Купить офис в Дубае

Что происходит с ценами

Инвестиционный интерес к офисам стал заметен в статистике сделок. Число покупок офисных помещений дороже 10 млн AED выросло с 27 за первое полугодие 2024 года до 83 за первое полугодие 2025-го — рекорд за всю историю наблюдений.

По ценам картина такая. Строящиеся офисы без отделки продавались в среднем по 1 400 AED за квадратный фут, прибавив 22% за год. Готовые помещения на вторичном рынке — 2 500–3 500 AED за фут. Дороже всего Downtown Dubai: там средняя цена продажи в первом полугодии 2025 года перевалила за 5 000 AED за фут. Второй по дороговизне субрынок — Business Bay, который с 2020 года растёт в цене со среднегодовым темпом 21,2%.

Dubai Land Department, I полугодие 2025 · Dubai Land Department, I полугодие 2024

Отдельно стоит смотреть на то, что строят. В Business Bay больше 1,3 млн кв. футов офисов возводится по модели build-to-sell — то есть под розничного инвестора, поэтажно и поблочно. В DIFC, наоборот, преобладает build-to-rent: девелопер оставляет здание себе ради арендного потока. Это многое говорит о том, где ждут спроса от частного покупателя, а где уверены в аренде настолько, что делиться не хотят.

Алгоритм выбора актива

Каркас разбора простой и работает на любом объекте, не только на офисе. Пять шагов, в этом порядке.

1. 01

   Определите, зачем он вам

   Офис работает в трёх режимах: кэш-флоу — стабильная аренда каждый год; капитализация — рост цены за 3–5 лет; гибрид — и то и другое. От ответа зависит всё остальное, включая район.

2. 02

   Сравните цену входа с арендой

   Считается по двум числам: сколько стоит квадратный фут на входе и сколько он приносит в год. Всё остальное — производные от этой пары.

3. 03

   Посчитайте ремонт и момент, когда пойдут деньги

   Fitted — готовый, сдаётся сразу. Shell & core — бетонная коробка, нужен ремонт. Нужен доход быстро — берите готовый. Хотите дешевле — берите shell & core, но заложите capex и 4–6 месяцев без арендатора.

4. 04

   Проверьте ликвидность

   Высокие потолки, быстрые лифты, приличное лобби, парковка, вменяемая управляющая компания. Это то, что решает и при сдаче, и при перепродаже.

5. 05

   Прикиньте выход

   Цена выхода = годовой доход ÷ 8%. Восемь процентов — рыночная ставка капитализации для офисов A-класса; это стандартный способ понять, сколько актив будет стоить через пять лет.

Данные по ценам входа — Dubai Land Department, IV квартал 2025

Три сценария на одних правилах

Ниже три реальных проекта, посчитанных по одной методике: цена входа, сбор Земельного департамента 4%, бюджет на отделку, годовой чистый доход и выход через пять лет по ставке капитализации. Разброс результата — от 4% до 12,1% IRR — и есть главный вывод: доходность делает не имя застройщика, а связка «цена входа, ремонт, момент начала аренды».

Цены входа и сборы — Dubai Land Department, IV квартал 2025. Во всех трёх моделях аренда стартует на четвёртый год: это срок сдачи проектов, а не свойство формата. Сама доходность посчитана по допущению о ставке аренды через три года — это допущение, а не факт, поэтому читайте модели как иллюстрацию механики, а не как прогноз.

Как считается выход

Цена продажи через пять лет считается от дохода, а не от того, «сколько вы заплатили плюс инфляция». Формула одна: годовой чистый доход разделить на ставку капитализации. Для офисов класса A рыночным ориентиром берут 8%.

Цена выхода = годовой NOI ÷ 8%

Из этого следуют две вещи, которые обычно упускают. Первая: любое увеличение арендной ставки умножается на 12,5 в цене актива — поэтому качество арендатора и длина договора стоят дороже, чем кажется. Вторая: ставка капитализации величина рыночная, и если она вырастет с 8% до 9%, цена выхода упадёт примерно на 11% при неизменной аренде. Модель, в которой ставка капитализации зафиксирована навсегда, — это не расчёт, а надежда.

Что проверить до депозита

• Юрисдикция. Материк или свободная зона — от этого зависит, какая компания вообще вправе здесь сидеть, а значит и круг ваших будущих арендаторов.
• Состояние. Fitted или shell & core, и если второе — отдельный бюджет на отделку и 4–6 месяцев без дохода.
• Здание. Потолки, скорость лифтов, лобби, парковочные места на блок, управляющая компания. Это то, что решает при пересдаче и при перепродаже.
• Service charge. Он вычитается из вашей доходности каждый год, и в новых премиальных башнях он выше, чем ожидают.
• Срок сдачи. В моделях выше первый арендный платёж приходит на четвёртый год — до этого объект только тратит деньги.
• Кому вы это сдадите. Спрос сейчас на стороне деловых услуг и технологий: 38% и 31% новых запросов. Блок, который им не подходит по площади или нарезке, стоит дешевле независимо от адреса.

Про сравнение с квартирами

Тезис «офис даёт 10–12% против 4–7% у жилья» относится к концу 2025 года, и направление он передаёт верно: дефицит в коммерции острее, чем в жилье, а арендатор там платит больше за тот же метр. Но у этой доходности другая цена.

Офис сложнее пересдать: арендаторов на рынке меньше, чем квартиросъёмщиков, и простой измеряется месяцами, а не неделями. Отделка под конкретного арендатора может не подойти следующему. Входной чек выше, а ликвидность ниже — блок за 27 млн AED продаётся принципиально дольше, чем студия за миллион. Поэтому офис — инструмент управления капиталом на горизонте пяти лет и больше, а не способ быстро припарковать деньги.