Al Futtaim Real Estate

Un conglomérat commercial familial centenaire, pour lequel l'immobilier n'est qu'une activité parmi l'automobile, la distribution et les services financiers — et qui, à Dubaï, n'a pas construit une seule tour, mais tout un quartier autour de Dubai Festival City.

• Un quartier doté d'infrastructures déjà en place, et non promises pour plus tard
• Une bonne résistance en cas de repli du marché — l'entreprise ne dépend pas d'une seule ligne de logements
• Des locataires en famille, pas seulement des investisseurs
• Des acheteurs qui apprécient une structure d'entreprise claire et lisible

L'entreprise en bref

Origines

l'entreprise familiale Al-Futtaim est passée d'une petite maison de négoce de Dubaï à un groupe diversifié au cours du milieu du XXe siècle

Automobile

la distribution de Toyota aux Émirats a débuté en 1955, celle de Honda en 1971

Distribution

le groupe a introduit Marks & Spencer aux Émirats en 1998

Scission de la famille

en 2000, l'entreprise familiale s'est scindée — la branche immobilière aujourd'hui connue sous le nom de Majid Al Futtaim (Mall of the Emirates, Tilal Al Ghaf) est devenue une société distincte, sans lien avec l'entité présentée sur cette page

Taille actuelle

le groupe Al-Futtaim est présent dans des dizaines de pays, à travers des centaines de filiales actives dans l'automobile, la distribution, la finance et la construction

Dans notre catalogue

les ensembles résidentiels de Dubai Festival City — Marsa Plaza, Al Badia Residences, Al Badia Hillside, Al Badia Living

Quel type de promoteur est-ce ?

De qui s'agit-il, et pourquoi l'immobilier n'est pas son activité principale

Al-Futtaim est passé d'une petite maison de négoce à un groupe diversifié, où l'immobilier côtoie la distribution automobile, le commerce de détail pour de grandes marques internationales et les services financiers. Pour un acheteur, cela signifie que la branche immobilière ne dépend pas des ventes d'appartements comme unique source de revenus — le groupe gagne de l'argent dans des dizaines d'autres activités, ce qui réduit structurellement la tentation de précipiter les ventes à tout prix pour combler un manque de trésorerie.

L'envers de cette même structure est que l'immobilier n'est presque jamais la priorité absolue du groupe. Les décisions sur les délais, les finitions et le rythme des nouveaux lancements sont prises à l'échelle de tout le conglomérat, et non du seul marché du logement, ce qui se traduit parfois par un rythme de nouveaux projets plus lent que chez un promoteur pour qui le logement est toute l'activité.

Dubai Festival City est un quartier, pas un immeuble

Le principal actif résidentiel de la société n'est pas une tour isolée, mais un quartier entier en bord de crique : un centre commercial de plusieurs centaines de boutiques, un complexe hôtelier, une marina, un parcours de golf et plusieurs ensembles résidentiels tout autour. C'est la même approche que celle des plus grands aménageurs de la ville — construire les infrastructures en même temps que les logements, plutôt que de livrer une tour sur un terrain vide en promettant une école dans quelques années.

La partie résidentielle — Marsa Plaza et l'ensemble Al Badia — se situe au bord de la crique, avec une vue vers le centre-ville, mais elle est physiquement à l'écart des grands pôles résidentiels de Dubaï comme la Marina ou Dubai Hills. Elle obéit à sa propre logique : le quartier s'organise autour du centre commercial et du pôle hôtelier plutôt qu'autour d'une plage ou d'un golf, et ce qui attire ici un locataire, c'est cet environnement urbain mixte plus que la seule adresse.

Comment ce type de bien se comporte à la revente

Les quartiers construits par de grands groupes diversifiés, avec leurs propres commerces et infrastructures hôtelières, ont tendance à vieillir de façon prévisible : la structure de gestion dispose de moyens suffisants pour entretenir correctement les parties communes et le centre commercial pendant des années, et cela se reflète dans la perception du parc de logements environnant. Le quartier ne risque pas de s'arrêter à mi-chemin faute de trésorerie du promoteur — trop de capitaux propres du groupe sont immobilisés dans le centre commercial et l'hôtel voisins pour que le quartier reste inachevé.

En même temps, la liquidité à la revente repose ici sur la réputation du quartier lui-même plutôt que sur la marque du promoteur, comme dans tout plan d'aménagement d'ensemble. Dubai Festival City est connu d'abord pour son centre commercial et ses feux d'artifice au-dessus de la crique, et non pour le nom de la société qui a construit les appartements, et l'acheteur à la revente s'oriente en général sur l'emplacement plutôt que sur le constructeur.

En quoi il diffère des pôles purement résidentiels

Contrairement aux quartiers bâtis uniquement par des promoteurs résidentiels, le commerce, l'hôtellerie et le logement ont été conçus ici dès le départ comme un seul plan d'ensemble, et non comme des logements ajoutés après coup à un centre commercial existant. Cela crée un vivier stable de locataires qui travaillent à l'hôtel ou au centre commercial voisin, mais cela signifie aussi que, dans l'esprit de l'acheteur, la partie résidentielle reste toujours un peu dans l'ombre du cœur commercial du quartier.

La seconde différence tient à un rythme de nouveaux lancements plus lent que chez les promoteurs dont le logement est l'activité principale : le groupe n'a pas besoin de lancer sans cesse de nouvelles phases pour soutenir son chiffre d'affaires, de sorte que l'offre nouvelle apparaît moins souvent — ce qui, à certains moments du cycle, joue en faveur des propriétaires de logements déjà livrés, car la concurrence du stock neuf du même promoteur y est plus faible que dans les quartiers à croissance rapide.

Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter

Vérifiez l'entité juridique du promoteur sur la fiche de projet de l'immeuble concerné — comme indiqué plus haut, la ressemblance de nom avec un autre grand groupe est réelle, et les courtiers eux-mêmes confondent les deux dans leurs envois. Vérifiez aussi la position du logement dans le quartier : une vue sur la crique et la proximité du centre commercial se paient d'une vraie prime par rapport à un immeuble en retrait dans l'ensemble résidentiel, et la différence au quotidien est plus grande que ne le laisse penser l'écart de prix au lancement.

Confirmez par ailleurs qui est responsable de l'entretien de la partie résidentielle — la société de gestion du quartier ou une association de copropriétaires propre à l'immeuble — et comment les charges de copropriété sont réparties entre les surfaces résidentielles et les surfaces commerciales voisines, car, dans les quartiers mixtes, cet arrangement détermine à la fois le montant des charges et l'usage réel qui en est fait.

Comment je travaille avec ce promoteur

La question clé pour tout immeuble ici est sa distance à la promenade de la crique et à l'entrée du centre commercial, car c'est ce qui détermine réellement le loyer et la rapidité de la mise en location — l'écart entre un immeuble en première ligne et un immeuble plus en retrait dans l'ensemble est plus grand que la moyenne de la ville. Je demande toujours le plan de l'étage et la vue réelle depuis le logement concerné, plutôt que de me fier à la description du quartier dans une brochure.

Ensuite, je fixe d'emblée les attentes de l'acheteur : ce quartier convient à ceux qui veulent un environnement urbain mixte au pied de chez eux, pas le calme d'un plan d'aménagement purement résidentiel. Pour certains acheteurs, c'est tout l'intérêt ; pour d'autres, c'est une raison de regarder plutôt des quartiers purement résidentiels, et cette distinction mérite d'être discutée avant la visite, pas après.

Deux sociétés aux noms presque identiques opèrent sur ce marché : Al Futtaim (cette page, la branche Abdulla Al Futtaim, dont l'immobilier est livré à travers Dubai Festival City) et Majid Al Futtaim (une société distincte depuis 2000, Mall of the Emirates et Tilal Al Ghaf). Les courtiers eux-mêmes les confondent dans les annonces. Vérifiez le promoteur sur la fiche du projet concerné, et non d'après le nom de famille figurant dans le nom commercial — ce sont des entités juridiques différentes, avec des portefeuilles différents.

Questions fréquentes

Y a-t-il des remises sur les biens d'Al Futtaim Real Estate ?

Actuellement, la base compte 1 lot de ce promoteur proposé sous le prix du marché, avec une baisse maximale de 22 %. La remise vient du vendeur lors d'une revente ou d'une cession, et non du promoteur : il a ses propres raisons de sortir rapidement. L'ampleur de la baisse est calculée par un algorithme par rapport à des biens comparables, et non saisie à la main par un courtier.

Faut-il acheter directement auprès d'Al Futtaim Real Estate ou passer par un courtier ?

Pour un acheteur sur plan, le prix est identique, car le promoteur prend en charge la commission du courtier. S'adresser directement à Al Futtaim Real Estate n'est donc pas moins cher, et le choix s'y limite à ses propres projets — vous n'obtiendrez ni comparaison avec les immeubles voisins ni avis franc sur les dates de livraison. En revente et en cession, la commission est standard : 2 % plus TVA.

Faut-il acheter chez Al Futtaim Real Estate

Cela dépend de ce que vous achetez et pourquoi. Envoyez-moi votre budget et l'objectif que le bien doit remplir — je vous dirai quels projets de ce promoteur ont du sens aujourd'hui et lesquels je laisserais passer.