Condor Group : acheter un appartement tout juste livré à quelqu'un qui n'y a jamais habité

Condor Group a livré une tour à Dubai Marina en 2023. Dans un immeuble aussi récent, une large part des biens à vendre vient d'investisseurs qui ont acheté off-plan et n'ont jamais occupé le logement. Acheter à ce type de vendeur est une transaction distincte, dont les avantages méritent d'être exploités.

Ce que signifie réellement le prix d'un vendeur off-plan

• Son prix de revient est public. Dubaï publie les transactions : vous voyez ce qu'il a payé et quand. Très peu de marchés offrent cela à un acheteur.
• Sa motivation est généralement le temps, pas le prix. Celui qui a acheté pour revendre veut sortir ; celui qui a acheté pour conserver ne vend pas du tout. Les annonces que vous voyez relèvent surtout du premier groupe.
• Certains paient encore. Lorsqu'un plan de paiement post-handover est en cours, le vendeur peut avoir une obligation continue, ce qui aiguise considérablement sa motivation.
• Un logement inoccupé n'a pas d'historique locatif propre, mais ses voisins en ont un, et c'est ce qui compte.

Deux façons d'acheter, qui ne se valent pas

• Un transfert de titre abouti. L'immeuble est livré, le titre existe, et vous achetez comme n'importe quel bien de seconde main.
• Une cession avant la livraison (assignment), par laquelle l'acheteur d'origine transfère le contrat et non le bien. Elle obéit à ses propres règles : accord du promoteur, frais de transfert et conditions sur la part du prix à régler au préalable. Établissez-les avant de vous engager : ce sont les conditions du promoteur, non négociables entre vous et le vendeur.

Ce qu'il faut vérifier dans un immeuble récemment livré

• L'état du logement. Un appartement neuf et vide n'est pas forcément parfait : recherchez les défauts, demandez ce que couvre la période de responsabilité restante du promoteur et comment une réclamation se dépose.
• Les charges de copropriété des premières années, et le niveau auquel elles se sont stabilisées après l'estimation initiale.
• L'association des propriétaires : a-t-elle été constituée, et qui la contrôle, les propriétaires ou le gestionnaire du promoteur ?
• La constitution du fonds de réserve, qui dans un immeuble neuf part de zéro.
• Le taux d'occupation. Comptez les balcons meublés le soir : un immeuble en partie vide offre peu de comparables et des coûts non éprouvés.
• La concentration des annonces. Beaucoup de lots en vente en même temps dans une même tour, c'est un levier pour vous.
• Les loyers effectivement obtenus dans l'immeuble, et l'attribution des places de parking.

À qui cela convient

• Les acheteurs qui veulent un logement neuf avec une marge de négociation et consulteront le registre public pour connaître la position du vendeur.
• Les investisseurs qui veulent des revenus immédiats, dans un quartier doté de quinze ans de données locatives.
• Pas l'acheteur qui suppose qu'un appartement inoccupé n'a pas besoin d'inspection.

D'après le registre des transactions du Dubai Land Department et la pratique courante en matière de cession de contrat.