Parshwa Holdings Ltd et Zabeel Investments : acheter auprès d'une coentreprise

L'immeuble de Palm Jumeirah dont il est question a été livré par deux sociétés agissant ensemble. Les coentreprises sont ordinaires dans le développement à Dubaï : l'une apporte le terrain, l'autre le capital ou la capacité de réalisation. Elles soulèvent une question qu'un achat auprès d'un seul promoteur ne pose pas.

La question : qui est votre contrepartie ?

• Lisez le nom sur le contrat, pas sur la palissade. Une coentreprise opère généralement par une société de projet, et c'est elle qui est votre cocontractante, non l'une ou l'autre maison mère.
• Établissez si l'une des maisons mères garantit quoi que ce soit. En général, aucune. Si une garantie existe, elle doit être écrite pour valoir quelque chose.
• Un différend entre les partenaires devient indirectement votre problème. Des partenaires en désaccord peuvent bloquer un projet même lorsque les deux sont solvables, ce qui est un mode de défaillance distinct de celui d'un promoteur à court d'argent.
• Après l'achèvement, la coentreprise peut être dissoute, ce qui est normal, mais il n'y a alors plus personne à solliciter pour les défauts, sauf si la responsabilité repose sur une entité durable. Établissez laquelle.

Rien de cela ne plaide contre l'achat auprès d'une coentreprise. Cela plaide pour la lecture de deux pages du contrat que la plupart des acheteurs sautent.

Celui-ci est désormais un achat sur le marché secondaire

L'immeuble a été achevé en 2009 : le risque de construction et les questions de coentreprise ci-dessus appartiennent donc au passé. Reste un immeuble de la Palm arrivé à maturité, et les vérifications changent en conséquence :

• Une expertise du bâtiment. Les structures en bord de mer travaillent dur, et à cet âge la façade, l'étanchéité, les groupes froids et les ascenseurs sont à refaire ou déjà refaits.
• Le solde du fonds de réserve et le taux de contribution annuel : le chiffre qui décide si un appel de fonds vous attend.
• Les procès-verbaux de l'association des propriétaires des dernières années : travaux prévus, devis, litiges.
• L'historique des charges de copropriété sur cinq ans, et les deux charges : celle de l'immeuble et la charge communautaire de la Palm.
• L'accès à la plage et ce que le titre confère réellement.
• Les comparables de transactions dans le même immeuble, appariés par étage et orientation, d'après le registre public.
• L'autorisation de location courte durée, qui varie sur la Palm d'un immeuble à l'autre.

À qui cela convient

• Les acheteurs qui veulent une adresse sur la Palm adossée à quinze ans d'historique réel de loyers et de prix.
• Les investisseurs qui préfèrent les preuves aux projections.
• Pas l'acheteur qui ignorera le fonds de réserve : à cet âge, c'est là que se trouve l'argent.

D'après le registre des transactions du Dubai Land Department et la pratique courante du développement en coentreprise.