Parshwa Holdings Ltd e Zabeel Investments: acquistare da una joint venture

L'edificio di Palm Jumeirah di cui si parla è stato consegnato da due società che agivano insieme. Le joint venture sono ordinarie nello sviluppo di Dubai: una parte porta il terreno, l'altra il capitale o la capacità di realizzazione. E pongono una domanda che l'acquisto da un singolo sviluppatore non pone.

La domanda: chi è la controparte

• Si legga il nome sul contratto, non quello sul cartellone. Una joint venture opera di solito tramite una società di progetto, e con quella società si contrae, non con nessuna delle due capogruppo.
• Si accerti se una delle capogruppo garantisca qualcosa. Di solito nessuna. Se una garanzia esiste, per valere qualcosa deve essere scritta.
• Una disputa tra i partner diventa indirettamente un problema dell'acquirente. Partner in disaccordo possono bloccare un progetto anche quando entrambi sono solvibili, ed è una modalità di fallimento distinta da quella di uno sviluppatore che resta senza denaro.
• Dopo il completamento la joint venture può essere sciolta, il che è normale, ma significa che non resta nessuno a cui rivolgersi per i difetti, a meno che la responsabilità non risieda in un soggetto duraturo. Si accerti dove.

Nulla di tutto ciò è un argomento contro l'acquisto da una joint venture. È un argomento per leggere due pagine del contratto che la maggior parte degli acquirenti salta.

Questo è ormai un acquisto sul mercato secondario

L'edificio è stato completato nel 2009, perciò il rischio di costruzione e le questioni sulla joint venture sopra citate appartengono al passato. Resta un edificio maturo sulla Palm, e le verifiche cambiano di conseguenza:

• Una perizia dell'edificio. Le strutture fronte mare lavorano duramente, e a questa età facciata, impermeabilizzazione, chiller e ascensori sono da rifare o già rifatti.
• Il saldo del fondo di riserva e il tasso annuo di contribuzione: la cifra che decide se un contributo straordinario sta aspettando l'acquirente.
• I verbali dell'associazione dei proprietari degli ultimi anni: lavori previsti, preventivi, controversie.
• Lo storico quinquennale delle spese condominiali e entrambe le spese: quella dell'edificio e quella comunitaria della Palm.
• L'accesso alla spiaggia e ciò che il titolo comprende davvero.
• I comparabili di transazione nello stesso edificio, abbinati per piano e orientamento, dal registro pubblico.
• L'autorizzazione agli affitti brevi, che sulla Palm varia da edificio a edificio.

A chi si adatta

• Acquirenti che vogliono un indirizzo sulla Palm con quindici anni di storia reale di affitti e prezzi alle spalle.
• Investitori che preferiscono le prove alle proiezioni.
• Non a chi salterà il fondo di riserva: a questa età è lì che stanno i soldi.

Sulla base del registro delle transazioni del Dubai Land Department e della prassi consolidata nello sviluppo in joint venture.