Чек-лист из шести критериев: как за десять минут оценить проект в Дубае

Хорошая методика отбора объекта должна умещаться в одну страницу и давать ответ за десять минут. Вот рабочая схема из шести критериев, каждый оценивается по пятибалльной шкале.

Шесть критериев

• 1. Рассрочка и условия финансирования. Комфортными считаются схемы 40/60 и 50/50. Формат 80/20 забирает слишком много ликвидности до ключей. Отдельно — доступна ли ипотека на финальный платёж и с каким LTV.
• 2. Застройщик. Есть ли сданные проекты, публичная это компания или нет, какова отчётность. Девелопер без реализованных объектов из списка вылетает.
• 3. Цена за квадратный фут. Сравнивается не с городом, а с сопоставимыми проектами в том же районе и, если возможно, со сделками в том же здании.
• 4. Ликвидность. Сколько сделок зарегистрировано в проекте за последние месяцы и есть ли среди них сделки ниже цены покупки.
• 5. Потенциал аренды. Ставки по сопоставимым домам района, а не прогноз застройщика.
• 6. Денежный поток после ипотеки. Покрывает ли аренда платёж по кредиту и сколько остаётся.

Как это выглядит на цифрах

Несколько примеров разбора реальных объектов по этой схеме:

• Однокомнатная в Dubai Creek Harbour за 1,55 млн дирхамов: 2 036 дирхамов за фут — на 11% ниже среднего по району; ипотека с LTV 70%, ежемесячный платёж 4 216 дирхамов; доходность 6–7%; чистый остаток после платежа около 41 тысячи дирхамов в год. Оценка 29 из 30.
• Студия в Al Furjan за 690 тысяч: 1 712 дирхамов за фут против 1 910 у соседнего проекта; ставка аренды по сопоставимым домам 54–60 тысяч; доходность 7,5% без плеча; чистый остаток около 30,6 тысячи в год — 39% от арендного дохода.
• Квартира в Sobha Hartland за 1,36 млн: 1 883 дирхама за фут против 2 020 по последним сделкам в том же здании; готовность через два-три месяца, поэтому на сделке нужно внести 70%. Оценка ниже именно из-за этого пункта.

Почему шкала работает

Балльная оценка не даёт точного прогноза доходности — она и не должна. Её задача другая: не дать одному яркому параметру перевесить остальные. Красивый проект с плохой рассрочкой и незнакомым застройщиком наберёт мало баллов, даже если рендеры отличные, — и это именно то, что нужно от фильтра.

По практике отбора объектов на рынке недвижимости Дубая и Абу-Даби, 2026 год.