Sechs Kriterien, um ein Dubai-Projekt in zehn Minuten zu bewerten

Ein brauchbares Auswahlverfahren sollte auf eine Seite passen und in zehn Minuten eine Antwort geben. Hier ein Schema mit sechs Kriterien, jeweils mit fünf Punkten bewertet.

Die sechs Kriterien

1. Zahlungsbedingungen und Finanzierung. Pläne mit 40/60 und 50/50 sind komfortabel. Ein 80/20 entzieht vor der Schlüsselübergabe zu viel Liquidität. Gesondert: Ist für die Schlusszahlung eine Hypothek verfügbar, und mit welchem Beleihungsauslauf (Loan-to-Value).

2. Der Bauträger. Gibt es fertiggestellte Projekte, ist das Unternehmen börsennotiert, was zeigt die Berichterstattung. Ein Bauträger ohne gelieferte Gebäude scheidet an dieser Stelle aus der Liste aus.

3. Preis pro Quadratfuß. Verglichen nicht mit der Stadt, sondern mit vergleichbaren Projekten im selben Stadtteil und, wo möglich, mit Transaktionen im selben Gebäude.

4. Liquidität. Wie viele Einheiten dieses Typs in diesem Stadtteil im Jahr gehandelt werden und wer beim Ausstieg der Käufer wäre. Ein Projekt ohne vergleichbare Transaktionen hat keinen Beleg für einen Ausstieg.

5. Das Produkt. Effizienz des Grundrisses, Raumhöhe, die tatsächlich vertraglich zugesagte Ausstattung, das Angebot an Einrichtungen und was es über die Nebenkosten kosten wird.

6. Lage innerhalb der Lage. Nicht der Stadtteil, sondern das Grundstück: was zwischen dem Gebäude und seiner Aussicht steht, wie weit die nächste Metrostation entfernt ist, was auf Nachbargrundstücken geplant ist.

Wie Sie die Punkte nutzen

Der Sinn der Bewertung ist nicht die Summe. Er liegt darin, dass ein Projekt mit fünf Punkten bei den marketingnahen Kriterien und zwei beim Bauträger sichtbar etwas anderes ist als eines mit vier Punkten durchgehend – und das Auge sieht das ohne aufgeschriebene Zahlen nicht.

Eine Regel, die sich zu behalten lohnt: Kriterium zwei ist ein Tor und keine Punktzahl. Ein Bauträger ohne fertiggestellte Gebäude kann für einen Profi, der ein bekanntes Risiko eingeht, eine gute Wette sein und ist für alle anderen der falsche erste Kauf, was die anderen fünf Spalten auch sagen.

Was hier bewusst fehlt

Prognostizierte Wertsteigerung. Jede Prognose künftigen Preiswachstums in einer Verkaufspräsentation ist eine modellierte Annahme, und sie in ein Auswahlinstrument aufzunehmen, verwandelt die Bewertung dessen, was existiert, in ein Ranking danach, wer am meisten versprochen hat.