Dubaj liderem świata we wzroście czynszów — jak właściwie czytać indeks UBS
UBS Global Real Estate Bubble Index: Dubaj pierwszy na świecie pod względem realnego wzrostu czynszów, z 17% rocznej zmiany realnych cen domów. Madryt i Zurych mają o połowę mniej; Nowy Jork, Paryż i Singapur spadły poniżej zera. Co znaczy ta liczba i jak bywa błędnie czytana.
UBS co roku publikuje Global Real Estate Bubble Index, porównujący największe rynki mieszkaniowe pod względem ryzyka przegrzania. W edycji 2024 Dubaj zajął pierwsze miejsce na świecie pod względem realnego wzrostu czynszów w roku do II kwartału 2024 — i odnotował najwyższą roczną zmianę realnych cen domów, 17%.
Reszta tabeli
| Miasto | Realna zmiana czynszów |
|---|---|
| Dubaj | szczyt indeksu |
| Madryt | +14% |
| Zurych | +8,1% |
| São Paulo | +8,1% |
| Londyn | +6,5% |
| Mediolan | +4,7% |
| Monachium | +4,4% |
| Sydney | +3,5% |
| Tokio | +2,4% |
| Hongkong | +1,9% |
| Nowy Jork | −0,5% |
| Paryż | −0,9% |
| Amsterdam | −0,9% |
| Toronto | −2,8% |
| Miami | −2,8% |
| Los Angeles | −4,0% |
| Singapur | −6,6% |
Kluczowe słowo to realny — urealniony o inflację. Dwucyfrowy realny wzrost oznacza, że czynsze wyprzedziły ogólny wzrost cen w gospodarce o tę właśnie różnicę. W miastach z ujemnymi liczbami czynsze po prostu nie nadążały za inflacją; wynajmujący tam niekoniecznie obniżali komukolwiek czynsz.
Dlaczego Dubaj oderwał się od stawki
- Ludność przybywała szybciej, niż oddawano wieże. Napływ netto migrantów wyprzedzający oddawanie lokali to jedyna rzecz, która wszędzie niezawodnie porusza czynsze.
- Zerowy podatek dochodowy od osób fizycznych i wiza rezydencka powiązana z nieruchomością. Popyt wyznacza przenoszony kapitał, nie tylko lokalne pensje.
- Najem krótkoterminowy pochłonął część zasobów długoterminowych. Każdy lokal przeniesiony do najmu wakacyjnego to jeden mniej na rynku rocznym.
- Niska baza. Rynek wychodził z korekty z lat 2016–2020, więc część ruchu to odbudowa, a nie nowy grunt.
Trzy sposoby błędnego czytania tej liczby
- To indeks ryzyka bańki, nie sygnał do kupna. W ramach metodologii UBS szybki wzrost czynszów jest dowodem napięcia w równym stopniu co siły.
- To historia, nie prognoza. Liczba opisuje rok do połowy 2024. Rynki najmu normalizują się, gdy pojawia się podaż, a Dubaj ma bardzo duży portfel oddawanych lokali.
- Rosnący czynsz nie oznacza rosnącej rentowności. Jeśli ceny rosły szybciej niż czynsze, procentowa rentowność spadła, choć nagłówek wyglądał spektakularnie. Rentowność liczy się na lokal, nigdy z indeksu.
Jeden lokalny mechanizm, który zagraniczni czytelnicy zwykle pomijają: Dubai Land Department prowadzi indeks czynszów, a wynajmujący nie może podnieść czynszu obecnemu najemcy do poziomu rynkowego według uznania — podwyżki są ograniczone w skali kroczącej, zależnie od tego, jak bardzo obecny czynsz jest poniżej rynku. Większość wzrostu w statystykach pochodzi z nowych umów, a nie z urealniania czynszów dotychczasowych najemców.
Porozmawiaj z licencjonowanym pośrednikiem: 📲 +971 50 120 32 64 na WhatsAppie, @dubai_oleg na Telegramie
Co z tym zrobić
Nieruchomość dochodowa płaci ci dwa razy — przepływem pieniężnym i wzrostem kapitału — a oba rzadko poruszają się razem. Gdy czynsze wyprzedzają ceny, rentowność się poprawia. Gdy ceny wyprzedzają czynsze, zarabiasz na kapitale, a tracisz na procencie. To, którą z dwóch rzeczy kupujesz, powinno być decyzją, nie przypadkiem.
Jak działa rachunek na poziomie lokalu, z opłatą serwisową i przestojami, opisujemy w naszych notatkach rynkowych; mediany dzielnic i ceny wejścia są w dzielnicach, a aktualne oferty w katalogu.
Źródło: UBS Global Real Estate Bubble Index 2024, realna zmiana czynszów II kw. 2023 — II kw. 2024.