Condor Group: zakup świeżo oddanego mieszkania od osoby, która nigdy w nim nie mieszkała

Condor Group oddał do użytku wieżę w Dubai Marina w 2023 roku. W tak młodym budynku duża część ofert pochodzi od inwestorów, którzy kupili off-plan i nigdy nie zamieszkali w lokalu. Zakup od takiego sprzedającego to odrębny rodzaj transakcji i warto wykorzystać jej zalety.

Co naprawdę oznacza cena sprzedającego z rynku off-plan

• Jego koszt nabycia jest jawny. Dubaj publikuje transakcje, więc można sprawdzić, ile i kiedy zapłacił. Bardzo niewiele rynków daje kupującemu taką wiedzę.
• Jego motywacją jest zwykle czas, a nie cena. Kto kupił, żeby szybko odsprzedać, chce wyjść z inwestycji; kto kupił, żeby trzymać, w ogóle nie sprzedaje. Widoczne oferty pochodzą głównie od tej pierwszej grupy.
• Niektórzy wciąż spłacają należności. Tam, gdzie obowiązuje plan płatności po przekazaniu lokalu (post-handover), sprzedający może mieć dalsze zobowiązania, co znacznie zwiększa jego motywację.
• Niezamieszkany lokal nie ma własnej historii najmu, ale mają ją sąsiednie, a to ona się liczy.

Dwa sposoby zakupu, które nie są tym samym

• Zakończone przeniesienie tytułu własności. Budynek został przekazany, tytuł prawny istnieje, a Państwo kupują lokal jak każdą nieruchomość z rynku wtórnego.
• Cesja przed przekazaniem (handover), w której pierwotny nabywca przenosi umowę, a nie samą nieruchomość. Obowiązują tu odrębne zasady: zgoda dewelopera, opłata za przeniesienie i warunki dotyczące tego, jaka część ceny musi być wcześniej wpłacona. Należy je ustalić przed jakimikolwiek uzgodnieniami, ponieważ są to warunki dewelopera, a nie przedmiot negocjacji między Państwem a sprzedającym.

Co sprawdzić w nowo oddanym budynku

• Stan lokalu. Pusty, nowy lokal nie jest automatycznie bezusterkowy. Należy sprawdzić wady oraz zapytać, co obejmuje pozostały okres odpowiedzialności dewelopera i jak zgłasza się roszczenie.
• Opłaty serwisowe za pierwsze lata oraz poziom, na którym ustabilizowały się po wstępnym szacunku.
• Wspólnota właścicieli: czy została powołana i czy kontrolę sprawują właściciele, czy zarządca wskazany przez dewelopera.
• Gromadzenie funduszu rezerwowego, który w nowym budynku startuje od zera.
• Zasiedlenie. Wieczorem warto policzyć balkony z umeblowaniem: częściowo pusty budynek oznacza skąpe dane porównawcze i niesprawdzone koszty.
• Koncentracja ofert. Wiele lokali wystawionych jednocześnie w jednej wieży to dla Państwa argument negocjacyjny.
• Osiągane w budynku czynsze oraz przydział miejsc parkingowych.

Dla kogo to rozwiązanie

• Dla kupujących, którzy chcą lokalu z nowej inwestycji z miejscem na negocjacje i skorzystają z publicznego rejestru, by ocenić pozycję sprzedającego.
• Dla inwestorów, którzy chcą od razu uzyskiwać dochód, w dzielnicy z piętnastoma latami danych o najmie.
• Nie dla kupującego, który zakłada, że niezamieszkany lokal nie wymaga oględzin.

Na podstawie rejestru transakcji Dubai Land Department i standardowej praktyki w zakresie cesji.