Condor Group: eine frisch fertiggestellte Wohnung von jemandem kaufen, der nie darin gewohnt hat

Condor Group hat 2023 einen Turm in Dubai Marina übergeben. In einem so jungen Gebäude stammt ein großer Teil des Angebots von Investoren, die off-plan gekauft und die Einheit nie bezogen haben. Der Kauf von einem solchen Verkäufer ist eine eigene Transaktion – mit Vorteilen, die man nutzen sollte.

Was der Preis eines Off-plan-Verkäufers tatsächlich aussagt

• Sein Einstandspreis ist öffentlich. Dubai veröffentlicht Transaktionen, sodass Sie sehen können, was er wann bezahlt hat. Nur sehr wenige Märkte bieten Käufern diese Einsicht.
• Sein Motiv ist meist Zeit, nicht Preis. Wer zum Weiterverkauf gekauft hat, will raus; wer zum Halten gekauft hat, verkauft gar nicht. Die Inserate, die Sie sehen, stammen überwiegend von der ersten Gruppe.
• Manche zahlen noch. Läuft ein Zahlungsplan über die Übergabe (Handover) hinaus, kann der Verkäufer weiterhin Verpflichtungen haben, was seine Verkaufsmotivation deutlich schärft.
• Eine unbewohnte Einheit hat keine eigene Vermietungshistorie – aber ihre Nachbarn haben eine, und auf die kommt es an.

Zwei Wege zu kaufen, und sie sind nicht dasselbe

• Eine abgeschlossene Eigentumsübertragung. Das Gebäude ist übergeben, der Eigentumstitel (title deed) existiert, und Sie kaufen wie jede Gebrauchtimmobilie.
• Eine Abtretung vor der Übergabe, bei der der ursprüngliche Käufer den Vertrag überträgt, nicht die Immobilie. Dafür gelten eigene Regeln: die Zustimmung des Bauträgers, eine Übertragungsgebühr und Bedingungen, welcher Teil des Preises vorher bezahlt sein muss. Klären Sie diese, bevor Sie etwas vereinbaren – es sind die Bedingungen des Bauträgers, nicht verhandelbar zwischen Ihnen und dem Verkäufer.

Was in einem neu übergebenen Gebäude zu prüfen ist

• Der Zustand der Einheit. Eine leere Neubauwohnung ist nicht automatisch makellos – prüfen Sie auf Mängel und fragen Sie, was die verbleibende Haftungsfrist des Bauträgers abdeckt und wie eine Reklamation läuft.
• Die Nebenkosten (Service Charge) der ersten Jahre und wo sie sich nach der ersten Schätzung eingependelt haben.
• Die Eigentümergemeinschaft: ob sie gegründet ist und ob Eigentümer oder die Verwaltung des Bauträgers sie kontrollieren.
• Aufbau der Rücklage, die in einem neuen Gebäude bei null beginnt.
• Belegung. Zählen Sie abends die möblierten Balkone – ein teilweise leeres Gebäude hat dünne Vergleichswerte und ungetestete Kosten.
• Konzentration der Inserate. Viele gleichzeitig angebotene Einheiten in einem Turm sind Verhandlungsmasse für Sie.
• Erzielte Mieten im Gebäude und die Zuteilung der Stellplätze.

Für wen es passt

• Käufer, die eine Neubaueinheit mit Verhandlungsspielraum wollen und das öffentliche Register nutzen, um die Position des Verkäufers zu sehen.
• Investoren, die sofort Einkommen wollen, in einem Viertel mit fünfzehn Jahren Mietdaten.
• Nicht für Käufer, die annehmen, eine unbewohnte Wohnung brauche keine Besichtigung.

Grundlage: das Transaktionsregister des Dubai Land Department und die übliche Praxis bei Abtretungen.