Il mercato immobiliare di Dubai è una bolla? Cosa dice l'indice UBS su Dubai, Francoforte, Hong Kong e Singapore

«È troppo tardi per comprare a Dubai?» è una domanda a cui conviene rispondere con il metodo di qualcun altro. Il gruppo finanziario svizzero UBS pubblica più volte l'anno un indice del surriscaldamento dei mercati immobiliari delle città del mondo, e questo offre un quadro di riferimento.

Come viene valutata Dubai

L'indice ha collocato Dubai in zona di valore equo. La valutazione si è basata su queste ragioni:

• i prezzi delle case sono calati per sette anni di fila e la ripresa è iniziata solo nel 2021, quindi il punteggio di rischio sull'arco del decennio è sceso in modo sostanziale;
• gli affitti sono cresciuti più dei prezzi delle case: nei quattro trimestri considerati gli affitti sono saliti di circa il 20 %;
• al netto dell'inflazione, il patrimonio abitativo restava circa un quarto sotto il livello raggiunto nel 2014;
• l'immigrazione è stata sostenuta dai programmi di visto, dall'assenza di imposta sul reddito e dalla rimozione anticipata delle restrizioni anti-Covid.

Le riserve della stessa valutazione erano altrettanto utili: il mercato è ciclico e incline al sovraccostruito, e l'aumento dei tassi sui mutui insieme alla continua espansione dell'offerta, soprattutto di appartamenti, limita il potenziale di crescita dei prezzi.

Per confronto: le città in zona di rischio

• Francoforte. A lungo vicina alla vetta della classifica dei mercati più surriscaldati. Mutui più cari hanno interrotto la salita: i prezzi reali sono scesi di quasi un quinto dal picco di fine 2021 e affittare una casa acquistata è diventato un esercizio in perdita.
• Hong Kong. Tra il 2003 e il 2018 i prezzi reali sono quasi quadruplicati mentre i redditi ristagnavano; un lavoratore qualificato avrebbe avuto bisogno di più di vent'anni di reddito annuo medio per permettersi un appartamento di 60 m². La città è rimasta per anni a livello di bolla.
• Singapore. I prezzi reali sono saliti del 15 %, ma gli affitti sono aumentati di circa il 40 % nello stesso periodo, e questo ha tenuto sotto controllo il giudizio. Un dettaglio colpisce: gli stranieri pagano un'imposta di bollo che può far salire il costo dell'acquisto fino al 65 %, l'aliquota più alta tra i centri finanziari del mondo.

Un riferimento pratico

Da questa logica discende una regola semplice: se un immobile specifico si ripaga in meno di 15 anni, cioè rende più di circa il 6,7 % annuo, merita attenzione. Non è una garanzia ma un filtro: scarta ciò che si compra solo nella speranza di un aumento dei prezzi.

Sulla base dei dati dell'UBS Global Real Estate Bubble Index.