Acquistare un ufficio a Dubai

Un ufficio non è un «appartamento commerciale». Segue un'altra logica: il reddito si calcola sul flusso degli affitti e non sulla superficie, il prezzo di uscita deriva dal tasso di capitalizzazione e metà del risultato dipende dal fatto che lo spazio sia pronto o debba ancora essere allestito. Qui di seguito: come si costruisce il modello e che cosa mostrano i numeri reali.

Che cosa succede ai prezzi

L'interesse degli investitori per gli uffici è diventato visibile nelle statistiche delle transazioni. Gli acquisti di spazi per uffici sopra i AED 10 milioni sono passati da 27 nel primo semestre 2024 a 83 nel primo semestre 2025, un record per l'intero periodo di osservazione.

Sul fronte dei prezzi il quadro è questo. Gli uffici off-plan senza allestimento sono stati venduti a una media di AED 1 400 per piede quadrato, con una crescita del 22 % in un anno. Gli spazi già completati sul mercato secondario costano AED 2 500–3 500 al piede. Il più caro è Downtown Dubai, dove il prezzo medio di vendita ha superato AED 5 000 al piede nel primo semestre 2025. Il secondo sottomercato per prezzo è Business Bay, che dal 2020 si rivaluta a un tasso composto annuo del 21,2 %.

Knight Frank, Dubai Office Market Review, H1 2025 · Bright Rich | CORFAC International, H1 2024

Vale la pena guardare a parte anche che cosa si sta costruendo. A Business Bay sono in costruzione oltre 1,3 milioni di sq ft di uffici con il modello build-to-sell, cioè per l'investitore privato, piano per piano e blocco per blocco. Al DIFC prevale l'opposto: il build-to-rent, con lo sviluppatore che tiene l'edificio per il flusso degli affitti. Dice molto su dove ci si aspetta la domanda dei privati e su dove l'affitto è ritenuto abbastanza buono da non essere condiviso.

Come scegliere l'immobile

Lo schema è semplice e funziona per qualsiasi immobile, non solo per un ufficio. Cinque passaggi, in quest'ordine.

1. Decidere a che cosa serve

   Un ufficio può lavorare in tre modalità: flusso di cassa, ovvero un affitto stabile ogni anno; crescita del capitale, ovvero l'aumento del prezzo in tre-cinque anni; ibrida, ovvero entrambe. La risposta determina tutto il resto, distretto compreso.

2. Confrontare il prezzo d'ingresso con l'affitto

   Tutto si riduce a due numeri: quanto costa acquistare un piede quadrato e quanto rende in un anno. Il resto discende da questa coppia.

3. Contare l'allestimento e il momento in cui arrivano i ricavi

   Fitted significa pronto e subito affittabile. Shell & core è un guscio di cemento e va allestito. Se servono ricavi in fretta, si compra fitted. Se si vuole pagare meno, si compra shell & core, ma si mettono a budget il capex e quattro-sei mesi senza inquilino.

4. Verificare la liquidità

   Soffitti alti, ascensori veloci, una lobby dignitosa, parcheggio, una società di gestione che funziona. Sono questi elementi a decidere sia la locazione sia la rivendita.

5. Modellare l'uscita

   Prezzo di uscita = reddito annuo ÷ 8 %. L'otto per cento è il cap rate di mercato per gli uffici di Grade A: è il modo standard per stimare quanto varrà l'immobile fra cinque anni.

Dati sui prezzi d'ingresso: BURJUY Invest, analisi del segmento uffici, Q4 2025

Tre scenari con le stesse regole

Qui sotto tre progetti reali calcolati con un unico metodo: prezzo d'ingresso, commissione del 4 % al Land Department, budget di allestimento, reddito netto annuo e uscita a cinque anni a un determinato tasso di capitalizzazione. La forbice dei risultati, dal 4 % al 12,1 % di IRR, è la conclusione principale: il rendimento non lo fa il nome dello sviluppatore, ma la combinazione di prezzo d'ingresso, allestimento e momento in cui parte l'affitto.

Superficie

1 550 sq ft

Ingresso

5 735 000 AED

DLD 4 %

229 400 AED

Allestimento

620 000 AED

Affitto annuo

775 000 AED

IRR a 5 anni

12,1 %

ROI a 5 anni

70,7 %

Prezzo basso al piede e rendimento alto, ma vanno messi a budget quattro-sei mesi e una voce separata per l'allestimento.

Superficie

5 000 sq ft

Ingresso

27 000 000 AED

DLD 4 %

1 080 000 AED

Allestimento

2 000 000 AED

Affitto annuo

2 500 000 AED

IRR a 5 anni

4 %

ROI a 5 anni

20,5 %

Soglia d'ingresso alta e rendimento debole con la locazione tradizionale. Comincia ad avere senso come piano di co-working o con un unico grande inquilino.

Superficie

680 sq ft

Ingresso

2 996 000 AED

DLD 4 %

119 840 AED

Allestimento

0 AED

Affitto annuo

340 000 AED

IRR a 5 anni

9,76 %

ROI a 5 anni

59,5 %

Il più efficiente dei tre su cinque anni: ingresso basso, nessun allestimento, affitto che parte nel momento in cui si consegnano le chiavi.

Prezzi d'ingresso e commissioni: BURJUY Invest, analisi del segmento uffici, Q4 2025. In tutti e tre i modelli l'affitto parte nel quarto anno: è la data di consegna dei progetti, non una proprietà del formato. Il rendimento stesso si basa su un'ipotesi sull'affitto fra tre anni, un'ipotesi e non un fatto, quindi i modelli vanno letti come illustrazione del meccanismo e non come previsione.

Come si calcola l'uscita

Il prezzo di vendita fra cinque anni deriva dal reddito, non da «quanto ha pagato più l'inflazione». La formula è una sola: si divide il reddito netto annuo per il tasso di capitalizzazione. Per gli uffici di Grade A il riferimento di mercato è l'8 %.

Prezzo di uscita = NOI annuo ÷ 8 %

Ne derivano due conseguenze che di solito sfuggono. La prima: ogni aumento dell'affitto si moltiplica per 12,5 nel valore dell'immobile, ed è per questo che la qualità dell'inquilino e la durata del contratto valgono più di quanto sembri. La seconda: il cap rate è una variabile di mercato e, se passa dall'8 % al 9 %, il prezzo di uscita scende di circa l'11 % a parità di affitto. Un modello in cui il cap rate resta fisso per sempre non è un calcolo, ma una speranza.

Che cosa verificare prima dell'acconto

• Giurisdizione. Mainland o free zone: da questo dipende quali società possono insediarsi qui e quindi la platea dei futuri inquilini.
• Condizione. Fitted o shell & core; nel secondo caso servono un budget di allestimento a parte e quattro-sei mesi senza reddito.
• L'edificio. Soffitti, velocità degli ascensori, lobby, posti auto per blocco, società di gestione. Sono questi elementi a decidere sia la nuova locazione sia la rivendita.
• Service charge. Ogni anno viene sottratto al rendimento e nelle nuove torri prime è più alto di quanto ci si aspetti.
• Data di consegna. Nei modelli sopra il primo affitto arriva nel quarto anno: fino ad allora l'immobile non fa che assorbire denaro.
• A chi affittare. Oggi la domanda si concentra su servizi alle imprese e tecnologia: il 38 % e il 31 % delle nuove richieste. Un blocco che non va bene a queste categorie per dimensione o planimetria vale meno, a prescindere dall'indirizzo.

Sul confronto con gli appartamenti

L'affermazione secondo cui «un ufficio rende il 10–12 % contro il 4–7 % del residenziale» appartiene alla fine del 2025 e indica correttamente la direzione: la carenza nel commerciale è più acuta che nell'abitativo e l'inquilino paga di più per lo stesso piede quadrato. Ma quel rendimento ha un prezzo diverso.

Un ufficio è più difficile da riaffittare: sul mercato ci sono meno inquilini che affittuari residenziali e un periodo sfitto si misura in mesi anziché in settimane. Un allestimento fatto per un inquilino può non andare bene al successivo. L'assegno d'ingresso è più grande e la liquidità più bassa: un blocco da AED 27 milioni si vende in modo sostanzialmente più lento di un monolocale da un milione di dirham. L'ufficio è quindi uno strumento di gestione del capitale su cinque anni e oltre, non un modo per parcheggiare rapidamente del denaro.

Domande frequenti

Quanto costa acquistare un ufficio a Dubai?

Gli uffici off-plan senza allestimento sono stati venduti a una media di AED 1 400 per piede quadrato, in crescita del 22 % in un anno. Gli spazi completati sul mercato secondario costano sensibilmente di più: AED 2 500–3 500 al piede. A Downtown Dubai il prezzo medio di vendita ha superato AED 5 000 al piede nel primo semestre 2025.

Che rendimento produce un ufficio a Dubai?

Gli uffici sono quotati al 10–12 % annuo contro il 4–7 % degli appartamenti. Sono cifre modellate su progetti specifici, non una media di mercato. Conviene verificarle di persona: il rendimento poggia interamente sull'affitto che esisterà fra tre anni, alla consegna.

Come si calcola il prezzo di uscita a cinque anni?

Il metodo standard: si divide il reddito netto annuo per il tasso di capitalizzazione. Per gli uffici di Grade A l'8 % è il riferimento di mercato accettato. Un ufficio che produce AED 800 000 all'anno vale quindi circa AED 10 milioni all'uscita. Il cap rate è una variabile di mercato e una sua variazione sposta il prezzo di uscita più dell'affitto.

Quali sono i costi di acquisto di un ufficio?

La commissione del Land Department pari al 4 % del prezzo, la provvigione dell'intermediario del 2 % più IVA e le spese di registrazione. Per lo shell & core si aggiunge l'allestimento: nei modelli sopra sono AED 620 000 per un blocco da 1 550 sq ft e AED 2 milioni per uno da 5 000 sq ft. I costi di allestimento non sono coperti dal mutuo e si pagano a parte.

Si può ottenere un mutuo per un ufficio a Dubai?

Sì, esistono mutui commerciali, ma le condizioni differiscono da quelle residenziali: LTV più basso, durata più breve, tasso più alto e requisiti più severi per chi chiede il finanziamento. La banca valuta il flusso degli affitti dell'immobile e l'attività dell'acquirente.

Modellare un ufficio concreto

Mi mandi il progetto e il prezzo: costruirò il modello a cinque anni con l'allestimento, il service charge e il tasso di uscita, e Le mostrerò dove la versione dello sviluppatore è ottimistica.