Dubai in testa al mondo per crescita degli affitti: come leggere correttamente l'indice UBS
L'indice UBS sulle bolle immobiliari mette Dubai prima al mondo per crescita reale degli affitti, con +17% annuo dei prezzi reali delle case. Madrid e Zurigo seguono con circa metà; New York, Parigi e Singapore sono in negativo. Cosa significa il dato e come viene letto male.
UBS pubblica ogni anno il Global Real Estate Bubble Index, che confronta i principali mercati immobiliari residenziali per rischio di surriscaldamento. Nell'edizione 2024 Dubai si è classificata prima al mondo per crescita reale degli affitti nell'anno fino al secondo trimestre 2024, e ha registrato la più alta variazione annua dei prezzi reali delle case, pari al 17%.
Il resto della tabella
| Città | Variazione reale degli affitti |
|---|---|
| Dubai | in cima all'indice |
| Madrid | +14% |
| Zurigo | +8,1% |
| São Paulo | +8,1% |
| Londra | +6,5% |
| Milano | +4,7% |
| Monaco di Baviera | +4,4% |
| Sydney | +3,5% |
| Tokyo | +2,4% |
| Hong Kong | +1,9% |
| New York | −0,5% |
| Parigi | −0,9% |
| Amsterdam | −0,9% |
| Toronto | −2,8% |
| Miami | −2,8% |
| Los Angeles | −4,0% |
| Singapore | −6,6% |
La parola chiave è reale, cioè al netto dell'inflazione. Un aumento reale a due cifre significa che l'affitto ha superato la crescita generale dei prezzi nell'economia di quel margine. Nelle città con numeri negativi, gli affitti semplicemente non hanno tenuto il passo dell'inflazione; i proprietari non hanno necessariamente ridotto l'affitto a qualcuno.
Perché Dubai si è staccata dal resto
- La popolazione è arrivata più in fretta di quanto siano state completate le torri. Un'immigrazione netta superiore alle consegne è l'unica cosa che sposti in modo affidabile gli affitti ovunque.
- Zero imposta sul reddito delle persone fisiche e un visto di residenza legato all'immobile. La domanda è determinata dai capitali che si trasferiscono, non solo dagli stipendi locali.
- Gli affitti brevi hanno assorbito parte dello stock a lungo termine. Ogni unità passata alla locazione turistica è una in meno sul mercato annuale.
- Una base bassa. Il mercato usciva dalla correzione 2016–2020, quindi parte del rialzo è recupero più che terreno nuovo.
Tre modi in cui questo dato viene letto male
- È un indice di rischio bolla, non un segnale d'acquisto. Nel quadro UBS, una rapida crescita degli affitti è testimonianza di tensione tanto quanto di forza.
- È storia, non una previsione. La cifra descrive l'anno fino a metà 2024. I mercati degli affitti si normalizzano quando arriva l'offerta, e Dubai ha una pipeline di consegne molto ampia.
- L'aumento dell'affitto non significa aumento del rendimento. Se i prezzi sono saliti più in fretta degli affitti, il rendimento percentuale è sceso mentre il dato nominale appariva spettacolare. Il rendimento si calcola per unità, mai da un indice.
Un meccanismo locale che i lettori internazionali di solito ignorano: il Dubai Land Department gestisce un indice dei canoni e un proprietario non può portare a piacimento al livello di mercato l'affitto di un inquilino già in essere: gli aumenti sono limitati da una scala graduata legata a quanto il canone attuale è al di sotto del mercato. La maggior parte della crescita nelle statistiche proviene dai nuovi contratti, non dal riprezzamento degli inquilini in essere.
Parli con un broker abilitato: 📲 +971 50 120 32 64 su WhatsApp, @dubai_oleg su Telegram
Cosa farne
Un immobile a reddito vi paga due volte, con flusso di cassa e crescita del capitale, e i due raramente si muovono insieme. Quando gli affitti superano i prezzi, i rendimenti migliorano. Quando i prezzi superano gli affitti, si guadagna sul capitale e si perde in percentuale. Quale dei due state comprando dovrebbe essere una decisione, non un caso.
Come funziona l'aritmetica per singola unità, compresi service charge e periodi di sfitto, è spiegato nelle nostre market notes; le mediane per quartiere e i prezzi d'ingresso sono in areas, gli immobili disponibili nel catalogo.
Fonte: UBS Global Real Estate Bubble Index 2024, variazione reale degli affitti dal secondo trimestre 2023 al secondo trimestre 2024.