Six critères pour évaluer un projet de Dubaï en dix minutes

Une méthode de présélection efficace doit tenir sur une page et donner une réponse en dix minutes. Voici un schéma à six critères, chacun noté sur cinq.

Quels sont les six critères ?

1. Conditions de paiement et financement. Les échéanciers 40/60 et 50/50 sont confortables. Un 80/20 immobilise trop de liquidités avant les clés. Séparément : un prêt est-il disponible pour le paiement à la livraison, et à quel ratio prêt/valeur.

2. Le promoteur. Y a-t-il des projets achevés, la société est-elle cotée, que montrent ses comptes. Un promoteur sans immeuble livré sort de la liste à cette ligne.

3. Prix au pied carré. Comparé non pas à la ville, mais aux programmes comparables du même quartier et, si possible, aux transactions du même immeuble.

4. Liquidité. Combien d'unités de ce type se vendent dans ce quartier sur un an, et qui serait l'acheteur à la sortie. Un programme sans transactions comparables n'a aucune preuve de sortie.

5. Le produit. Efficacité de l'agencement, hauteur sous plafond, spécifications effectivement contractualisées, offre d'équipements et ce qu'elle coûtera via les charges de copropriété.

6. L'emplacement dans l'emplacement. Pas le quartier mais la parcelle : ce qui se trouve entre l'immeuble et sa vue, la distance à la station de métro la plus proche, ce qui est prévu sur les terrains voisins.

Comment utiliser les notes ?

L'intérêt de la notation n'est pas le total. C'est qu'un programme qui obtient cinq sur les critères visibles dans le marketing et deux sur le promoteur est manifestement une proposition différente d'un programme qui obtient quatre partout, et l'œil ne le voit pas sans les chiffres écrits.

Une règle à conserver : le critère deux est une porte et non une note. Un promoteur sans immeuble achevé peut être un bon pari pour un professionnel qui prend un risque connu, et c'est le mauvais premier achat pour tout autre, quoi que disent les cinq autres colonnes.

Qu'est-ce que cette méthode laisse volontairement de côté ?

La prévision d'appréciation. Toute projection de hausse des prix dans une présentation commerciale est une hypothèse modélisée, et l'inclure dans un outil de présélection transforme une évaluation de ce qui existe en un classement de qui a promis le plus.