Büro in Dubai kaufen

Ein Büro ist keine „Gewerbewohnung“. Seine Logik ist eine andere: Die Einnahmen werden aus dem Mietstrom gerechnet, nicht aus der Fläche, der Verkaufspreis ergibt sich aus der Kapitalisierungsrate, und das halbe Ergebnis hängt davon ab, ob die Fläche bezugsfertig ist oder erst noch ausgebaut werden muss. Im Folgenden zeige ich, wie das modelliert wird und was die realen Zahlen sagen.

Was mit den Preisen passiert

Das Anlegerinteresse an Büros ist in der Transaktionsstatistik sichtbar geworden. Die Käufe von Büroflächen über AED 10 Mio. stiegen von 27 im ersten Halbjahr 2024 auf 83 im ersten Halbjahr 2025 – ein Rekord für den gesamten Beobachtungszeitraum.

Bei den Preisen sieht das Bild so aus. Off-plan-Büros ohne Ausbau wurden zu durchschnittlich AED 1 400 pro Quadratfuß verkauft, ein Plus von 22 % binnen eines Jahres. Fertige Flächen im Zweitmarkt kosten AED 2 500–3 500 pro Fuß. Am teuersten ist Downtown Dubai, wo der durchschnittliche Verkaufspreis im ersten Halbjahr 2025 AED 5 000 pro Fuß überschritt. Der zweitteuerste Teilmarkt ist Business Bay, das seit 2020 mit durchschnittlich 21,2 % pro Jahr zulegt.

Knight Frank, Dubai Office Market Review, H1 2025 · Bright Rich | CORFAC International, H1 2024

Gesondert lohnt der Blick darauf, was gebaut wird. In Business Bay entstehen mehr als 1.3m sq ft Büros nach dem Build-to-sell-Modell – für den Privatinvestor, Etage für Etage und Block für Block. Im DIFC dominiert das Gegenteil: Build-to-rent, bei dem der Bauträger das Gebäude wegen des Mietstroms behält. Das sagt viel darüber, wo die Nachfrage privater Käufer erwartet wird und wo die Miete als gut genug gilt, um sie nicht zu teilen.

Wie wählt man das Objekt aus?

Das Schema ist einfach und funktioniert bei jeder Immobilie, nicht nur bei Büros. Fünf Schritte, in dieser Reihenfolge.

1. Den Zweck festlegen

   Ein Büro arbeitet in drei Modi: Cashflow – stabile Miete Jahr für Jahr; Kapitalwachstum – Preissteigerung über drei bis fünf Jahre; hybrid – beides. Die Antwort bestimmt alles Weitere, auch den Stadtteil.

2. Den Einstiegspreis mit der Miete vergleichen

   Es kommt auf zwei Zahlen an: was ein Quadratfuß im Kauf kostet und was er im Jahr einbringt. Alles Übrige leitet sich aus diesem Paar ab.

3. Ausbau und Beginn des Geldflusses einrechnen

   Fitted ist bezugsfertig und sofort vermietbar. Shell & core ist ein Betonkasten und muss ausgebaut werden. Wer schnell Einnahmen braucht, kauft fitted. Wer es günstiger will, kauft shell & core, muss aber das Capex und vier bis sechs Monate ohne Mieter einplanen.

4. Die Liquidität prüfen

   Hohe Decken, schnelle Aufzüge, eine ordentliche Lobby, Parkplätze, eine funktionierende Verwaltungsgesellschaft. Davon hängen sowohl die Vermietung als auch der Wiederverkauf ab.

5. Den Ausstieg modellieren

   Verkaufspreis = jährliches Einkommen ÷ 8 %. Acht Prozent sind die Marktrate für Grade-A-Büros; so lässt sich üblicherweise ermitteln, was das Objekt in fünf Jahren wert ist.

Daten zum Einstiegspreis – BURJUY Invest, Übersicht des Bürosegments, Q4 2025

Drei Szenarien nach denselben Regeln

Unten stehen drei reale Projekte, nach einer Methode berechnet: Einstiegspreis, die Gebühr des Land Department von 4 %, das Ausbaubudget, das jährliche Nettoeinkommen und der Verkauf nach fünf Jahren zu einer Kapitalisierungsrate. Die Spanne des Ergebnisses – von 4 % bis 12,1 % IRR – ist die wichtigste Erkenntnis: Die Rendite entsteht nicht durch den Namen des Bauträgers, sondern durch die Kombination aus Einstiegspreis, Ausbau und Mietbeginn.

Größe

1 550 sq ft

Einstieg

5 735 000 AED

DLD 4 %

229 400 AED

Ausbau

620 000 AED

Miete pro Jahr

775 000 AED

IRR über 5 Jahre

12,1 %

ROI über 5 Jahre

70,7 %

Niedriger Preis pro Fuß und hohe Rendite, aber vier bis sechs Monate und eine eigene Position für den Ausbau einplanen.

Größe

5 000 sq ft

Einstieg

27 000 000 AED

DLD 4 %

1 080 000 AED

Ausbau

2 000 000 AED

Miete pro Jahr

2 500 000 AED

IRR über 5 Jahre

4 %

ROI über 5 Jahre

20,5 %

Hohe Einstiegsschwelle und schwache Rendite bei klassischer Vermietung. Sinnvoll wird es als Co-Working-Etage oder mit einem großen Mieter im Haus.

Größe

680 sq ft

Einstieg

2 996 000 AED

DLD 4 %

119 840 AED

Ausbau

0 AED

Miete pro Jahr

340 000 AED

IRR über 5 Jahre

9,76 %

ROI über 5 Jahre

59,5 %

Über fünf Jahre das effizienteste der drei: niedriger Einstieg, kein Ausbau, die Miete beginnt mit der Schlüsselübergabe.

Einstiegspreise und Gebühren – BURJUY Invest, Übersicht des Bürosegments, Q4 2025. In allen drei Modellen beginnt die Miete im vierten Jahr: Das ist der Übergabetermin der Projekte, keine Eigenschaft des Formats. Die Rendite selbst beruht auf einer Annahme über die Miete in drei Jahren – eine Annahme, keine Tatsache –, die Modelle sind also als Illustration der Mechanik zu lesen, nicht als Prognose.

Wie wird der Ausstieg berechnet?

Der Verkaufspreis in fünf Jahren ergibt sich aus dem Einkommen, nicht aus „was Sie gezahlt haben plus Inflation“. Es gibt eine Formel: das jährliche Nettoeinkommen durch die Kapitalisierungsrate teilen. Für Grade-A-Büros ist 8 % der Marktrichtwert.

Verkaufspreis = jährliches NOI ÷ 8 %

Daraus folgen zwei Dinge, die oft übersehen werden. Erstens: Jede Mieterhöhung wird im Wert des Objekts mit 12,5 multipliziert – deshalb sind die Qualität des Mieters und die Laufzeit des Mietvertrags mehr wert, als es scheint. Zweitens: Die Cap Rate ist eine Marktgröße, und wenn sie von 8 % auf 9 % steigt, fällt der Verkaufspreis bei unveränderter Miete um rund 11 %. Ein Modell, in dem die Cap Rate für immer festgeschrieben ist, ist keine Rechnung, sondern Hoffnung.

Was vor der Anzahlung zu prüfen ist

• Jurisdiktion. Mainland oder Free Zone – das entscheidet, welche Unternehmen hier überhaupt sitzen dürfen, und damit über den Kreis Ihrer künftigen Mieter.
• Zustand. Fitted oder shell & core; bei Letzterem ein eigenes Ausbaubudget und vier bis sechs Monate ohne Einkommen.
• Das Gebäude. Decken, Aufzugsgeschwindigkeit, Lobby, Stellplätze pro Block, Verwaltungsgesellschaft. Davon hängen sowohl die Neuvermietung als auch der Wiederverkauf ab.
• Service Charge. Sie geht jedes Jahr von Ihrer Rendite ab und ist in den neuen Prime-Türmen höher, als man erwartet.
• Übergabetermin. In den obigen Modellen kommt die erste Miete im vierten Jahr – bis dahin kostet das Objekt nur Geld.
• An wen vermietet wird. Die Nachfrage liegt heute bei Business Services und Technologie: 38 % und 31 % der neuen Anfragen. Ein Block, der ihnen in Größe oder Grundriss nicht passt, ist unabhängig von der Adresse weniger wert.

Zum Vergleich mit Wohnungen

Die Aussage, „ein Büro bringt 10–12 % gegenüber 4–7 % bei Wohnimmobilien“, stammt vom Ende des Jahres 2025 und gibt die Richtung richtig wieder: Der Mangel im Gewerbesegment ist größer als beim Wohnen, und der Mieter zahlt dort mehr für denselben Quadratfuß. Doch diese Rendite hat einen anderen Preis.

Ein Büro ist schwerer neu zu vermieten: Es gibt weniger Mieter am Markt als Wohnungsmieter, und ein Leerstand wird in Monaten gemessen, nicht in Wochen. Ein für einen Mieter erstellter Ausbau passt womöglich nicht zum nächsten. Der Einstiegsbetrag ist größer und die Liquidität geringer – ein Block für AED 27 Mio. verkauft sich grundlegend langsamer als ein Studio für eine Million Dirham. Ein Büro ist also ein Instrument der Kapitalverwaltung über fünf Jahre und länger, kein Weg, Geld schnell zu parken.

Häufige Fragen

Was kostet der Kauf eines Büros in Dubai?

Off-plan-Büros ohne Ausbau wurden zu durchschnittlich AED 1 400 pro Quadratfuß verkauft – ein Plus von 22 % in einem Jahr. Fertige Flächen im Zweitmarkt sind mit AED 2 500–3 500 pro Fuß deutlich teurer. In Downtown Dubai überschritt der durchschnittliche Verkaufspreis im ersten Halbjahr 2025 AED 5 000 pro Fuß.

Welche Rendite bringt ein Büro in Dubai?

Büros werden mit 10–12 % pro Jahr angegeben, Wohnungen mit 4–7 %. Das sind Modellwerte für konkrete Projekte, kein Marktdurchschnitt. Prüfen Sie sie selbst: Die Rendite hängt ganz von der Miete ab, die es in drei Jahren zur Übergabe geben wird.

Wie berechnet man den Verkaufspreis in fünf Jahren?

Die Standardmethode: das jährliche Nettoeinkommen durch die Kapitalisierungsrate teilen. Für Grade-A-Büros gilt 8 % als anerkannter Marktrichtwert. Ein Büro mit AED 800 000 Einnahmen pro Jahr wird beim Verkauf also auf rund AED 10 Mio. bewertet. Die Cap Rate ist eine Marktgröße, und ihre Veränderung verschiebt den Verkaufspreis stärker als die Miete.

Welche Kosten fallen beim Kauf eines Büros an?

Die Gebühr des Land Department von 4 % des Preises, die Maklerprovision von 2 % zuzüglich MwSt. und Registrierungsgebühren. Bei shell & core kommt der Ausbau hinzu: In den Modellen unten sind das AED 620 000 bei einem Block von 1 550 sq ft und AED 2 Mio. bei einem Block von 5 000 sq ft. Ausbaukosten werden nicht von einer Hypothek gedeckt und separat gezahlt.

Kann man in Dubai eine Hypothek auf ein Büro bekommen?

Ja, Gewerbehypotheken gibt es, doch die Bedingungen unterscheiden sich von denen für Wohnimmobilien: niedrigerer LTV, kürzere Laufzeit, höherer Zins und strengere Anforderungen an den Kreditnehmer. Die Bank betrachtet den Mietstrom des Objekts und das Geschäft des Käufers.

Ein konkretes Büro durchrechnen

Schicken Sie mir das Projekt und den Preis – ich erstelle das Fünf-Jahres-Modell mit Ausbau, Service Charge und Ausstiegsrate und zeige, wo die Version des Bauträgers zu optimistisch ist.