Meteora Real Estate Development

Una società giovanissima con due cofondatori, che ha esaurito i primi due progetti nel giro di pochi giorni dal lancio: un ritmo che dice molto sulla domanda per prezzo e posizione, ma ancora nulla su come consegnerà e gestirà un terzo edificio di fila.

• Ingresso rapido al prezzo di lancio off-plan
• Investitori che leggono il ritmo delle vendite come segnale di domanda
• JVC come quartiere di riferimento della società
• Non adatto a chi cerca uno storico di consegne già collaudato

La società in breve

Fondatori

Praveen Sharma e Omar Al Amour

Terzo progetto

Vita Grande a JVC

Che tipo di developer è

Di cosa si tratta

Meteora Real Estate Development è una giovane società con due cofondatori, entrata nel mercato da poco e già in grado di lanciare più progetti consecutivi in un solo quartiere, JVC. Per un'azienda di questa età è un ritmo rapido: la maggior parte dei developer neofiti impiega anni per un primo progetto, mentre qui i progetti sono già tre a breve distanza dalla fondazione.

Un ingresso nel mercato così veloce richiede di solito un capitale proprio consistente, un modello di vendita molto aggressivo, oppure entrambe le cose. Per chi compra è importante capire che cosa alimenti questo ritmo: un modello di finanziamento solido, oppure la scommessa su un flusso continuo di nuova domanda che finanzi ogni progetto con i proventi del precedente.

La velocità di vendita come segnale, e i suoi limiti

I primi progetti della società sono andati esauriti nel giro di pochi giorni dal lancio: già di per sé è una prova forte che prezzo d'ingresso e posizione risultavano attraenti per il mercato in quel momento. Una vendita lampo riduce il rischio che il developer resti senza fondi per completare il cantiere a causa di una domanda debole, un vero vantaggio per chi compra off-plan.

Ma la velocità di vendita parla di marketing e di prezzo al lancio, non della qualità dell'esecuzione finale: un edificio venduto in una settimana deve comunque essere costruito, consegnato nei tempi e mantenuto per anni, e questi tre aspetti non sono ancora dimostrati dalla storia pubblica della società. Nel valutare il developer conviene tenere distinti i due segnali.

La concentrazione su un solo quartiere

Tutti i progetti della società finora sono concentrati a JVC, un quartiere denso e in forte sviluppo, dove lavorano molti developer contemporaneamente e arriva un flusso costante di nuova offerta. Una focalizzazione geografica ristretta può significare che la società sta costruendo una specializzazione profonda in questo mercato, ma significa anche assenza di diversificazione: un rallentamento della domanda proprio a JVC colpirebbe la società più duramente di un developer con progetti in diversi quartieri.

In un quartiere così denso la concorrenza non viene solo dagli altri developer, ma anche dai progetti precedenti della stessa società, se arrivano sul mercato degli affitti o della rivendita nello stesso periodo: un aspetto da tenere presente quando si valuta il rendimento di una singola unità.

I rischi di un developer giovane senza storico di consegne

La società non ha alcun immobile che abbia percorso un ciclo completo, dal cantiere a diversi anni di utilizzo, e questo cambia l'intera logica della due diligence: conta non la reputazione del marchio, ma i documenti concreti del progetto concreto, cioè l'escrow account, lo stato dell'Oqood, il contratto con l'appaltatore e la percentuale effettiva, non dichiarata, di avanzamento dei lavori al momento della visita.

L'assenza di uno storico non significa automaticamente un rischio maggiore: molti dei developer di successo di Dubai oggi sono stati un tempo altrettanto nuovi. Significa però che tutto l'onere della verifica ricade sui fatti del singolo progetto, e non su una reputazione che non ha ancora avuto il tempo di formarsi.

Il mercato della rivendita

Nessun progetto della società ha ancora completato il ciclo fino alla consegna e all'occupazione, quindi è presto per parlare di un vero mercato della rivendita: tutte le statistiche attuali riguardano i prezzi off-plan e la velocità di vendita, non affitti o rivendite di immobili completati confermati dal mercato. La prima vera prova di liquidità arriverà solo dopo la consegna del primo progetto.

Una vendita lampo al lancio non garantisce una rivendita altrettanto facile dopo la consegna: l'interesse off-plan, spinto da un prezzo di lancio attraente, e l'interesse per la rivendita di un edificio completato sono mercati diversi, con logiche diverse.

Come lavoro con i suoi immobili

Per i progetti di questa società controllo anzitutto l'escrow account e l'avanzamento reale del cantiere sul posto: senza alcuno storico di consegne, è l'unica fonte oggettiva di informazioni disponibile prima della consegna. Poi verifico chi è l'appaltatore principale e quale esperienza abbia con progetti di scala comparabile, perché per un developer giovane è l'appaltatore a sostenere la maggior parte del rischio tecnico.

Inoltre spiego separatamente ai clienti la differenza tra velocità di vendita e qualità dell'esecuzione: una vendita lampo parla bene di prezzo e posizione, ma non dice nulla su come sarà l'edificio a distanza di anni dalla consegna.

La società non ha ancora consegnato nemmeno un immobile con uno storico operativo completo: tutto ciò che oggi si sa di lei è la velocità di vendita al lancio, non una qualità di esecuzione confermata. Una vendita lampo è un buon segnale di domanda, ma non misura come l'edificio apparirà e verrà gestito a distanza di anni dalla consegna.

Domande frequenti

Ci sono sconti sugli immobili di Meteora Real Estate Development?

Al momento la base contiene 1 lotto di questo developer con prezzo inferiore al mercato, con lo sconto massimo del 4 %. Lo sconto proviene dal venditore, in una rivendita o in una cessione, non dal developer: il venditore ha un proprio motivo per uscire in fretta. L'entità dello sconto è calcolata da un algoritmo rispetto a immobili comparabili, non inserita a mano da un broker.

Conviene acquistare da Meteora Real Estate Development direttamente o tramite un broker?

Il prezzo è lo stesso: nell'off-plan la commissione del broker la paga il developer, non l'acquirente, quindi rivolgersi direttamente all'ufficio vendite non fa risparmiare nulla. La differenza sta altrove: l'ufficio vendite di un developer mostra solo i propri progetti, e non vi dirà che lo stesso prodotto accanto costa meno o che questo progetto procede più in ritardo di quanto annunciato. Nella rivendita e nella cessione la commissione è quella standard: 2 % più IVA.

Vale la pena acquistare Meteora Real Estate Development

La risposta dipende dall'obiettivo. Inviatemi il vostro budget e il vostro scopo: vi dirò quali progetti di Meteora Real Estate Development meritano di essere considerati adesso e quali salterei.