Пузырь или нет: что индекс UBS говорит о Дубае, Франкфурте, Гонконге и Сингапуре

«Не поздно ли покупать в Дубае?» — вопрос, на который удобно отвечать чужой методикой. Швейцарский финансовый холдинг UBS несколько раз в год публикует индекс перегретости рынков жилья мировых городов; он и даёт систему координат.

Оценка Дубая

Индекс относил Дубай к территории справедливой стоимости. Аргументы в оценке приводились такие:

• цены на жильё снижались семь лет подряд, а восстановление началось только в 2021 году, поэтому показатель риска за десятилетие существенно снизился;
• рост арендной платы опережал рост цен на жильё — за отчётные четыре квартала аренда прибавила около 20%;
• с поправкой на инфляцию стоимость жилья держалась примерно на четверть ниже уровня, достигнутого в 2014-м;
• иммиграцию стимулировали визовые программы, отсутствие подоходного налога и раннее снятие ковидных ограничений.

Оговорки в той же оценке были не менее полезны: рынок цикличен и склонен к избыточному строительству, а рост ипотечных ставок и продолжающееся расширение предложения, особенно квартир, ограничивают потенциал роста цен.

Для сравнения — города в зоне риска

• Франкфурт. Долго держался в верхушке списка самых перегретых рынков. Подорожавшая ипотека оборвала подъём: реальные цены упали почти на пятую часть от максимума конца 2021 года, а сдача купленного жилья превратилась в убыточное занятие.
• Гонконг. С 2003 по 2018 год реальные цены выросли почти вчетверо при стагнации доходов; квартиру 60 м² квалифицированный работник может позволить себе при доходе, более чем в двадцать раз превышающем среднегодовой. Город годами держался на уровне пузыря.
• Сингапур. Реальные цены выросли на 15%, но аренда за тот же период — примерно на 40%, что удержало оценку. Отдельная деталь: для иностранцев действует гербовый сбор, способный увеличить стоимость покупки до 65%, — самая высокая ставка среди мировых финансовых центров.

Практический ориентир

Простое правило, вытекающее из этой логики: если по конкретному объекту окупаемость короче 15 лет — то есть доходность выше примерно 6,7% годовых, — объект заслуживает внимания. Это не гарантия, а фильтр: он отсекает то, что покупается исключительно в расчёте на рост цены.

По данным индекса перегретости рынков жилья UBS Global Real Estate Bubble Index.