Al Jurf: ein Distress-Deal

Eine Distress-Wohnung in Al Jurf – der Küstencommunity auf dem Abschnitt bei Ghantoot zwischen Dubai und Abu Dhabi. Eine Minute, denn diese Objekte halten sich nicht lange genug für mehr.

Was ist ein Distress-Deal?

Ein Wiederverkauf unter dem aktuellen Marktvergleichspreis, weil der Verkäufer den Ausstieg schneller braucht, als ein normaler Verkauf erlaubt. Die üblichen Auslöser sind eine fällige Rate des Zahlungsplans, ein Umzug, eine Scheidung oder die Auflösung eines Portfolios.

Sie werden nicht inseriert, denn Werbung dauert Wochen, und ein Verkäufer in dieser Lage hat Tage. Deshalb erscheinen sie als sechzigsekündiger Clip mit einer Telefonnummer und nicht als Inserat auf einem Portal.

Und deshalb ist die ehrliche Version dieses Inhalts kurz. Ist eine Distress-Wohnung zwei Wochen nach der Veröffentlichung noch zu haben, war sie keine Distress-Wohnung.

Wo liegt Al Jurf?

Al Jurf liegt an der Küste im Gebiet Ghantoot im Emirat Abu Dhabi, ungefähr auf halbem Weg zwischen den beiden Städten. Es ist eine Küstencommunity mit geringer Dichte – Strand, Marina, Villen und Grundstücke – für Käufer, die ein Wochenend- oder Zweithaus wollen und keinen Arbeitsweg.

Da es in Abu Dhabi und nicht in Dubai liegt, unterliegt das Eigentum dem Department of Municipalities and Transport mit eigenen Regeln für Investitionszonen. Klären Sie die Ausweisung des konkreten Grundstücks, bevor Sie sich über einen Preis freuen.

Wenn Sie sich für ein Objekt unter Marktpreis hier interessieren, schreiben Sie mir direkt – bis es irgendwo anders auftaucht, ist es weg.

Was ist Al Jurf eigentlich?

Eine Küstencommunity am Abschnitt Sahel Al Emarat, entwickelt von IMKAN, aufgebaut um Mangroven, eine Marina und einen bewusst niedrigen, wenig dichten Plan. Villen und wenige Apartmentgebäude, keines davon hoch.

Die Formensprache ist mediterran-arabisch statt Dubai-modern: Stein, Innenhöfe, Bepflanzung und Gebäude, die sich in die Landschaft einfügen, statt über ihr zu stehen.

Es liegt rund eine Stunde vom Zentrum Dubais und etwa vierzig Minuten vom Zentrum Abu Dhabis entfernt – für die meisten außerhalb der täglichen Pendelreichweite und eindeutig im Revier der Zweitwohnsitze.

Die Dichtebeschränkungen an diesem Küstenabschnitt sind streng, das heißt, der flache Charakter wird durch die Planung geschützt und nicht durch das Wohlwollen des Entwicklers.

Warum ist diese Küste anders?

Die Küstenlinie zwischen den beiden Emiraten ist weitgehend unbebaut, teils geschützt und geologisch anders als die Strandfront Dubais – Mangroven, natürliche Buchten und flaches Wasser statt aufgeschütteten Sandes.

Das ergibt ein wirklich anderes Umfeld: ruhig, ökologisch und ohne die Dichte, die die Küste Dubais prägt.

Der Preis dafür ist die Abgeschiedenheit. Das Angebot innerhalb der Community ist im Vergleich zu einem Dubaier Viertel begrenzt, alles andere ist eine Autofahrt entfernt.

Für den richtigen Käufer ist das der Reiz und kein Nachteil, und der Käuferkreis ist speziell: Einwohner beider Emirate, die ein Wochenendobjekt in Fahrentfernung wollen.

Warum tauchen hier häufiger Distress-Fälle auf?

In einem Zweitwohnsitzmarkt mit schmalem Käuferkreis dauern Ausstiege länger. Ein Eigentümer, der Liquidität braucht, kann nicht einfach inserieren und warten, denn Warten funktioniert genau nicht.

Das erzeugt häufiger echte terminbedingte Verkäufer als in einem liquiden Viertel, und deshalb tauchen Distress-Gelegenheiten an dieser Küste überproportional auf.

Es zeigt Ihnen auch, wie Ihr eigener Ausstieg aussehen wird. Dieselbe Illiquidität, die Ihren Abschlag erzeugt, gilt auch, wenn Sie verkaufen.

Vergleichen Sie mit tatsächlich registrierten Transaktionen in der Community – es sind weniger als in Dubai, deshalb eine dünne Stichprobe vorsichtig interpretieren – und klären Sie die Frist des Verkäufers, bevor Sie dem Abschlag glauben.

Was ist zu prüfen?

Die Service Charge, die in einer stark begrünten Küstencommunity mit geringer Dichte und Marina nicht unerheblich ist.

Welche Bauabschnitte noch zu bauen sind und wo, denn Sie werden neben dieser Baustelle wohnen.

Die Ausweisung des Eigentums nach den Regeln von Abu Dhabi – ausländisches Freehold gibt es nur in ausgewiesenen Investitionszonen, und das ist das Erste, was zu klären ist, nicht das Letzte.

Und fahren Sie die Strecke dorthin, wo Sie tatsächlich wohnen, zu der Zeit, zu der Sie tatsächlich fahren würden. Eine Stunde an einem Dienstagnachmittag ist nicht eine Stunde an einem Freitagabend.

Wer kauft an dieser Küste?

Der Käuferkreis sind Einwohner von Dubai und Abu Dhabi, die ein Wochenendobjekt in Fahrentfernung zu beiden wollen – ein echter, aber spezieller Kreis: recht wohlhabend, bereits in der Stadt untergebracht und mit dem Kauf eines Zweit- und nicht eines Hauptwohnsitzes beschäftigt.

Das macht die Nachfrage diskretionär. Sie schwächt sich schnell ab, wenn die Stimmung kippt, und erholt sich schnell, wenn sie sich bessert – das ergibt mehr Preisschwankung, als ein Markt für Hauptwohnsitze zeigt.

Die Mietnachfrage ist saisonal und dünn. Wer das auf Rendite rechnet, rechnet das Falsche; der Ertrag hier ist Lebensstil plus die Knappheit, die die geschützte Küste eines Tages erzeugt.

Die Liquidität ist mäßig – besser als an einem wirklich abgelegenen Ort, deutlich schlechter als in Dubai – und genau deshalb tauchen hier häufiger Distress-Gelegenheiten auf als in der Stadt.

Was hat IMKAN bisher gebaut?

Al Jurf wurde in Etappen geliefert – Al Jurf Gardens ist die Villenkomponente, daneben Apartment- und Hotelelemente sowie eine Marina und ein Beach Club.

Teile sind fertig und bewohnt, Teile sind noch im Bau, und die Community wird über mehrere Jahre weiter ausgebaut.

Für Käufer heißt das, zu prüfen, welcher Bauabschnitt vertraglich zugesagt ist, was neben Ihrem Grundstück gebaut wird und welche Ausstattung vertraglich zugesagt und nicht bloß gezeichnet ist.

Die Mangroven und die geschützte Küste sind der dauerhafte Teil, und sie werden diese Community auch in zwanzig Jahren noch auszeichnen.