Дубай — первый в мире по росту арендных ставок: что показал индекс UBS
По UBS Global Real Estate Bubble Index Дубай возглавил мировой список по росту реальных арендных ставок, а годовое изменение реальных цен на жильё — 17%. Мадрид и Цюрих отстают вдвое, Нью-Йорк, Париж и Сингапур ушли в минус. Что за этим стоит и что с этим делать инвестору.
Швейцарский UBS ежегодно считает Global Real Estate Bubble Index — сравнивает крупнейшие рынки жилья мира по риску перегрева. В выпуске 2024 года Дубай оказался первым в мире по реальному росту арендных ставок за год (второй квартал 2023 → второй квартал 2024), и там же у него самое высокое годовое изменение реальных цен на жильё — 17%.
Как выглядит остальной список
| Город | Реальное изменение аренды |
|---|---|
| Дубай | лидер списка |
| Мадрид | +14% |
| Цюрих | +8,1% |
| Сан-Паулу | +8,1% |
| Лондон | +6,5% |
| Милан | +4,7% |
| Мюнхен | +4,4% |
| Сидней | +3,5% |
| Токио | +2,4% |
| Гонконг | +1,9% |
| Нью-Йорк | −0,5% |
| Париж | −0,9% |
| Амстердам | −0,9% |
| Торонто | −2,8% |
| Майами | −2,8% |
| Лос-Анджелес | −4,0% |
| Сингапур | −6,6% |
Ключевое слово — реальное изменение, то есть за вычетом инфляции. Рост на 17% в реальном выражении означает, что арендная плата обогнала общий рост цен в экономике на эти самые 17 процентных пунктов. В городах с падением аренда просто не поспевала за инфляцией.
Почему Дубай оторвался от остальных
Причина не в одном факторе, а в совпадении четырёх:
- Приток населения обгонял ввод жилья. Люди приезжали быстрее, чем достраивались башни, — и это единственное, что по-настоящему двигает аренду.
- Нулевой подоходный налог и резидентская виза за недвижимость. Спрос формируют не только местные зарплаты, но и релокация капитала.
- Короткая аренда съела часть длинного фонда. Каждая квартира, ушедшая под посуточную сдачу, — это минус одно предложение на годовом рынке.
- Низкая база. После просадки 2016–2020 годов рынок восстанавливался с низкой точки, и часть роста — это возврат к прежним уровням, а не новая высота.
Что тут важно не перепутать
Индекс UBS — это индекс риска пузыря, а не рейтинг «где выгоднее покупать». Быстрый рост аренды в нём — сигнал не только силы рынка, но и его перегрева. Честная интерпретация выглядит так:
- Данные годовые и уже историческая величина. Цифра описывает год, закончившийся в середине 2024-го. Экстраполировать её на будущее нельзя: рынок аренды нормализуется тем быстрее, чем больше жилья вводится.
- Рост аренды не равен росту доходности. Если цена объекта росла быстрее ставки, доходность в процентах падала. Считать надо по конкретному лоту, а не по индексу.
- У повышения есть регуляторный потолок. Земельный департамент Дубая ведёт индекс аренды, и повысить действующему арендатору ставку «по рынку» нельзя — только в пределах шкалы. Рост, который вы видите в статистике, — это в основном новые договоры, а не пересмотр старых.
Что с этим делать
Практический вывод для инвестора простой: рынок с сильным арендным спросом даёт вам два разных дохода — поток и прирост стоимости, — и они не всегда растут вместе. Когда аренда растёт быстрее цен, доходность улучшается; когда цены обгоняют аренду, вы зарабатываете на капитале, но теряете в проценте.
Поэтому смотреть надо не на индекс, а на две цифры по конкретному объекту: сколько он сдаётся сегодня и сколько стоит его содержание. Как это считается — в разборе «Аренда квартиры в Дубае: ставки, депозит, Ejari и что достаётся собственнику». Ориентиры по цене входа и медианам районов — в разделе районов, живые предложения — в каталоге.
Источник данных: UBS Global Real Estate Bubble Index 2024, реальное изменение арендных ставок Q2 2023 — Q2 2024.
Видео на эту тему
То же самое голосом и с примерами — разборы на YouTube-канале.
