Dubaï en tête mondiale pour la hausse des loyers — bien lire l'indice UBS
L'UBS Global Real Estate Bubble Index place Dubaï premier au monde pour la hausse réelle des loyers, avec une variation annuelle de 17 % des prix réels des logements. Madrid et Zurich suivent à moitié ; New York, Paris et Singapour sont négatifs. Ce que signifie ce chiffre — et ses trois contresens.
UBS publie chaque année le Global Real Estate Bubble Index, qui compare les grands marchés du logement selon leur risque de surchauffe. Dans l'édition 2024, Dubaï arrive premier au monde pour la hausse réelle des loyers sur l'année jusqu'au T2 2024 — et affiche la plus forte variation annuelle des prix réels des logements, à 17 %.
Le reste du tableau
| Ville | Variation réelle des loyers |
|---|---|
| Dubaï | en tête de l'indice |
| Madrid | +14 % |
| Zurich | +8,1 % |
| São Paulo | +8,1 % |
| Londres | +6,5 % |
| Milan | +4,7 % |
| Munich | +4,4 % |
| Sydney | +3,5 % |
| Tokyo | +2,4 % |
| Hong Kong | +1,9 % |
| New York | −0,5 % |
| Paris | −0,9 % |
| Amsterdam | −0,9 % |
| Toronto | −2,8 % |
| Miami | −2,8 % |
| Los Angeles | −4,0 % |
| Singapour | −6,6 % |
Le mot décisif est réel — corrigé de l'inflation. Une hausse réelle à deux chiffres signifie que le loyer a devancé la hausse générale des prix de l'économie de cette marge. Dans les villes aux chiffres négatifs, les loyers n'ont simplement pas suivi l'inflation ; les propriétaires n'y ont pas forcément baissé le loyer de qui que ce soit.
Pourquoi Dubaï s'est détachée du lot
- La population est arrivée plus vite que les tours livrées. Une migration nette entrante qui dépasse les livraisons est la seule chose qui fasse monter durablement les loyers, où que ce soit.
- Zéro impôt sur le revenu et un visa de résident lié à l'immobilier. La demande est portée par des capitaux qui s'installent, pas seulement par les salaires locaux.
- La courte durée a absorbé une part du stock de longue durée. Chaque unité passée en location de vacances est une unité de moins sur le marché annuel.
- Une base basse. Le marché sortait de la correction de 2016–2020, une partie de la hausse est donc un rattrapage plutôt qu'un terrain nouveau.
Trois façons de mal lire ce chiffre
- C'est un indice de risque de bulle, pas un signal d'achat. Dans le cadre d'UBS, une forte hausse des loyers témoigne autant d'une tension que d'une force.
- C'est de l'histoire, pas une prévision. Le chiffre décrit l'année jusqu'à mi-2024. Les marchés locatifs se normalisent à mesure que l'offre arrive, et Dubaï a un très important pipeline de livraisons.
- Un loyer en hausse ne signifie pas un rendement en hausse. Si les prix ont monté plus vite que les loyers, le rendement en pourcentage a baissé alors que le titre paraissait spectaculaire. Le rendement se calcule par unité, jamais à partir d'un indice.
Un mécanisme local que les lecteurs internationaux manquent généralement : le Dubai Land Department tient un indice des loyers, et un propriétaire ne peut pas relever à volonté le loyer d'un locataire en place au niveau du marché — les hausses sont plafonnées selon une échelle progressive liée à l'écart entre le loyer actuel et le marché. L'essentiel de la hausse dans les statistiques vient des nouveaux contrats, pas de la révision des loyers des locataires en place.
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Qu'en faire
Un bien locatif vous rémunère deux fois — flux de trésorerie et plus-value — et les deux évoluent rarement ensemble. Quand les loyers devancent les prix, les rendements s'améliorent. Quand les prix devancent les loyers, vous gagnez sur le capital et perdez en pourcentage. Savoir lequel des deux vous achetez doit être une décision, pas un accident.
La façon dont l'arithmétique fonctionne par unité, charges et vacance comprises, est exposée dans nos notes de marché ; les médianes par quartier et les prix d'entrée sont dans la rubrique quartiers, et l'offre en direct dans le catalogue.
Source : UBS Global Real Estate Bubble Index 2024, variation réelle des loyers T2 2023 — T2 2024.