Sześć kryteriów oceny projektu w Dubaju w dziesięć minut

Praktyczna metoda wstępnej selekcji powinna mieścić się na jednej stronie i dawać odpowiedź w dziesięć minut. Oto schemat sześciu kryteriów, każde oceniane w skali do pięciu.

Sześć kryteriów

1. Warunki płatności i finansowanie. Harmonogramy 40/60 i 50/50 są komfortowe. Układ 80/20 zabiera zbyt dużo płynności przed kluczami. Osobno: czy na płatność końcową dostępny jest kredyt hipoteczny i przy jakim wskaźniku LTV.

2. Deweloper. Czy są ukończone projekty, czy firma jest publiczna, co pokazują raporty. Deweloper bez oddanych budynków odpada z listy już na tym punkcie.

3. Cena za stopę kwadratową. Porównywana nie z całym miastem, lecz z porównywalnymi inwestycjami w tej samej dzielnicy i, jeśli to możliwe, z transakcjami w tym samym budynku.

4. Płynność. Ile lokali tego typu sprzedaje się w tej dzielnicy w ciągu roku i kto byłby kupującym przy wyjściu. Inwestycja bez porównywalnych transakcji nie ma dowodu na możliwość wyjścia.

5. Produkt. Efektywność układu, wysokość pomieszczeń, faktycznie kontraktowana specyfikacja, pakiet udogodnień i to, ile będzie kosztował w opłacie serwisowej.

6. Lokalizacja w lokalizacji. Nie dzielnica, lecz działka: co stoi między budynkiem a jego widokiem, jak daleko jest najbliższa stacja metra, co zaplanowano na sąsiednim gruncie.

Jak używać ocen

Sens punktowania nie tkwi w sumie. Chodzi o to, że inwestycja z piątką w kryteriach widocznych w marketingu i dwójką za dewelopera jest wyraźnie inną propozycją niż taka z czwórkami we wszystkich punktach, a oko tego nie dostrzeże bez zapisanych liczb.

Jedna reguła warta zachowania: kryterium drugie jest bramką, a nie oceną. Deweloper bez ukończonych budynków może być świetnym zakładem dla profesjonalisty podejmującego znane ryzyko i jest złym pierwszym zakupem dla kogokolwiek innego, niezależnie od tego, co mówi pozostałych pięć kolumn.

Czego to celowo nie obejmuje

Prognozowanego wzrostu wartości. Każda projekcja przyszłego wzrostu cen w prezentacji sprzedażowej to modelowane założenie, a włączenie jej do narzędzia selekcji zamienia ocenę tego, co istnieje, w ranking tego, kto obiecał najwięcej.