Dubai führt weltweit beim Mietwachstum — den UBS-Index richtig lesen
Der UBS Global Real Estate Bubble Index sieht Dubai beim realen Mietwachstum weltweit vorn, bei 17 % realer Hauspreisveränderung im Jahr. Madrid und Zürich liegen bei der Hälfte; New York, Paris, Singapur im Minus. Was die Zahl bedeutet — und drei Fehllesungen.
UBS veröffentlicht jedes Jahr den Global Real Estate Bubble Index und vergleicht darin große Wohnungsmärkte nach dem Risiko der Überhitzung. In der Ausgabe 2024 lag Dubai weltweit auf Platz eins beim realen Mietwachstum im Jahr bis zum zweiten Quartal 2024 — und verzeichnete mit 17 % die höchste jährliche Veränderung der realen Hauspreise.
Der Rest der Tabelle
| Stadt | Reale Veränderung der Mieten |
|---|---|
| Dubai | Spitze des Index |
| Madrid | +14 % |
| Zürich | +8,1 % |
| São Paulo | +8,1 % |
| London | +6,5 % |
| Mailand | +4,7 % |
| München | +4,4 % |
| Sydney | +3,5 % |
| Tokio | +2,4 % |
| Hongkong | +1,9 % |
| New York | −0,5 % |
| Paris | −0,9 % |
| Amsterdam | −0,9 % |
| Toronto | −2,8 % |
| Miami | −2,8 % |
| Los Angeles | −4,0 % |
| Singapur | −6,6 % |
Entscheidend ist das Wort real — inflationsbereinigt. Ein zweistelliger realer Anstieg bedeutet, dass die Miete dem allgemeinen Preiswachstum der Wirtschaft um diese Marge davongelaufen ist. In den Städten mit negativen Zahlen haben die Mieten schlicht nicht mit der Inflation Schritt gehalten; die Vermieter dort haben nicht zwingend jemandem die Miete gesenkt.
Warum Dubai sich vom Feld absetzte
- Die Bevölkerung kam schneller, als Türme fertig wurden. Eine Nettozuwanderung, die die Fertigstellungen übersteigt, ist das Einzige, was Mieten überall verlässlich bewegt.
- Keine Einkommensteuer und ein an Immobilien gebundenes Aufenthaltsvisum. Die Nachfrage wird von zuziehendem Kapital bestimmt, nicht nur von lokalen Gehältern.
- Die Kurzzeitvermietung hat einen Teil des Langzeitbestands aufgesogen. Jede Einheit, die in die Ferienvermietung wechselt, fehlt auf dem Jahresmarkt.
- Eine niedrige Basis. Der Markt erholte sich von der Korrektur 2016–2020, ein Teil der Bewegung ist also Erholung und kein neues Terrain.
Drei Arten, diese Zahl falsch zu lesen
- Es ist ein Index für das Blasenrisiko, kein Kaufsignal. Im UBS-Rahmen ist schnelles Mietwachstum ebenso ein Beleg für Anspannung wie für Stärke.
- Es ist Vergangenheit, keine Prognose. Die Zahl beschreibt das Jahr bis Mitte 2024. Mietmärkte normalisieren sich, wenn Angebot entsteht, und Dubai hat eine sehr große Fertigstellungspipeline.
- Steigende Miete heißt nicht steigende Rendite. Sind die Preise schneller gestiegen als die Mieten, ist die prozentuale Rendite gesunken, während die Schlagzeile spektakulär aussah. Die Rendite wird pro Einheit berechnet, nie aus einem Index.
Eine lokale Mechanik, die internationale Leser meist übersehen: Das Dubai Land Department führt einen Mietindex, und ein Vermieter kann die Miete eines bestehenden Mieters nicht nach Belieben auf Marktniveau anheben — Erhöhungen sind nach einer gleitenden Skala gedeckelt, die davon abhängt, wie weit die aktuelle Miete unter dem Markt liegt. Der größte Teil des Wachstums in den Statistiken stammt aus Neuverträgen, nicht aus der Neubewertung bestehender Mieter.
Sprechen Sie mit einem lizenzierten Makler: 📲 +971 50 120 32 64 per WhatsApp, @dubai_oleg per Telegram
Was man damit anfängt
Eine Renditeimmobilie zahlt Ihnen doppelt — Cashflow und Kapitalwachstum — und beide bewegen sich selten gemeinsam. Wenn die Mieten den Preisen davonlaufen, verbessern sich die Renditen. Wenn die Preise den Mieten davonlaufen, verdienen Sie am Kapital und verlieren prozentual. Welches von beidem Sie kaufen, sollte eine Entscheidung sein, kein Zufall.
Wie die Rechnung pro Einheit aussieht, einschließlich Service Charge und Leerstand, steht in unseren market notes; Median- und Einstiegspreise der Viertel finden Sie unter areas, aktuelle Angebote im catalogue.
Quelle: UBS Global Real Estate Bubble Index 2024, reale Veränderung der Mieten Q2 2023 — Q2 2024.