Büros in Dubai

In den vergangenen zwei Jahren ist ein Büro in Dubai von einem Kostenposten zu einem Anlageprodukt geworden. Der Grund ist nüchtern: Unternehmen kommen schneller, als Türme gebaut werden. Hochwertige Flächen sind kaum noch frei, die Mieten sind binnen eines Jahres um mehrere Dutzend Prozent gestiegen, und die Käufe ganzer Büroetagen stellen immer neue Rekorde auf. Was tatsächlich geschieht, anhand der Zahlen des Land Department – und was daraus für Mieter und Investoren folgt.

in Top-Lagen 3–5 %, im DIFC nahe null

+21 % gegenüber dem Vorjahr, ohne MwSt. und Nebenkosten

die Mieten stiegen in allen 22 beobachteten Teilmärkten

im ersten Halbjahr 2025, gegenüber 27 im ersten Halbjahr 2024

gegenüber 1.7m sq ft im Jahr 2020

davon über 7m im DIFC

Was ist mit dem Markt passiert?

Der Büromarkt in Dubai bewegt sich seit fünf Jahren in eine Richtung. 2020 lag der Leerstand bei 20 %, die Mieten sanken, und Bauträger gaben Büroprojekte zugunsten von Wohnungen auf. Anfang 2025 liegt der Leerstand bei rund 5 %, in Top-Lagen bei 3–5 %; im DIFC ist er praktisch null, bei einer Auslastung von bis zu 98 %.

Den Rest erledigte einfache Arithmetik. Das neue Angebot sank fünf Jahre in Folge: 1.7m sq ft im Jahr 2020, 500 000 im Jahr 2024, für 2025 sind rund 705 000 prognostiziert. Gleichzeitig wuchs die Nachfrage – die Dubai Chamber of Commerce verzeichnete 2024 mit 70 500 Neumitgliedern einen Rekord, 4,6 % mehr als 2023. Schrumpft das Angebot und wächst die Nachfrage, bewegt sich die Miete nicht um Prozentpunkte, sondern um ein Vielfaches: Binnen eines Jahres stiegen die Mieten in allen 22 beobachteten Teilmärkten, im Durchschnitt um 45 %.

Neues Angebot, Tausend sq ft. Bright Rich | CORFAC International, Q1 2025

Wer mietet diese Büros?

Die Struktur der Nachfrage erklärt, warum die Knappheit gerade an der Spitze des Marktes sitzt. Die neuen Anfragen im ersten Halbjahr 2025 verteilten sich so: Unternehmensdienstleistungen 38 %, Technologie 31 %, Immobilien 12 %, Banken und Finanzwesen 10 %. Das sind Unternehmen, die eine Adresse, einen Besprechungsraum und eine repräsentative Lobby brauchen – nicht die billigste Fläche der Stadt.

Anteil der neuen Büroanfragen. Knight Frank, Dubai Office Market Review, H1 2025

Das DIFC ist ein Kapitel für sich. Im ersten Halbjahr 2025 registrierte das Zentrum 1 081 neue Unternehmen, sein bestes Ergebnis seit der Eröffnung 2004, und kommt damit auf 7 700 aktive Unternehmen. Banken und Kapitalmarktfirmen zählen 289, ein Plus von 17 % in einem Jahr; Vermögensverwalter 440, ein Plus von 18,9 %. In der Zone gibt es keine freie Fläche, und Unternehmen, die aus regulatorischen Gründen eine Präsenz im DIFC brauchen, haben sich in eine Warteschlange eingereiht.

Wie geht es weiter?

Die Bauträger haben reagiert, aber mit mehreren Jahren Verzögerung. Bis 2030 sind in Dubai 15.8m sq ft neue Büroflächen angekündigt – der Gesamtbestand steigt damit auf rund 138m sq ft. Mehr als 7m davon entfallen auf das DIFC, überwiegend im Build-to-Rent-Modell: Der Bauträger baut und behält die Fläche wegen des Mietertrags. In Business Bay ist das Bild umgekehrt – dort entstehen mehr als 1.3m sq ft zum Verkauf, ein direkter Indikator für die Nachfrage von Investoren nach Bürogebäuden.

Der praktische Schluss ist für Mieter unerfreulich und für Investoren das Gegenteil. Ein großer Teil des künftigen Angebots ist schon vor der Fertigstellung vermietet, und der Abstand zwischen hochwertigen Gebäuden und Altbestand wird wachsen: Unternehmen ziehen weiter in Neubauten und verlassen die zweitklassigen. Nach den Übergabeterminen zu urteilen, dürfte die Knappheit an hochwertigen Flächen ungefähr bis 2027–2028 anhalten.

Ein Vorbehalt zu den Zahlen: Die hochwertige vermietbare Gesamtfläche beträgt rund 108m sq ft; das ist nicht dasselbe wie der gesamte Büroflächenbestand der Stadt einschließlich der Freizonen – letzterer ist deutlich größer. Deshalb trägt jede Zahl in diesem Abschnitt den Zeitraum, zu dem sie gehört, und Werte aus verschiedenen Zeilen sollten nicht addiert werden.

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Häufige Fragen

Warum sind Büros in Dubai so stark teurer geworden?

Zwei Dinge fielen zusammen. Das neue Angebot schrumpft weiter – 705 000 sq ft im Jahr 2025 gegenüber 1.7m im Jahr 2020 –, während immer mehr Unternehmen kommen: Allein die Dubai Chamber of Commerce registrierte 2024 70 500 neue Mitglieder. Der Leerstand sank auf rund 5 %, in den Top-Türmen auf null, und der Markt wurde zum Vermietermarkt.

Kann ein Ausländer in Dubai ein Büro zu vollem Eigentum erwerben?

Ja. In Freehold-Zonen wird ein Büro genauso zu vollem Eigentum gekauft wie eine Wohnung, beim Land Department eingetragen und mit der Gebühr von 4 %. Büros in Freizonen wie DIFC oder DMCC sind ein eigenes Thema: Dort gelten eigene Registrierungsregeln, die vor jeder Anzahlung geprüft werden müssen.

Was bringt mehr Rendite – ein Büro oder eine Wohnung?

Für Büros werden 10–12 % im Jahr genannt, für Wohnimmobilien 4–7 %. Diese Werte sollte man nicht wörtlich nehmen: Sie sind für konkrete Projekte berechnet und beruhen auf einer Annahme zur Miete in drei Jahren. Die Richtung stimmt aber – Gewerbeimmobilien in Dubai werfen derzeit mehr ab als Wohnungen, weil die Knappheit dort stärker ist.

Wann endet die Büroknappheit?

Bis 2030 sind 15.8m sq ft im Bau, mehr als 7m davon im DIFC. Ein großer Teil ist jedoch schon vor der Übergabe vermietet, und zwischen Baubeginn und Übergabe vergehen zwei bis vier Jahre. Nach den Übergabeterminen hält die Knappheit an hochwertigen Flächen ungefähr bis 2027–2028 an.

Freizone oder Festland – welches Büro?

Diese Entscheidung betrifft die Lizenz, nicht die Immobilie: Die Art des Unternehmens bestimmt, wo es mieten darf, und umgekehrt. Eine Freizone bietet ein klares Verfahren und ein Umfeld Gleichgesinnter, das Festland die direkte Arbeit mit dem lokalen Markt. Man wählt zuerst die Jurisdiktion und dann die Fläche, nicht umgekehrt.

Quellen

• Knight Frank, Dubai Office Market Review— H1 2025
• Bright Rich | CORFAC International— Q1 2025

Die Zahlen sind so wiedergegeben, wie die Beratungsunternehmen sie veröffentlichen, und gehören zu dem jeweils genannten Zeitraum. Die Berichte messen den Markt unterschiedlich, deshalb steht die Quelle unter jeder Grafik und nicht als eine Liste am Ende. Die Mieten verstehen sich ohne MwSt. und Nebenkosten, sofern nicht anders angegeben.

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