Parshwa Holdings Ltd i Zabeel Investments: zakup od joint venture

Budynek na Palm Jumeirah został zrealizowany przez dwie firmy działające wspólnie. Joint venture są w deweloperce Dubaju czymś zwyczajnym – jedna strona wnosi grunt, druga kapitał lub zdolność realizacyjną – i rodzą pytanie, którego nie ma przy zakupie od pojedynczego dewelopera.

Pytanie: kto jest Państwa kontrahentem

• Czytać nazwę w umowie, a nie na tablicy. Joint venture zwykle działa przez spółkę projektową i to z nią zawierają Państwo umowę – nie z żadnym z podmiotów macierzystych.
• Ustalić, czy któryś z podmiotów macierzystych cokolwiek gwarantuje. Zwykle żaden. Jeśli gwarancja istnieje, musi być na piśmie, by cokolwiek była warta.
• Spór między partnerami pośrednio staje się Państwa problemem. Partnerzy, którzy się nie zgadzają, mogą zatrzymać projekt, nawet gdy obaj są wypłacalni, a to odrębny rodzaj awarii niż brak pieniędzy dewelopera.
• Po ukończeniu spółka może zostać zlikwidowana, co jest normalne – ale oznacza, że nie ma kogo ścigać o usterki, chyba że odpowiedzialność leży w trwałym miejscu. Należy ustalić, gdzie.

Nic z tego nie przemawia przeciwko zakupowi od joint venture. Przemawia za przeczytaniem dwóch stron umowy, które większość nabywców pomija.

Ten zakup jest już zakupem na rynku wtórnym

Budynek ukończono w 2009 roku, więc ryzyko budowy i powyższe pytania o joint venture należą do przeszłości. Zostaje dojrzały budynek na Palm, a kontrole przesuwają się odpowiednio:

• Ekspertyza techniczna budynku. Konstrukcje nadmorskie pracują ciężko, a w tym wieku elewacja, hydroizolacja, chillery i windy są do wymiany lub już wymienione.
• Saldo funduszu rezerwowego i roczna stawka składki – liczba, która decyduje o tym, czy czeka na Państwa dodatkowa opłata.
• Protokoły stowarzyszenia właścicieli z ostatnich kilku lat: planowane prace, wyceny, spory.
• Historia service charge z pięciu lat oraz obie opłaty – własna budynku i opłata wspólnotowa Palm.
• Dostęp do plaży i to, co faktycznie obejmuje tytuł.
• Porównywalne transakcje w tym samym budynku, dobrane według piętra i orientacji, z rejestru publicznego.
• Zgoda na najem krótkoterminowy, która na Palm różni się w zależności od budynku.

Dla kogo

• Nabywcy chcący adresu na Palm z piętnastoletnią realną historią najmu i cen.
• Inwestorzy, którzy wolą dowody od prognoz.
• Nie dla kupującego, który pominie fundusz rezerwowy – w tym wieku to tam są pieniądze.

Na podstawie rejestru transakcji Dubai Land Department i standardowej praktyki deweloperskiej joint venture.