Myra Real Estate Developments

Mały deweloper działający niemal wyłącznie w jednej dzielnicy — Jumeirah Village Circle — z dwoma oddanymi już budynkami, co daje kupującemu rzadką u małej firmy możliwość bezpośredniego porównania drugiego projektu z pierwszym, zamiast przyjmowania prezentacji na słowo.

• Kompaktowe mieszkanie w najgęstszym klastrze wynajmu w mieście
• Deweloper, którego można zweryfikować na podstawie już oddanego budynku
• Wąska specjalizacja w jednej dzielnicy zamiast rozproszonego portfolio
• Ceny wejścia niższe niż u większych deweloperów w JVC

Firma w skrócie

Rok założenia

2013, siedziba w Business Bay

Specjalizacja

niemal całe portfolio skoncentrowane w jednej dzielnicy — Jumeirah Village Circle

Portfolio

kilka oddanych niskich budynków mieszkalnych w JVC

Jakim deweloperem jest ta firma

Kim są i dlaczego warto przyjrzeć się parze budynków, a nie jednemu

Firma jest niewielka i działa niemal wyłącznie w jednej dzielnicy — Jumeirah Village Circle — zamiast rozpraszać się po różnych częściach miasta. W ciągu lat obecności na rynku oddała tam kilka niskich budynków, co daje kupującemu coś rzadkiego u małego dewelopera: nie jeden punkt odniesienia, lecz co najmniej dwa, oddzielone w czasie, które można bezpośrednio porównać.

Drugi oddany budynek jest zawsze bardziej wymowny niż pierwszy. Pierwszy dowodzi tylko, że firma potrafi doprowadzić budynek do odbioru. Drugi pokazuje, czy czegoś się z pierwszego nauczyła — czy został ten sam zespół wykonawców, czy układy mieszkań poprawiono na podstawie opinii mieszkańców i agentów, czy standard wykończenia poszedł w górę, czy w dół. Da się to sprawdzić przed podpisaniem umowy, a nie po.

Co faktycznie budują

Produktem firmy są kompaktowe, niskie budynki mieszkalne ze średniej półki, bez marki hotelowej i bez aspiracji premium — dla najemcy i kupującego w JVC, któremu zależy na uczciwej cenie i funkcjonalnym układzie, a nie na prestiżowym adresie. Format budynków jest z projektu na projekt podobny — deweloper wyraźnie powtarza i udoskonala jeden wzorzec, zamiast za każdym razem eksperymentować od nowa.

Ta wąska specjalizacja w jednej dzielnicy i jednym formacie to świadomy wybór małej firmy: zamiast konkurować z dużymi deweloperami o uwagę w całym mieście, wybrała niszę, w której może być lokalnym ekspertem i znać specyfikę tej jednej dzielnicy lepiej niż deweloper z portfolio w dziesięciu lokalizacjach.

Co w praktyce oznacza gęsty klaster wynajmu

JVC to najgęstszy klaster wynajmu średniej klasy w Dubaju pod względem liczby porównywalnych lokali, a w tak nasyconej dzielnicy konkretne mieszkanie konkuruje mniej z sąsiadami z własnego budynku, a bardziej z setkami podobnych lokali w zasięgu spaceru. Czynsz ustala tu głównie ta konkurencja, a nie to, kto zbudował dom — reputacja dewelopera w JVC wpływa przede wszystkim na ryzyko terminowego odbioru i przyszłe koszty utrzymania, a nie na premię w czynszu.

Dla małego, wyspecjalizowanego dewelopera oznacza to, że prawdziwa rywalizacja toczy się nie o rozpoznawalność nazwy, lecz o oddanie budynku bez wad i z rozsądną opłatą serwisową — to właśnie te czynniki naprawdę decydują o wyborze najemcy czy kupującego w dzielnicy, w której wiele budynków z zewnątrz wygląda podobnie.

Życie po odbiorze

Opłata serwisowa, która ustabilizowała się w już oddanym budynku, jest niemal najuczciwszym wskaźnikiem jakości inżynieryjnej: źle zaprojektowany budynek ze słabą wentylacją, niedowymiarowanymi windami czy wadliwą elewacją ujawnia się w rocznej opłacie, a nie w materiałach marketingowych z etapu sprzedaży.

Warto też dowiedzieć się, jak firma radziła sobie z usuwaniem usterek (snagging) po odbiorze pierwszego budynku — rozmowa z obecnymi mieszkańcami lub firmą zarządzającą pokaże to szybciej i uczciwiej niż prezentacja nowego projektu. Dotychczasowa praktyka usuwania wad jest najlepszym prognostykiem tego, jak firma zachowa się następnym razem.

Ryzyka małego, wyspecjalizowanego dewelopera

Mała firma ma cieńszą poduszkę finansową niż duża grupa: przekroczenie kosztów, problem z wykonawcą czy wolny sezon sprzedaży duży deweloper rozkłada na całe portfolio, podczas gdy mała firma rozwiązuje ten sam problem w ramach konkretnego projektu — czasem kosztem terminu lub jakości. Nie oznacza to, że odbiór jest mało prawdopodobny, ale poszerza zakres możliwych wyników w porównaniu z deweloperem działającym w skali kraju.

Drugą stroną tego samego ryzyka jest to, że cena wejścia jest zwykle niższa niż u dużych deweloperów w tej samej dzielnicy, a ta różnica cen jest bezpośrednią rekompensatą za szerszy zakres wyników. Kupowanie od takiej firmy oznacza świadome zaakceptowanie tego kompromisu, a nie ignorowanie go.

Dla kogo to oferta, a dla kogo nie

Ten deweloper pasuje do kupujących szukających kompaktowego, funkcjonalnego mieszkania w JVC w cenie niższej niż u większych deweloperów dzielnicy, którzy są gotowi osobiście zweryfikować reputację firmy na już oddanym budynku, zamiast wierzyć prezentacji na słowo. Pasuje do inwestora, dla którego rozstrzygający jest popyt na wynajem w dzielnicy, a nie głośna nazwa dewelopera na fasadzie.

Nie pasuje do kupujących, którzy potrzebują gwarancji dużej struktury korporacyjnej stojącej za projektem, ani do tych, którzy nie chcą poświęcić czasu na odwiedzenie już oddanego budynku firmy przed zakupem w nowym. Taka wizyta jest tu głównym narzędziem obniżania ryzyka.

Ten deweloper daje gotowy sposób na sprawdzenie obietnic kolejnego projektu — pojechać i obejrzeć poprzedni. Porównać wprost: czy ten sam zespół wykonawców został na miejscu, czy układy zmieniły się między budynkami, jaka opłata serwisowa ustabilizowała się w już oddanym budynku i czy faktyczny termin odbioru zgodził się z tym, co obiecano przy starcie sprzedaży. Rozbieżność w którymkolwiek z tych punktów między pierwszym a drugim budynkiem powie o firmie więcej niż prezentacja trzeciego.

Najczęstsze pytania

Czy Myra Real Estate Developments to rzetelny deweloper?

Rok założenia: 2013, siedziba w Business Bay. Oddane: kilka niskich budynków mieszkalnych w JVC. Myra Real Estate Developments należy sprawdzić w otwartym rejestrze Departamentu Gruntów, a nie w materiałach marketingowych: status licencji, postęp budowy każdego projektu i zarejestrowany rachunek escrow są tam dostępne. Płatności za nieruchomości off-plan trafiają na ten rachunek escrow pod nadzorem RERA i docierają do dewelopera dopiero po potwierdzeniu etapów budowy. Pełny dossier znajduje się wyżej na stronie.

Jakie projekty buduje Myra Real Estate Developments?

Katalog serwisu obejmuje 2 projekty Myra Real Estate Developments, każdy z paszportem budynku — liczba kondygnacji, lokali, termin odbioru i struktura pokoi. Są wymienione wyżej, a blok „Gdzie budują” pokazuje dzielnice z największą liczbą jego lotów. Lokale dostępne w sprzedaży pojawiają się bezpośrednio pod swoim projektem.

Czy kupować od Myra Real Estate Developments bezpośrednio, czy przez brokera?

Pod względem pieniędzy nie ma różnicy: przy off-plan prowizję brokera płaci Myra Real Estate Developments, a nie Pan/Pani, więc telefon do biura sprzedaży nic nie oszczędza. Różni się natomiast perspektywa — zespół sprzedaży dewelopera sprzedaje wyłącznie własne budynki i nie wspomni, że ten sam lokal obok kosztuje mniej ani że ten projekt zostanie oddany później. Przy odsprzedaży i cesji prowizja wynosi standardowe 2% plus VAT.

Czy warto kupować od Myra Real Estate Developments

To zależy od tego, co i po co Pan/Pani kupuje. Proszę opisać budżet i cel — wskażę, które budynki tego dewelopera są dziś uzasadnionym wyborem, a które lepiej zostawić.