Parshwa Holdings Ltd und Zabeel Investments: Kauf von einem Joint Venture

Das Gebäude auf Palm Jumeirah wurde von zwei Unternehmen gemeinsam übergeben. Joint Ventures sind in der Entwicklung in Dubai gewöhnlich – eine Partei bringt Land ein, die andere Kapital oder Baukompetenz – und sie werfen eine Frage auf, die sich beim Kauf von einem einzelnen Bauträger nicht stellt.

Die Frage: Wer ist Ihr Vertragspartner

• Lesen Sie den Namen im Vertrag, nicht auf der Bautafel. Ein Joint Venture arbeitet in der Regel über eine Projektgesellschaft, und diese ist Ihr Vertragspartner – nicht eine der Muttergesellschaften.
• Klären Sie, ob eine der Muttergesellschaften etwas garantiert. In der Regel keine. Besteht eine Garantie, muss sie schriftlich vorliegen, um etwas wert zu sein.
• Ein Streit zwischen den Partnern wird indirekt zu Ihrem Problem. Zerstrittene Partner können ein Projekt auch dann lahmlegen, wenn beide zahlungsfähig sind, und das ist ein eigener Ausfallmodus, verschieden von einem Bauträger, dem das Geld ausgeht.
• Nach der Fertigstellung kann das Joint Venture aufgelöst werden, was normal ist – aber es bedeutet, dass niemand mehr für Mängel haftbar gemacht werden kann, wenn die Haftung nicht an einer dauerhaften Stelle liegt. Klären Sie, wo.

Nichts davon spricht gegen den Kauf von einem Joint Venture. Es spricht dafür, zwei Seiten des Vertrags zu lesen, die die meisten Käufer überspringen.

Dies ist inzwischen ein Kauf im Sekundärmarkt

Das Gebäude wurde 2009 fertiggestellt, Baurisiko und die obigen Joint-Venture-Fragen sind also Vergangenheit. Übrig bleibt ein gereiftes Palm-Gebäude, und die Prüfungen verschieben sich entsprechend:

• Ein Bausubstanzgutachten. Strandnahe Bauwerke werden hart beansprucht, und in diesem Alter sind Fassade, Abdichtung, Kältemaschinen und Aufzüge fällig oder bereits erneuert.
• Der Rücklagenstand und die jährliche Einzahlungsrate – die Zahl, die entscheidet, ob eine Umlage auf Sie wartet.
• Protokolle der Eigentümergemeinschaft der letzten Jahre: geplante Arbeiten, Angebote, Streitigkeiten.
• Die Historie der Nebenkosten über fünf Jahre und beide Abgaben – die des Gebäudes und die Gemeinschaftsabgabe der Palm.
• Strandzugang und was der Eigentumstitel tatsächlich umfasst.
• Transaktionsvergleiche im selben Gebäude, nach Etage und Ausrichtung abgeglichen, aus dem öffentlichen Register.
• Erlaubnis zur Kurzzeitvermietung, die auf der Palm von Gebäude zu Gebäude variiert.

Für wen es passt

• Käufer, die eine Adresse auf der Palm wollen, mit fünfzehn Jahren echter Miet- und Preishistorie dahinter.
• Investoren, die Belege der Prognose vorziehen.
• Nicht für Käufer, die die Rücklage überspringen – in diesem Alter liegt dort das Geld.

Grundlage: das Transaktionsregister des Dubai Land Department und die übliche Praxis bei Joint-Venture-Entwicklungen.