Myra Real Estate Developments

Un piccolo developer che lavora quasi esclusivamente in un unico quartiere — Jumeirah Village Circle — dove ha già due edifici completati. Per una società di queste dimensioni è una cosa rara: l'acquirente può confrontare direttamente il secondo progetto con il primo, anziché accettare la presentazione sulla fiducia.

• Una casa compatta nel cluster di affitti più denso della città
• Un developer verificabile su un edificio già consegnato
• Un focus preciso su un solo quartiere, invece di un portafoglio disperso
• Prezzi d'ingresso inferiori a quelli dei developer più grandi di JVC

L'azienda in breve

Fondazione

2013, con sede a Business Bay

Focus

quasi tutto il portafoglio è concentrato in un solo quartiere — Jumeirah Village Circle

Portafoglio

diversi edifici residenziali low-rise completati a JVC

Che tipo di developer è

Chi sono, e perché conviene guardare una coppia di edifici e non uno solo

L'azienda è piccola e lavora quasi esclusivamente in un unico quartiere — Jumeirah Village Circle — senza disperdersi nelle diverse zone della città. Negli anni di presenza sul mercato ha consegnato lì diversi edifici low-rise, il che offre all'acquirente qualcosa di raro per un piccolo developer: non un solo dato, ma almeno due, distanziati nel tempo, che si possono confrontare direttamente.

Un secondo edificio consegnato è sempre più istruttivo del primo. Il primo dimostra soltanto che la società sa portare un edificio alla consegna. Il secondo mostra se ha imparato qualcosa dal primo: se la stessa squadra di appaltatori è rimasta, se le planimetrie sono state corrette in base ai commenti di residenti e agenti, se il livello delle finiture è salito o sceso. Tutto questo si verifica prima di firmare il contratto, non dopo.

Che cosa costruiscono davvero

Il prodotto della società è l'edificio residenziale low-rise compatto, di fascia media, senza brand alberghiero e senza ambizioni di prestigio: è pensato per chi affitta o compra a JVC e cerca un prezzo corretto e una planimetria funzionale, non un indirizzo di rappresentanza. Il formato degli edifici è simile da un progetto all'altro: il developer ripete e perfeziona chiaramente un unico modello, invece di sperimentare ogni volta da zero.

Questa concentrazione su un quartiere e un formato è una scelta consapevole per una piccola società: invece di competere con i grandi developer per l'attenzione in tutta la città, ha scelto una nicchia in cui può permettersi di essere un esperto locale, conoscendo questo quartiere meglio di un developer con un portafoglio distribuito su dieci zone.

Che cosa significa in pratica un cluster di affitti denso

JVC è il cluster di affitti di fascia media più denso di Dubai per numero di unità comparabili, e in un quartiere così saturo un appartamento non compete tanto con i vicini del proprio edificio quanto con centinaia di unità simili raggiungibili a piedi. L'affitto qui si forma soprattutto in base a questa concorrenza, non a chi ha costruito l'edificio: la reputazione del developer a JVC incide soprattutto sul rischio di una consegna puntuale e sui futuri costi di gestione, non su un premio di canone.

Per un piccolo developer specializzato significa che la vera concorrenza non riguarda la notorietà del nome, ma la capacità di consegnare un edificio senza difetti e con una service charge ragionevole: sono questi i fattori che nel concreto orientano la scelta di chi affitta o compra in un quartiere dove molti edifici, da fuori, si somigliano.

La vita dopo la consegna

La service charge che si è stabilizzata su un edificio già consegnato è uno degli indicatori più onesti della qualità ingegneristica: un edificio progettato male, con ventilazione debole, ascensori sottodimensionati o una facciata difettosa, lo mostra nella quota annuale, non nei materiali di marketing della fase di vendita.

Vale anche la pena scoprire come la società ha gestito lo snagging dopo la consegna del primo edificio: una conversazione con i residenti attuali o con la società di gestione lo rivela più in fretta e più onestamente della presentazione di un nuovo progetto. Il modo in cui sono stati trattati i difetti in passato è il miglior indicatore di come si comporterà l'azienda la prossima volta.

I rischi di un piccolo developer specializzato

Una piccola società ha un margine finanziario più sottile di un grande gruppo: uno sforamento dei costi, un problema con l'appaltatore o una stagione di vendite lenta vengono assorbiti da un grande developer sull'intero portafoglio, mentre una piccola società risolve lo stesso problema all'interno del singolo progetto — a volte a scapito dei tempi o della qualità. Questo non rende improbabile la consegna, ma allarga la gamma dei risultati possibili rispetto a un developer di scala nazionale.

Il rovescio dello stesso rischio è che il prezzo d'ingresso è di solito inferiore a quello dei grandi developer nello stesso quartiere, e questa differenza è la compensazione diretta per la maggiore variabilità dei risultati. Comprare da una società così significa accettare consapevolmente questo compromesso, non ignorarlo.

A chi è adatto e a chi no

Questo developer è adatto a chi cerca una casa compatta e funzionale a JVC a un prezzo inferiore a quello dei developer più grandi del quartiere, ed è disposto a verificare di persona la reputazione della società su un edificio già consegnato, invece di credere sulla parola. È adatto all'investitore per cui conta la domanda di affitti del quartiere, non un nome altisonante sulla facciata.

Non è adatto a chi ha bisogno della garanzia di una grande struttura aziendale alle spalle del progetto, né a chi non vuole dedicare tempo a visitare l'edificio già consegnato prima di entrare in uno nuovo. Quella visita è, in questo caso, lo strumento principale per ridurre il rischio.

Questo developer offre un modo già pronto per mettere alla prova le promesse del progetto successivo: andare a vedere quello precedente. Confrontate direttamente: la stessa squadra di appaltatori è rimasta al suo posto, le planimetrie sono cambiate da un edificio all'altro, quale service charge si è stabilizzata sull'edificio consegnato, e la data di consegna effettiva ha coinciso con quella promessa al lancio. Una discrepanza su uno qualsiasi di questi punti tra il primo e il secondo edificio dice sulla società più di quanto dica la presentazione di un terzo.

Domande frequenti

Myra Real Estate Developments è un developer affidabile?

Fondazione: 2013, con sede a Business Bay. Consegnato: diversi edifici residenziali low-rise completati a JVC. Controllate Myra Real Estate Developments nel registro aperto del Land Department, non nel marketing: lo stato della licenza, l'avanzamento dei lavori per ogni progetto e il conto escrow registrato sono tutti lì. I pagamenti off-plan confluiscono in quell'escrow sotto la supervisione della RERA e arrivano al developer solo a fronte di tappe di costruzione verificate. Il dossier completo è più in alto nella pagina.

Quali progetti sta costruendo Myra Real Estate Developments?

Il catalogo del sito comprende 2 progetti di Myra Real Estate Developments, ciascuno con una scheda dell'edificio: piani, unità, data di consegna e composizione per numero di camere. Sono elencati qui sopra, e il blocco «Dove costruiscono» mostra i quartieri in cui si concentra il maggior numero dei suoi lotti. Gli eventuali lotti in vendita compaiono direttamente sotto il rispettivo progetto.

Conviene comprare da Myra Real Estate Developments direttamente o tramite un broker?

Dal punto di vista economico non c'è differenza: nell'off-plan il broker è pagato da Myra Real Estate Developments, non da voi, quindi rivolgersi direttamente all'ufficio vendite non fa risparmiare nulla. Cambia la prospettiva: il team commerciale del developer vende solo i propri edifici e non vi dirà che la stessa unità costa meno nell'edificio accanto o che questo progetto viene consegnato più tardi. Nella rivendita e nella cessione la commissione è quella consueta: 2% più IVA.

Conviene comprare da Myra Real Estate Developments

Dipende da che cosa si compra e perché. Descrivetemi budget e obiettivo: vi indicherò quali edifici di questo developer oggi sono giustificati e quali è meglio lasciar perdere.