Al Futtaim Real Estate

Un conglomerato commerciale a conduzione familiare, attivo da un secolo, per il quale l'immobiliare è solo uno dei settori accanto ad auto, retail e servizi finanziari — e a Dubai questo settore ha costruito non una singola torre, ma un intero quartiere attorno a Dubai Festival City.

• Un quartiere con le infrastrutture già in funzione, non promesse per il futuro
• Solidità anche nei periodi di flessione — la società non dipende da un'unica linea residenziale
• Inquilini famiglie, non solo investitori
• Acquirenti che apprezzano una struttura societaria ben comprensibile

La società in breve

Le origini

l'impresa della famiglia Al-Futtaim è cresciuta da una piccola casa commerciale di Dubai fino a diventare un gruppo diversificato nel corso della metà del Novecento

Automotive

la distribuzione di Toyota negli Emirati è iniziata nel 1955, quella di Honda nel 1971

Retail

il gruppo ha portato Marks & Spencer negli Emirati nel 1998

La divisione familiare

nel 2000 l'impresa di famiglia si è divisa — il ramo immobiliare oggi noto come Majid Al Futtaim (Mall of the Emirates, Tilal Al Ghaf) è diventato una società separata e non ha alcun rapporto con l'entità di cui parla questa pagina

Le dimensioni oggi

il gruppo Al-Futtaim opera in decine di Paesi attraverso centinaia di controllate nei settori automotive, retail, finanziario e delle costruzioni

Nel nostro catalogo

i cluster residenziali di Dubai Festival City — Marsa Plaza, Al Badia Residences, Al Badia Hillside, Al Badia Living

Che tipo di developer è

Chi è e perché l'immobiliare non è l'attività principale

Al-Futtaim è cresciuta da una piccola casa commerciale fino a un gruppo diversificato, in cui l'immobiliare convive con la distribuzione di auto, il retail per grandi marchi internazionali e i servizi finanziari. Per chi acquista, questo significa che il ramo di sviluppo non dipende dalla vendita di appartamenti come unica fonte di reddito: il gruppo guadagna da decine di altri settori, e ciò riduce strutturalmente la tentazione di forzare i tempi delle vendite a ogni costo per colmare un buco di cassa.

Il rovescio della stessa struttura è che l'immobiliare non è quasi mai la priorità assoluta del gruppo. Le decisioni su tempi, specifiche e ritmo dei nuovi lanci vengono prese nel contesto dell'intero conglomerato, non solo del mercato residenziale, e questo a volte comporta un passo più lento nei nuovi progetti rispetto a un developer per cui l'edilizia abitativa è tutta l'attività.

Dubai Festival City è un quartiere, non un edificio

Il principale asset residenziale della società non è una singola torre, ma un intero quartiere sull'acqua: un centro commerciale con centinaia di negozi, un complesso alberghiero, una marina, un campo da golf e diversi cluster residenziali intorno. È lo stesso approccio dei maggiori master developer della città — costruire le infrastrutture insieme alle abitazioni, invece di consegnare una torre su un lotto vuoto promettendo una scuola tra qualche anno.

La parte residenziale — Marsa Plaza e il cluster Al Badia — si affaccia sul creek con vista verso il centro, ma è fisicamente separata dai principali poli residenziali di Dubai come la Marina o Dubai Hills. Ha una logica propria: il quartiere ruota attorno al centro commerciale e al cluster alberghiero più che a una spiaggia o a un campo da golf, e ciò che attira un inquilino qui è proprio questo contesto urbano misto più del solo indirizzo.

Come si comporta questo tipo di immobile alla rivendita

I quartieri costruiti da grandi gruppi diversificati insieme alla propria infrastruttura commerciale e ricettiva tendono a invecchiare in modo prevedibile: la struttura di gestione dispone di risorse sufficienti per mantenere in buone condizioni per anni le aree comuni e il centro commerciale, e questo si riflette sulla percezione del patrimonio abitativo circostante. Il quartiere non si fermerà a metà strada per mancanza di liquidità del developer — troppo capitale del gruppo è immobilizzato nel centro commerciale e negli hotel vicini perché il quartiere venga lasciato incompiuto.

Allo stesso tempo, la liquidità in rivendita qui poggia sulla reputazione del quartiere stesso più che sul marchio del developer, come accade con qualsiasi master plan. Dubai Festival City è nota anzitutto per il suo centro commerciale e per i fuochi d'artificio sul creek, non per il nome della società che ha costruito gli appartamenti al suo interno, e chi compra in rivendita di norma si orienta sulla posizione, non sul costruttore.

In cosa si distingue dai poli puramente residenziali

A differenza dei quartieri costruiti solo da developer residenziali, qui commercio, ospitalità e abitazioni sono stati concepiti fin dall'inizio come un unico master plan, non come case aggiunte in seguito a un centro commerciale già finito. Ne deriva un flusso stabile di inquilini che lavorano nell'hotel o nel centro commerciale vicino, ma anche il fatto che la parte residenziale, nella percezione dell'acquirente, resta sempre un po' all'ombra del nucleo commerciale del quartiere.

La seconda differenza è un ritmo di nuovi lanci più lento rispetto ai developer per cui l'edilizia abitativa è l'attività principale: il gruppo non ha bisogno di lanciare continuamente nuove fasi per sostenere i ricavi, quindi la nuova offerta compare meno spesso — il che, in alcuni cicli di mercato, gioca a favore dei proprietari di unità già completate, perché la concorrenza di nuovo stock dello stesso developer è più blanda che nei quartieri in rapida crescita.

Cosa verificare prima dell'acquisto

Verifichi l'entità giuridica del developer sulla scheda di progetto dello specifico edificio — come detto sopra, la somiglianza di nome con un altro grande gruppo è reale, e gli stessi broker li confondono nelle loro comunicazioni. Controlli inoltre la posizione dell'unità all'interno del quartiere: la vista sul creek e la vicinanza al centro commerciale valgono un premio reale rispetto a un blocco arretrato nel cluster residenziale, e la differenza nella vita quotidiana è maggiore di quanto suggerisca la differenza di prezzo al lancio.

Inoltre, accerti chi è responsabile della manutenzione della parte residenziale — la società di gestione del quartiere o un'associazione di proprietari autonoma per lo specifico edificio — e come vengono ripartite le spese condominiali (service charge) tra la parte residenziale e gli spazi commerciali adiacenti, perché in un quartiere misto questo assetto determina sia l'importo della spesa sia la destinazione effettiva dei fondi.

Come lavoro con questo developer

La domanda chiave per ogni edificio qui è la distanza dalla passeggiata sul creek e dall'ingresso del centro commerciale, perché sono questi i fattori che determinano davvero sia l'affitto sia la rapidità con cui un'unità si affitta — il divario tra un blocco in prima fila e uno più arretrato nel cluster è più ampio della media cittadina. Chiedo sempre la planimetria e la vista reale dalla specifica unità, senza affidarmi alla descrizione del quartiere nella brochure.

In secondo luogo, chiarisco fin dall'inizio le aspettative dell'acquirente: questo quartiere è adatto a chi desidera un contesto urbano misto sotto casa, non la quiete di un master plan puramente residenziale. Per alcuni acquirenti è proprio questo il fascino; per altri è un motivo per guardare a comunità puramente residenziali, ed è una distinzione da discutere prima della visita, non dopo.

Su questo mercato operano due società con nomi quasi identici: Al Futtaim (questa pagina, il ramo di Abdulla Al Futtaim, immobili realizzati tramite Dubai Festival City) e Majid Al Futtaim (società separata dal 2000, Mall of the Emirates e Tilal Al Ghaf). Gli stessi broker le confondono negli annunci. Verifichi il developer sulla scheda del singolo progetto, non dal cognome presente nel nome commerciale: sono entità giuridiche diverse con portafogli diversi.

Domande frequenti

Ci sono sconti sugli immobili di Al Futtaim Real Estate?

Al momento la base contiene 1 lotto di questo developer con prezzo inferiore al mercato, con lo sconto massimo del 22%. Lo sconto proviene dal venditore in una rivendita o in una cessione, non dal developer: ha un proprio motivo per uscire in fretta. L'entità dello sconto è calcolata da un algoritmo rispetto a immobili comparabili, non inserita a mano da un broker.

Conviene acquistare da Al Futtaim Real Estate direttamente o tramite un broker?

Per chi compra off-plan il prezzo è identico, perché la commissione del broker la paga il developer. Rivolgersi direttamente ad Al Futtaim Real Estate non costa quindi meno, e la scelta si limita ai suoi progetti — non si ottiene un confronto con gli edifici vicini né un giudizio franco sulle date di consegna. In rivendita e cessione la commissione è quella standard: 2% più IVA.

Vale la pena acquistare Al Futtaim Real Estate

Dipende da cosa si acquista e perché. Mi invii il suo budget e l'obiettivo che l'immobile deve raggiungere — le dirò quali progetti di questo developer hanno senso oggi e quali eviterei.