Condor Group: comprare un appartamento appena consegnato da chi non ci ha mai vissuto

Condor Group ha consegnato una torre a Dubai Marina nel 2023. In un edificio così recente, gran parte di ciò che è in vendita proviene da investitori che hanno acquistato off-plan senza mai occupare l'unità. Comprare da un venditore di questo tipo è una transazione particolare, con vantaggi che vale la pena sfruttare.

Che cosa significa davvero il prezzo di un venditore off-plan

• Il suo costo di acquisto è pubblico. Dubai pubblica le transazioni, quindi si può vedere quanto e quando ha pagato. Pochissimi mercati offrono questa possibilità a un acquirente.
• La sua motivazione è di solito il tempo, non il prezzo. Chi ha comprato per rivendere vuole uscire; chi ha comprato per tenere non vende affatto. Gli annunci che si vedono appartengono per lo più al primo gruppo.
• Alcuni stanno ancora pagando. Dove è in corso un piano di pagamento post-handover, il venditore può avere un obbligo ancora aperto, e questo ne aumenta di molto la motivazione.
• Un'unità non occupata non ha una storia di locazione propria, ma ce l'hanno i vicini, ed è questo che conta.

Due modi di acquistare, e non sono la stessa cosa

• Un trasferimento di titolo a costruzione ultimata. L'edificio è consegnato, il title deed esiste e lo si acquista come qualsiasi immobile di seconda mano.
• Una cessione (assignment) prima dell'handover, in cui l'acquirente originario trasferisce il contratto e non l'immobile. Ha regole proprie: il consenso dello sviluppatore, una commissione di trasferimento e condizioni sulla quota di prezzo da versare in anticipo. Vanno chiarite prima di concordare qualsiasi cosa: sono condizioni dello sviluppatore, non negoziabili tra Lei e il venditore.

Che cosa verificare in un edificio appena consegnato

• Le condizioni dell'unità. Un appartamento nuovo e vuoto non è per forza perfetto: si controllino i difetti e si chieda che cosa copra il periodo di responsabilità residua dello sviluppatore e come si presenti un reclamo.
• Le spese condominiali dei primi anni e il livello a cui si sono assestate dopo la stima iniziale.
• L'associazione dei proprietari: se è stata costituita e se a controllarla siano i proprietari o il gestore dello sviluppatore.
• L'accumulo del fondo di riserva, che in un edificio nuovo parte da zero.
• L'occupazione. Si contino i balconi arredati la sera: un edificio in parte vuoto ha comparabili scarsi e costi non ancora verificati.
• La concentrazione degli annunci. Molte unità in vendita contemporaneamente nella stessa torre sono un vantaggio negoziale per l'acquirente.
• Gli affitti effettivamente ottenuti nell'edificio e l'assegnazione dei posti auto.

A chi si adatta

• Acquirenti che vogliono un'unità di nuova costruzione con margine di trattativa e che consulteranno il registro pubblico per conoscere la posizione del venditore.
• Investitori che cercano un reddito immediato, in un quartiere con quindici anni di dati sugli affitti.
• Non a chi presume che un appartamento non occupato non richieda ispezione.

Sulla base del registro delle transazioni del Dubai Land Department e della prassi consolidata in materia di cessioni.