Gulf General Investments Company

Gruppo diversificato quotato in borsa a Dubai dagli anni Settanta, per il quale l'immobiliare è solo una delle attività; in pratica, per l'acquirente di oggi significa quasi sempre una compravendita sul mercato secondario in un edificio maturo, non un acquisto off-plan.

• Una posizione di prima generazione a Marina
• Acquirenti pronti a importanti interventi di ammodernamento degli impianti
• Bilanci pubblici come fonte di verifica
• Non adatto a chi cerca immobili di nuova costruzione

L'azienda in breve

Fondazione

1973, società per azioni quotata al Dubai Financial Market

Profilo

conglomerato diversificato: industria, commercio e immobiliare, tra le altre attività

Progetto residenziale di punta

Horizon Tower a Dubai Marina: 45 piani, consegnata nel 2006, una delle prime torri del quartiere

Che tipo di developer è

Che cosa è davvero

Gulf General Investments Company non è un developer residenziale, ma fa parte di un gruppo diversificato quotato in borsa a Dubai da più tempo di quanto esistano la maggior parte dei developer di questo elenco. Per il gruppo l'immobiliare è una delle diverse linee di business, non la principale fonte di reddito: una differenza sostanziale rispetto ai developer privati, per i quali ogni progetto residenziale è questione di sopravvivenza.

Lo status di società quotata comporta anche una rendicontazione finanziaria aperta, una rarità tra i developer di Dubai, che nella maggior parte dei casi sono privati e non pubblicano i propri dati. Questo non incide direttamente su un singolo appartamento, ma offre all'acquirente un modo indipendente per verificare la solidità finanziaria del gruppo, ammesso che per una compravendita sul secondario un controllo simile abbia davvero importanza.

La prima generazione di Marina

Il progetto residenziale di punta dell'azienda è una delle prime torri di Dubai Marina, costruita prima che il quartiere assumesse l'attuale configurazione di fitta edificazione verticale. I primi developer di Marina si aggiudicarono le posizioni migliori lungo l'acqua e la passeggiata prima che il quartiere si riempisse, e i loro edifici offrono spesso una superficie per unità più generosa, a parità di camere da letto, rispetto alle costruzioni successive nella stessa zona.

Ma questo significa anche che quasi tutta la conversazione che oggi un acquirente ha con questa azienda riguarda un edificio già ventenne, non una nuova costruzione. L'azienda non porta sul mercato nuove fasi residenziali di scala paragonabile: in questo segmento è più il titolare di un asset maturo che un operatore attivo con una pipeline corrente.

Che cosa significa «conglomerato diversificato» per un edificio del suo portafoglio

Appartenere a un grande gruppo diversificato garantisce a un edificio residenziale una certa stabilità finanziaria alle spalle della struttura che lo gestisce; d'altra parte, l'abitativo non è chiaramente una priorità per un gruppo di queste dimensioni. Ciò non incide direttamente su un edificio già costruito, ma spiega perché l'azienda non abbia di fatto nuovi progetti residenziali in cantiere: capitali e attenzione del gruppo sono suddivisi tra settori diversi.

La conclusione pratica è di valutare non il marchio del gruppo nel suo insieme, ma questo specifico edificio, l'attuale gestione dell'associazione dei proprietari e la sua storia manutentiva, che dopo vent'anni di esercizio è ormai completamente delineata e leggibile nei documenti, più che nella reputazione della struttura controllante.

L'età degli impianti e che cosa comporta

Un edificio di quest'età è arrivato al punto in cui i principali impianti tecnici (ascensori, chiller, locali pompe, facciata) sono già stati rinnovati oppure stanno per esserlo. È una voce di costo prevedibile, non emergenziale, ma reale, e a sostenerla sono i proprietari tramite il fondo di riserva e i contributi straordinari, non il developer, che ha chiuso il progetto da tempo.

Per l'acquirente questo significa che la due diligence su un edificio di quest'età si sposta verso una perizia tecnica e diversi anni di storico delle spese condominiali, anziché verso i controlli off-plan tipici dei developer attivi di questo elenco, come i conti escrow e la società developer: quei rischi qui semplicemente non si applicano, perché la costruzione è finita da tempo.

Il mercato secondario

Un edificio di questa età e posizione ha una storia lunga e interamente verificabile: compravendite registrate, canoni di locazione, andamento delle spese condominiali, tutto visibile nel registro lungo due decenni anziché proiettato. È un argomento forte per l'acquirente che sa leggere questo tipo di dati e un punto debole per chi cerca solo immobili di nuova costruzione.

L'appetito delle banche per i mutui su edifici di quest'età tende a essere inferiore rispetto alle nuove costruzioni, soprattutto per gli acquirenti non residenti: conviene verificarlo subito, non dopo aver già concordato il prezzo.

Come lavoro con i suoi immobili

Per un edificio di quest'età parto sempre da una perizia tecnica che copra non solo l'appartamento, ma anche i locali tecnici, i chiller e le stazioni di pompaggio: è lì che si trova il vero costo di proprietà dei prossimi anni, non nelle finiture. Poi richiedo il saldo del fondo di riserva, l'importo del contributo annuo e i verbali dell'associazione dei proprietari degli ultimi anni.

E, a parte, confronto i comparabili della stessa fascia di piani all'interno di questo stesso edificio: in un edificio con vent'anni di storia, la differenza tra piani e viste è già pienamente visibile nelle compravendite registrate, ed è su quella che bisogna basarsi, non sul prezzo richiesto dal venditore.

Non è un developer attivo nel senso usuale: l'azienda non lancia da tempo nuovi progetti residenziali, e quasi ogni operazione che oggi porta il suo nome significa acquistare sul secondario in un edificio ventenne. La due diligence qui si sposta dagli escrow e dai tempi di consegna verso le perizie tecniche e lo storico del fondo di riserva: un insieme di rischi diverso rispetto agli acquisti off-plan dai developer attivi di questo elenco.

Domande frequenti

Ci sono sconti sugli immobili di Gulf General Investments Company?

Al momento la base contiene 1 lotto di questo developer con prezzo inferiore al mercato, con lo sconto più alto pari al 5 %. A ridurre il prezzo è il venditore sul mercato secondario o in cessione, non il developer: ciascuno ha un motivo per avere fretta. Lo sconto è calcolato da un algoritmo rispetto a immobili comparabili, senza stima manuale del broker.

Gulf General Investments Company è un developer affidabile?

Fondazione: 1973, società per azioni quotata al Dubai Financial Market. Conta il registro del Land Department, non la brochure: vi figurano la licenza, l'avanzamento di ogni progetto in percentuale e il conto escrow. Nell'off-plan il denaro dell'acquirente resta su quel conto sotto il controllo della RERA e viene erogato man mano che le fasi di costruzione sono verificate. Il dossier completo è nella scheda qui sopra.

Quali progetti sta costruendo Gulf General Investments Company?

Il catalogo del sito comprende 2 progetti di Gulf General Investments Company, ciascuno con la scheda dell'edificio: piani, unità, data di consegna e composizione delle camere da letto. Sono elencati qui sopra, e il blocco «Dove costruiscono» mostra i quartieri con il maggior numero dei suoi lotti. Gli eventuali lotti in vendita compaiono direttamente sotto il rispettivo progetto.

Conviene acquistare da Gulf General Investments Company direttamente o tramite un broker?

Dal punto di vista economico non c'è differenza: nell'off-plan il broker è pagato da Gulf General Investments Company, non da Lei, quindi chiamare direttamente l'ufficio vendite non fa risparmiare nulla. Cambia invece il punto di vista: il team vendite del developer vende solo i propri edifici e non Le dirà che la stessa unità costa meno nell'edificio accanto o che questo progetto viene consegnato più tardi. Sul secondario e nelle cessioni la commissione è quella consueta del 2 % più IVA.

Vale la pena acquistare da Gulf General Investments Company

La risposta dipende dallo scopo. Mi invii il Suo budget e il Suo obiettivo: Le dirò quali progetti di Gulf General Investments Company vale la pena considerare ora e quali eviterei.