Al Futtaim Real Estate

Stuletni, rodzinny koncern handlowy, dla którego nieruchomości to jedna z branż obok motoryzacji, handlu i usług finansowych — a w Dubaju ta branża zbudowała nie jedną wieżę, lecz całą dzielnicę wokół Dubai Festival City.

• Dzielnica z gotową infrastrukturą, a nie z obietnicą na później
• Odporność na dekoniunkturę — firma nie jest uzależniona od jednej linii mieszkaniowej
• Najemcy rodzinni, nie tylko inwestorzy
• Kupujący, którzy cenią dobrze zrozumiałą strukturę korporacyjną

Firma w skrócie

Początki

rodzinny biznes Al-Futtaim wyrósł z niewielkiego domu handlowego w Dubaju na zdywersyfikowaną grupę w połowie XX wieku

Motoryzacja

dystrybucja Toyoty w ZEA ruszyła w 1955 roku, dystrybucja Hondy w 1971 roku

Handel detaliczny

grupa wprowadziła Marks & Spencer do ZEA w 1998 roku

Podział rodziny

w 2000 roku rodzinny biznes się podzielił — ramię deweloperskie, znane dziś jako Majid Al Futtaim (Mall of the Emirates, Tilal Al Ghaf), stało się osobną spółką i nie ma nic wspólnego z podmiotem opisanym na tej stronie

Skala dzisiaj

grupa Al-Futtaim działa w kilkudziesięciu krajach przez setki spółek zależnych w sektorach motoryzacyjnym, handlowym, finansowym i budowlanym

W naszym katalogu

osiedla mieszkaniowe Dubai Festival City — Marsa Plaza, Al Badia Residences, Al Badia Hillside, Al Badia Living

Jakim deweloperem jest ta firma

Kim jest i dlaczego nieruchomości nie są jej głównym biznesem

Al-Futtaim wyrósł z niewielkiego domu handlowego na zdywersyfikowaną grupę, w której nieruchomości stoją obok dystrybucji samochodów, handlu detalicznego dla dużych marek międzynarodowych i usług finansowych. Dla kupującego oznacza to, że ramię deweloperskie nie zależy od sprzedaży mieszkań jako jedynego źródła dochodu — grupa zarabia na kilkudziesięciu innych liniach, co strukturalnie zmniejsza pokusę przyspieszania sprzedaży za wszelką cenę, by zasypać lukę gotówkową.

Odwrotna strona tej samej struktury jest taka, że nieruchomości prawie nigdy nie są absolutnym priorytetem grupy. Decyzje o terminach, standardzie wykończenia i tempie nowych premier zapadają w kontekście całego koncernu, a nie samego rynku mieszkaniowego, co czasem oznacza wolniejsze tempo nowych projektów niż u dewelopera, dla którego mieszkania są całym biznesem.

Dubai Festival City to dzielnica, a nie budynek

Głównym aktywem mieszkaniowym firmy nie jest pojedyncza wieża, lecz cała dzielnica nad wodą: centrum handlowe z setkami sklepów, kompleks hotelowy, marina, pole golfowe i kilka osiedli mieszkaniowych dookoła nich. To to samo podejście, które stosują największe w mieście firmy realizujące master plany — infrastruktura powstaje razem z mieszkaniami, zamiast oddawania wieży na pustej działce i obiecywania szkoły za kilka lat.

Część mieszkaniowa — Marsa Plaza i osiedle Al Badia — leży nad zatoką Creek z widokiem na centrum miasta, ale jest fizycznie oddzielona od głównych dzielnic mieszkaniowych Dubaju, takich jak Marina czy Dubai Hills. Ma własną logikę: dzielnica kręci się wokół centrum handlowego i klastra hotelowego, a nie plaży czy pola golfowego, i najemców przyciąga tu to mieszane miejskie otoczenie, a nie sam adres.

Jak ten rodzaj nieruchomości zachowuje się przy odsprzedaży

Dzielnice budowane przez duże, zdywersyfikowane grupy razem z własną infrastrukturą handlową i hotelarską zwykle starzeją się przewidywalnie: podmiot zarządzający ma dość środków, by przez lata utrzymywać części wspólne i centrum handlowe w dobrym stanie, co przekłada się na postrzeganie okolicznej zabudowy mieszkaniowej. Dzielnica nie utknie w połowie z braku gotówki dewelopera — zbyt duża część własnego kapitału grupy jest zamrożona w sąsiednim centrum handlowym i hotelach, by zostawić osiedle niedokończone.

Jednocześnie płynność przy odsprzedaży opiera się tu na reputacji samej dzielnicy, a nie marki dewelopera — podobnie jak przy każdym master planie. Dubai Festival City znane jest przede wszystkim z centrum handlowego i fajerwerków nad zatoką Creek, a nie z nazwy firmy, która zbudowała mieszkania w środku, i kupujący na rynku wtórnym orientuje się zwykle na lokalizację, a nie na wykonawcę.

Czym różni się od dzielnic czysto mieszkaniowych

W przeciwieństwie do dzielnic budowanych wyłącznie przez deweloperów mieszkaniowych, handel, hotelarstwo i mieszkania były tu od początku połączone jednym master planem, a nie dobudowane do gotowego centrum handlowego później. Daje to stabilną pulę najemców pracujących w sąsiednim hotelu czy centrum handlowym, ale też sprawia, że część mieszkaniowa w oczach kupującego zawsze trochę stoi w cieniu komercyjnego rdzenia dzielnicy.

Druga różnica to wolniejsze tempo nowych premier niż u deweloperów, dla których mieszkania są głównym biznesem: grupa nie musi wprowadzać kolejnych etapów, by utrzymać przychody, więc nowa podaż pojawia się rzadziej — co w niektórych cyklach rynkowych działa na korzyść właścicieli lokali już oddanych, ponieważ konkurencja ze strony świeżych zasobów tego samego dewelopera jest łagodniejsza niż w szybko rosnących dzielnicach.

Co sprawdzić przed zakupem

Sprawdź podmiot prawny dewelopera w karcie projektu konkretnego budynku — jak wspomniano wyżej, zbieżność nazw z inną dużą grupą jest realna, a sami brokerzy mylą je w mailingach. Sprawdź też położenie lokalu w obrębie dzielnicy: widok na zatokę Creek i bliskość centrum handlowego dają realną premię w porównaniu z budynkiem w głębi osiedla, a różnica w codziennym życiu jest większa, niż sugeruje różnica w cenie premierowej.

Osobno upewnij się, kto odpowiada za utrzymanie części mieszkaniowej — spółka zarządzająca dzielnicą czy odrębna wspólnota właścicieli konkretnego budynku — oraz jak opłata serwisowa jest dzielona między część mieszkaniową a sąsiednie powierzchnie komercyjne, bo w dzielnicach o mieszanej funkcji to rozwiązanie decyduje zarówno o wysokości opłaty, jak i o tym, na co faktycznie jest wydawana.

Jak pracuję z tym deweloperem

Kluczowe pytanie przy każdym budynku tutaj to jego odległość od promenady nad Creek i od wejścia do centrum handlowego, bo to naprawdę wpływa i na czynsz, i na to, jak szybko lokal się wynajmuje — różnica między budynkiem w pierwszym rzędzie a położonym dalej w osiedlu jest większa niż średnia dla miasta. Zawsze proszę o rzut lokalu i o faktyczny widok z konkretnego mieszkania, zamiast polegać na opisie dzielnicy z broszury.

Po drugie, od razu ustalam z kupującym oczekiwania: ta dzielnica jest dla osób, które chcą mieć pod drzwiami mieszane miejskie otoczenie, a nie ciszę czysto mieszkaniowego master planu. Dla jednych to cały urok; dla innych powód, by rozejrzeć się wśród dzielnic czysto mieszkaniowych, i warto to omówić przed oglądaniem, a nie po nim.

Na tym rynku działają dwie firmy o niemal identycznych nazwach: Al Futtaim (ta strona, gałąź Abdulla Al Futtaim, nieruchomości realizowane przez Dubai Festival City) oraz Majid Al Futtaim (osobna spółka od 2000 roku, Mall of the Emirates i Tilal Al Ghaf). Sami brokerzy mylą je w ogłoszeniach. Sprawdzaj dewelopera w karcie konkretnego projektu, a nie po nazwisku w nazwie marketingowej — to różne podmioty prawne o różnych portfelach.

Najczęstsze pytania

Czy nieruchomości Al Futtaim Real Estate są dostępne ze zniżkami?

Obecnie baza zawiera 1 lokal tego dewelopera w cenie poniżej rynkowej, z najgłębszą obniżką wynoszącą 22%. Zniżka pochodzi od sprzedającego przy odsprzedaży lub cesji, a nie od dewelopera: ma on własny powód, by wyjść z inwestycji szybko. Wysokość obniżki jest liczona względem porównywalnych nieruchomości przez algorytm, a nie wpisywana przez brokera.

Czy kupować od Al Futtaim Real Estate bezpośrednio, czy przez brokera?

Dla kupującego na rynku pierwotnym cena jest identyczna, ponieważ deweloper pokrywa prowizję brokera. Zakup bezpośrednio od Al Futtaim Real Estate nie jest więc tańszy, a wybór ogranicza się tam do jego własnych projektów — nie dostaniecie porównania z sąsiednimi budynkami ani szczerej oceny terminów oddania. Przy odsprzedaży i cesji prowizja jest standardowa: 2% plus VAT.

Czy warto kupić od Al Futtaim Real Estate

To zależy, co kupujecie i po co. Prześlijcie mi budżet i zadanie, jakie nieruchomość ma spełniać — powiem, które projekty tego dewelopera mają teraz sens, a obok których przeszedłbym obojętnie.