohnbestand wahrgenommen wird. Das Viertel wird nicht auf halber Strecke stehen bleiben, weil dem Bauträger das Geld ausgeht — zu viel Eigenkapital des Konzerns steckt in der benachbarten Mall und im Hotel, als dass man das Quartier unfertig liegen ließe.

Zugleich beruht die Liquidität beim Wiederverkauf hier auf dem Ruf des Viertels selbst und nicht auf der Marke des Bauträgers, wie bei jedem Masterplan. Dubai Festival City ist zuerst für seine Mall und das Feuerwerk über dem Creek bekannt, nicht für den Namen der Firma, die die Wohnungen darin gebaut hat, und ein Käufer im Wiederverkauf orientiert sich in aller Regel an der Lage, nicht am Bauträger.

Worin sich das von rein residentiellen Zentren unterscheidet

Anders als in Vierteln, die ausschließlich von Wohnbauträgern errichtet wurden, waren Einzelhandel, Hotellerie und Wohnen hier von Anfang an als ein Masterplan miteinander verbunden — der Wohnraum wurde nicht erst später an eine fertige Mall angebaut. Das sorgt für einen stabilen Kreis von Mietern, die im benachbarten Hotel oder in der Mall arbeiten; es bedeutet aber auch, dass der Wohnteil im Kopf des Käufers stets etwas im Schatten des kommerziellen Kerns des Viertels steht.

Der zweite Unterschied ist ein langsameres Tempo bei neuen Launches als bei Bauträgern, für die Wohnungsbau das Hauptgeschäft ist: Der Konzern muss nicht ständig neue Bauabschnitte auf den Markt bringen, um Umsatz zu erzeugen, daher erscheint neues Angebot seltener — was in manchen Marktzyklen den Eigentümern bereits fertiggestellter Einheiten zugutekommt, da die Konkurrenz durch frische Objekte desselben Bauträgers milder ausfällt als in schnell wachsenden Vierteln.

Was vor dem Kauf zu prüfen ist

Prüfen Sie die Rechtsträgerin des Bauträgers im Projektpass des konkreten Gebäudes — wie oben erwähnt, ist die Namensähnlichkeit mit einer anderen großen Gruppe real, und selbst Makler verwechseln die beiden in Rundschreiben. Prüfen Sie außerdem die Lage der Einheit im Viertel: Creek-Blick und Nähe zur Mall bringen einen echten Aufpreis gegenüber einem Block weiter hinten im Wohncluster, und der Unterschied im Alltag ist größer, als es der Unterschied im Einführungspreis vermuten lässt.

Klären Sie zudem, wer für die Instandhaltung des Wohnteils verantwortlich ist — die Verwaltungsgesellschaft des Viertels oder eine eigene Eigentümergemeinschaft für das konkrete Gebäude — und wie die Service Charge zwischen Wohn- und angrenzender Gewerbefläche aufgeteilt wird, denn diese Regelung bestimmt in gemischten Vierteln sowohl die Höhe der Gebühr als auch, wofür sie tatsächlich ausgegeben wird.

Wie ich mit diesem Bauträger arbeite

Die Schlüsselfrage bei jedem Gebäude hier ist die Entfernung zur Creek-Promenade und zum Eingang der Mall, denn genau sie bestimmt sowohl die Miete als auch, wie schnell sich eine Einheit vermieten lässt — der Abstand zwischen einem Block in erster Reihe und einem weiter hinten im Cluster ist größer als im Stadtdurchschnitt. Ich verlange stets den Grundriss und die tatsächliche Aussicht aus der konkreten Einheit, statt mich auf die Beschreibung des Viertels in einer Broschüre zu verlassen.

Zweitens kläre ich die Erwartungen mit dem Käufer von Anfang an: Dieses Viertel passt zu Menschen, die ein gemischtes urbanes Umfeld vor der Haustür wollen, nicht die Ruhe eines rein residentiellen Masterplans. Für manche Käufer ist genau das der ganze Reiz; für andere ist es ein Grund, sich stattdessen rein residentielle Communities anzusehen, und diese Unterscheidung sollte man vor der Besichtigung besprechen, nicht danach.

Auf diesem Markt sind zwei Unternehmen mit fast identischem Namen tätig: Al Futtaim (diese Seite, der Zweig von Abdulla Al Futtaim, Immobilien über Dubai Festival City) und Majid Al Futtaim (seit 2000 ein eigenständiges Unternehmen, Mall of the Emirates und Tilal Al Ghaf). Selbst Makler verwechseln die beiden in Inseraten. Prüfen Sie den Bauträger im Pass des konkreten Projekts, nicht am Familiennamen im Marketingtitel — es sind verschiedene Rechtsträger mit unterschiedlichen Portfolios.

Häufige Fragen

Gibt es Rabatte auf Immobilien von Al Futtaim Real Estate?

Derzeit enthält die Datenbank 1 Objekt dieses Bauträgers, das unter dem Marktpreis angeboten wird; der tiefste Abschlag beträgt 22 %. Der Preisnachlass kommt vom Verkäufer beim Wiederverkauf oder bei einer Abtretung, nicht vom Bauträger: Er hat seinen eigenen Grund, schnell auszusteigen. Die Höhe des Abschlags wird von einem Algorithmus im Vergleich mit ähnlichen Objekten berechnet und nicht von einem Makler von Hand eingetragen.

Sollte ich direkt bei Al Futtaim Real Estate oder über einen Makler kaufen?

Für einen Off-plan-Käufer ist der Preis identisch, da der Bauträger die Provision des Maklers trägt. Der direkte Weg zu Al Futtaim Real Estate ist also nicht günstiger, und die Auswahl beschränkt sich dort auf die eigenen Projekte — einen Vergleich mit Nachbargebäuden oder eine ehrliche Einschätzung der Übergabetermine bekommen Sie nicht. Beim Wiederverkauf und bei der Abtretung ist die Provision üblich: 2 % zuzüglich MwSt.

Lohnt sich ein Kauf bei Al Futtaim Real Estate?

Das hängt davon ab, was Sie kaufen und wozu. Schicken Sie mir Ihr Budget und die Aufgabe, die die Immobilie erfüllen soll — ich sage Ihnen, welche Projekte dieses Bauträgers derzeit sinnvoll sind und an welchen ich vorbeigehen würde.