Dubai gegen Miami: Der Vergleich der tatsächlichen Anlegerrenditen

Dubai führt weltweit bei Wiederverkäufen ab 10 Millionen Dollar, und Miami ist der einzige echte Vergleichsmarkt. Eine Million Dollar, 2020 in Dubai investiert und 2024 verkauft, brachte rund 2,7 Millionen; dasselbe Geld in Miami brachte rund 1,9 Millionen.

Welche Städte konkurrieren auf diesem Niveau?

Wichtig ist, was hier verglichen wird: nicht allgemeine Immobilienmärkte, sondern konkret das Segment der Wiederverkäufe ab 10 Millionen Dollar.

In diesem engen Ultra-Premium-Segment steht Dubai weltweit auf Platz eins, und Miami ist der einzige Markt, der wirklich vergleichbar ist – keine andere Stadt erreicht in dieser Preisklasse ähnlich viele und ähnlich große Abschlüsse.

Das macht den Vergleich Dubai gegen Miami als Maßstab ungewöhnlich sauber, denn beide Städte schöpfen aus einem ähnlichen Kreis internationaler, sehr vermögender Käufer und werden nicht durch stark abweichende Käufergruppen verzerrt.

Was zeigen die Zahlen von 2020 bis 2024?

Ein einfacher Zeitverlauf von 2020 bis 2024 – eine Million Dollar investiert, dann weiterverkauft – ergibt eine klare Lücke: rund 2,7 Millionen aus der Investition in Dubai gegenüber rund 1,9 Millionen aus der entsprechenden Investition in Miami.

Das ist kein knapper Unterschied, sondern ein deutlich anderes Ergebnis bei gleichem Kapital und gleicher Haltedauer.

Fairerweise ist Miami keineswegs ein schwacher Markt – beim Preiswachstum im Wiederverkauf liegt es weltweit auf Platz zwei, direkt hinter Dubai. Der Vergleich lautet nicht stark gegen schwach, sondern stark gegen stärker, und gerade das macht die Lücke bemerkenswert.

An der Kernaussage für Anleger, die beide Städte direkt vergleichen, ändert das nichts: Bei Kapitalwachstum und Nettoertrag sprachen die Zahlen in diesem Zeitraum für Dubai, nicht für Miami, auch wenn Miami global ein starker Markt bleibt.

Wie verändern Rendite und Steuern den Vergleich?

Kapitalzuwachs ist nur die halbe Wahrheit, und die Mieteinnahmen erzählen wieder eine andere Geschichte.

Die Mietrenditen in Miami liegen im Schnitt bei rund 3 Prozent, doch je nach Mietstruktur können Steuern bis zu 40 Prozent dieser Einnahmen aufzehren – ein Anleger bleibt dann bei nur etwa 1,5 Prozent netto, was am Markt von Miami nach lokalen Gepflogenheiten als akzeptabel gilt.

Deshalb konzentrieren sich Anleger in Miami in diesem Segment vor allem auf den Wertzuwachs durch Wiederverkauf und nicht auf Mieteinnahmen als Hauptertragsquelle – die Rendite nach Steuern trägt eine einkommensorientierte Strategie dort nicht so wie in Märkten mit leichterer Steuerlast.

Genau diese Lücke gehört in jedes Gespräch über den Vergleich beider Städte, denn das reine Preiswachstum schmeichelt Miami stärker, als das vollständige Bild nach Steuern es trägt.

Dubais struktureller Vorteil im Vergleich

Dubais Stellung als weltweit Stadt Nummer eins für Käufe durch Dollar-Millionäre und Milliardäre beruht nicht nur auf dem reinen Kapitalwachstum.

Sie wird gestützt durch ein Steuerumfeld, das Mieteinnahmen nicht so schmälert wie in Miami, und ermöglicht ein ausgewogeneres Renditeprofil aus Wertzuwachs und Ertrag statt der alleinigen Abhängigkeit vom Wiederverkauf.

Für internationale Käufer, die beide Städte gegeneinander abwägen, gibt genau diese Kombination – stärkeres Kapitalwachstum und deutlich besserer Nettoertrag – meist den Ausschlag für Dubai, sobald die gesamte Rendite und nicht nur das Preiswachstum durchgerechnet ist.

Was raten Sie Kunden, die zwischen beiden wählen?

Wenn sich ein Kunde bei einem Kauf ab 10 Millionen Dollar zwischen Dubai und Miami entscheidet, empfehle ich, das Gesamtbild durchzurechnen, statt Kaufpreise oder Visualisierungen zu vergleichen.

Kapitalzuwachs, realistische Mietrendite nach Steuern sowie die eigenen Prioritäten bei Aufenthalt und Lebensstil gehören alle in diese Entscheidung.

In den meisten Fällen, die ich mit Kunden durchgegangen bin, liegt Dubai allein nach den Zahlen vorn, sobald die vollständige Rendite nach Steuern nebeneinandergelegt ist – noch bevor der zusätzliche Reiz der an die Investition gekoppelten Aufenthaltswege hinzukommt.

Zu bedenken sind auch Währung und Berichterstattung. Transaktionen in Dubai wie in Miami werden üblicherweise in US-Dollar bepreist und verglichen, was eine Ebene der Komplexität entfernt, die einen grenzüberschreitenden Vergleich sonst verzerren würde.

Diese relative Einfachheit ist ein Grund, warum beide Städte in internationalen Anlegerkreisen so häufig direkt verglichen werden, im Gegensatz zu Märkten, in denen Währungsbewegungen erst von der eigentlichen Immobilienentwicklung getrennt werden müssten, bevor ein fairer Vergleich möglich wäre.

Grundsteuern sind ein weiterer Faktor, der oft erst zur Sprache kommt, wenn der Anleger selbst rechnet.

Floridas jährliche Grundsteuer und die steigenden Wohngebäudeversicherungen wegen der Hurrikanrisiken an dieser Küste bedeuten laufende Kosten, die ein Eigentümer in Dubai schlicht nicht trägt – die VAE kennen weder eine jährliche Grundsteuer noch eine Kapitalertragsteuer beim Wiederverkauf.

Über eine mehrjährige Haltedauer wie das Fenster von 2020 bis 2024 in diesem Vergleich steht dieser Unterschied bei den Haltekosten neben der bereits beschriebenen Rendite- und Steuerlücke, und er ist ein weiterer Grund, warum der praktische Vorteil nach allen Kosten tendenziell bei Dubai liegt, wenn man alles jenseits des reinen Kaufpreises zusammenrechnet.