Sei criteri per valutare un progetto di Dubai in dieci minuti
Un buon metodo di selezione sta su una pagina e dà una risposta in fretta. Sei criteri, ciascuno valutato su cinque: condizioni di pagamento, costruttore, prezzo al piede, liquidità, prodotto e posizione.
Un metodo di selezione efficace dovrebbe stare su una pagina e dare una risposta in dieci minuti. Ecco uno schema a sei criteri, ciascuno valutato su cinque.
Quali sono i sei criteri?
1. Condizioni di pagamento e finanziamento. Calendari 40/60 e 50/50 sono comodi. Un 80/20 sottrae troppa liquidità prima delle chiavi. Inoltre: è disponibile un mutuo per il pagamento finale e con quale rapporto prestito/valore.
2. Il costruttore. Ci sono progetti completati, la società è quotata, che cosa mostrano i bilanci. Un costruttore senza edifici consegnati esce dalla lista a questa riga.
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3. Prezzo al piede quadrato. Confrontato non con la città, ma con progetti comparabili dello stesso quartiere e, se possibile, con le transazioni dello stesso edificio.
4. Liquidità. Quante unità di questo tipo si scambiano in questo quartiere in un anno e chi sarebbe l'acquirente all'uscita. Un progetto senza transazioni comparabili non ha alcuna evidenza di uscita.
5. Il prodotto. Efficienza della planimetria, altezza dei soffitti, specifiche effettivamente contrattualizzate, pacchetto di servizi e quanto costerà tramite le spese condominiali.
6. La posizione dentro la posizione. Non il quartiere, ma il lotto: che cosa sta tra l'edificio e la sua vista, quanto dista la metropolitana più vicina, che cosa è previsto sui terreni adiacenti.
Come usare i punteggi?
Il punto del punteggio non è il totale. È che un progetto con cinque nei criteri rivolti al marketing e due sul costruttore è visibilmente una proposta diversa da uno che totalizza quattro su tutta la linea, e l'occhio non lo vede senza i numeri scritti.
Una regola da tenere: il criterio due è un cancello, non un punteggio. Un costruttore senza edifici completati può essere un'ottima scommessa per un professionista che si assume un rischio noto, ed è il primo acquisto sbagliato per chiunque altro, qualunque cosa dicano le altre cinque colonne.
Che cosa lascia deliberatamente fuori?
La previsione di rivalutazione. Ogni proiezione di crescita futura dei prezzi in una presentazione commerciale è un'ipotesi modellata, e includerla in uno strumento di selezione trasforma la valutazione di ciò che esiste in una classifica di chi ha promesso di più.