Meteora Real Estate Development

Bardzo młoda firma z dwoma współzałożycielami, która wyprzedała swoje dwa pierwsze projekty w ciągu kilku dni od startu sprzedaży. Takie tempo świadczy o popycie na cenę i lokalizację, ale nie mówi jeszcze nic o tym, jak firma odda i będzie utrzymywać trzeci budynek z rzędu.

• Szybkie wejście po cenie z premiery off-plan
• Inwestorzy, którzy traktują tempo sprzedaży jako sygnał popytu
• JVC jako główna dzielnica firmy
• Nie dla kupujących, którzy oczekują sprawdzonej historii oddawania budynków

Firma w skrócie

Założyciele

Praveen Sharma i Omar Al Amour

Trzeci projekt

Vita Grande w JVC

Jakim deweloperem jest ta firma

Kim jest

Meteora Real Estate Development to młoda firma z dwoma współzałożycielami, która weszła na rynek całkiem niedawno i zdążyła już uruchomić kilka projektów pod rząd w jednej dzielnicy, JVC. Jak na firmę w tym wieku to szybkie tempo: większość początkujących deweloperów rozciąga pierwszy projekt na lata, a tutaj liczba projektów sięga już trzech w krótkim czasie od założenia.

Takie tempo wejścia na rynek zwykle wymaga znacznego kapitału własnego, bardzo agresywnego modelu sprzedaży albo jednego i drugiego. Kupujący powinien zrozumieć, co za nim stoi: odporny model finansowania czy zakład na stały napływ nowego popytu, z którego finansuje się każdy kolejny projekt na bazie poprzedniego.

Tempo sprzedaży jako sygnał i jego granice

Pierwsze projekty firmy wyprzedały się w ciągu kilku dni od startu. To samo w sobie mocny dowód, że cena wejścia i lokalizacja były w tamtym momencie atrakcyjne dla rynku. Szybka wyprzedaż zmniejsza ryzyko, że deweloperowi zabraknie środków na dokończenie budowy z powodu słabego popytu, a to realny plus dla kupującego na rynku off-plan.

Tempo sprzedaży mówi jednak o marketingu i wycenie w chwili premiery, a nie o jakości ostatecznego wykonania. Budynek wyprzedany w tydzień trzeba jeszcze wybudować, oddać w terminie i utrzymywać przez lata, a tych trzech rzeczy publiczna historia firmy na razie nie potwierdza. Przy ocenie dewelopera warto rozdzielić te dwa sygnały.

Skupienie na jednej dzielnicy

Wszystkie dotychczasowe projekty firmy koncentrują się w JVC, gęstej, aktywnie rozwijającej się dzielnicy, w której pracuje jednocześnie wielu deweloperów i stale pojawia się nowa podaż. Wąski zasięg geograficzny może oznaczać, że firma buduje głęboką specjalizację w tym konkretnym rynku, ale oznacza też brak dywersyfikacji: spowolnienie popytu akurat w JVC uderzy w nią mocniej niż w dewelopera z projektami w kilku dzielnicach.

W tak gęstej dzielnicy konkurencja pochodzi nie tylko od innych deweloperów, ale też od wcześniejszych projektów samej firmy, jeśli trafią na rynek najmu lub odsprzedaży w tym samym czasie. Warto o tym pamiętać, oceniając rentowność konkretnego lokalu.

Ryzyko młodego dewelopera bez historii oddanych budynków

Firma nie ma ani jednej nieruchomości, która przeszłaby pełny cykl od budowy do kilku lat eksploatacji, a to zmienia całą logikę due diligence. Liczy się nie reputacja marki, lecz konkretne dokumenty konkretnego projektu: rachunek escrow, status Oqood, umowa z wykonawcą oraz rzeczywisty, a nie deklarowany procent zaawansowania budowy w dniu Państwa wizyty.

Brak historii nie oznacza automatycznie wyższego ryzyka, bo wielu dzisiejszych odnoszących sukcesy deweloperów z Dubaju też kiedyś było nowych na rynku. Oznacza jednak, że cały ciężar weryfikacji spoczywa na faktach dotyczących bieżącego projektu, a nie na reputacji, która nie zdążyła jeszcze się zbudować.

Rynek wtórny

Żaden z projektów firmy nie przeszedł jeszcze pełnego cyklu do oddania i zasiedlenia, więc na razie za wcześnie mówić o prawdziwym rynku wtórnym. Wszystkie obecne statystyki dotyczą cen off-plan i tempa sprzedaży, a nie potwierdzonego rynkiem najmu czy odsprzedaży gotowych mieszkań. Pierwszy realny test płynności nastąpi dopiero po przekazaniu najwcześniejszego projektu.

Szybka wyprzedaż na starcie nie gwarantuje równie łatwej odsprzedaży po oddaniu budynku: zainteresowanie kupujących off-plan, napędzane atrakcyjną ceną z premiery, i zainteresowanie nabywców gotowego budynku to różne rynki o różnej logice.

Jak pracuję z ich nieruchomościami

Przy projektach tej firmy najpierw sprawdzam rachunek escrow i rzeczywisty postęp budowy na miejscu. Skoro nie ma żadnej historii oddanych budynków, to jedyne obiektywne źródło informacji dostępne przed przekazaniem. Następnie sprawdzam, kto jest generalnym wykonawcą i jakie ma doświadczenie przy projektach porównywalnej skali, bo u młodego dewelopera to wykonawca nosi większość ryzyka technicznego.

Osobno wyjaśniam klientom różnicę między tempem sprzedaży a jakością wykonania: szybka wyprzedaż dobrze świadczy o cenie i lokalizacji, ale nic nie mówi o tym, jaki będzie budynek wiele lat po przekazaniu.

Firma nie oddała jeszcze ani jednej nieruchomości z pełną historią eksploatacji. Wszystko, co dziś o niej wiadomo, to tempo sprzedaży na starcie, a nie potwierdzona jakość wykonania. Szybka wyprzedaż to dobry sygnał popytu, ale nie miara tego, jak budynek będzie wyglądał i jak będzie utrzymany wiele lat po przekazaniu.

Najczęstsze pytania

Czy nieruchomości Meteora Real Estate Development są dostępne ze zniżką?

Obecnie w bazie jest 1 lokal tego dewelopera z ceną poniżej rynkowej, przy czym największa obniżka wynosi 4%. Zniżkę daje sprzedający przy odsprzedaży lub cesji, a nie deweloper: sprzedający ma własny powód, by szybko wyjść z inwestycji. Wysokość obniżki liczy algorytm na podstawie porównywalnych nieruchomości, a nie wpisuje jej broker.

Czy kupować od Meteora Real Estate Development bezpośrednio, czy przez brokera?

Cena jest taka sama: na rynku off-plan prowizję brokera płaci deweloper, nie kupujący, więc wizyta w biurze sprzedaży niczego nie oszczędza. Różnica leży gdzie indziej. Biuro sprzedaży dewelopera pokazuje wyłącznie własne projekty i nie powie, że to samo obok jest tańsze albo że ten projekt jest opóźniony w stosunku do zapowiedzi. Przy rynku wtórnym i cesji prowizja wynosi standardowe 2% plus VAT.

Czy warto kupić od Meteora Real Estate Development

Odpowiedź zależy od celu. Proszę przesłać budżet i cel zakupu, a omówię, które projekty Meteora Real Estate Development warto teraz rozważyć, a które bym pominął.